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Un manifeste pour débloquer le marché immobilier

En phase de reprise, le marché immobilier azuréen reste confronté à des difficultés structurelles. Ses acteurs proposent une série de mesures pour produire plus et réussir à loger les actifs.
Un manifeste pour débloquer le marché immobilier
R. Mario - Les acteurs du logement, autour de la sénatrice Dominique Estrosi Sasonne, lors de la présentation du Manifeste de la filière immobilier Côte d'Azur.

EconomieAlpes-Maritimes Publié le ,

Au premier semestre 2021, le marché immobilier du neuf sur la Côte d'Azur a connu une nette reprise : des ventes en progression de 18% (2 144 unités), des mises en vente de +114% (1 970 logements). « Mais il s'agit d'une reprise en trompe l'oeil : l'effet de rattrapage a joué après le coup d'arrêt de 2020 et les déséquilibres du marché sont même en train de s'accentuer », tempère Jean-Marie Ebel, le président de l'Observatoire immobilier d'habitat de la Chambre de commerce et d'industrie Nice Côte d'Azur. En année glissante, les ventes sont en effet en baisse (-12% à 4 000 logements) et la chute du nombre des permis en 2020 (30%) va se répercuter sur l'offre disponible en 2021 et 2022. Quant aux stocks, ils diminuent régulièrement depuis 2018... Dans ce contexte, les délais d'écoulement n'ont jamais été aussi courts (moins de 7 mois) et, effet mécanique de ventes supérieures aux mises en vente, les prix poursuivent leur progression. Ils s'établissent désormais à 5 707 euros/m² dans le secteur libre et une nouvelle hausse est attendue en 2022...

Agir sur tout le processus de production

Dans ce contexte, le marché de l'ancien a progressé de 19% et représente désormais, en transactions, plus du double du marché du neuf. Mais les prix continuent également de s'élever sur ce marché (près de 4 300 euros/m²)...

Face à ces déséquilibres, les professionnels de la filière militent depuis de nombreuses années pour une relance de la production de logements sur la Côte d'Azur, le seul moyen à leurs yeux de faire baisser les prix et de permettre aux actifs de se loger. Pour se faire entendre et sensibiliser les élus, ils viennent de franchir une étape supplémentaire en élaborant un « Manifeste de la filière immobilier Côte d'Azur ». Un vaste recueil de 50 propositions qui a mobilisé une vingtaine d'acteurs locaux et régionaux du logement et de l'aménagement. Il pose le constat des principaux blocages du marché (rareté foncière, délais pour obtenir des permis, recours, contraintes réglementaires, etc.) et propose d'agir dans dix domaines du processus de production des logements pour faire sortir ce marché d'une pénurie structurelle.

Le foncier au cœur des difficultés

Au cœur de ces propositions, figure la lutte contre le rareté et le coût prohibitif du foncier qui peut atteindre désormais 30 à 40% du prix de revient d'une opération.... « Il y a du foncier dans les Alpes-Maritimes mais il est prisonnier de règles qui doivent évoluer. La fiscalité ne doit pas favoriser la rétention des terrains, la constructibilité doit s'inscrire dans un urbanisme de projets, analyse Marc Raspor, le président de la Fédération des promoteurs immobiliers Côte d'Azur Corse. Et il faudrait au moins que les programmes immobiliers autorisés mettent en œuvre intégralement les droits à construire des PLU [Plan local d'urbanisme, NDLR], sans frilosité ou restrictions sur les règles » ajoute-t-il.

Pour desserrer ces tensions, les auteurs du manifeste invitent les collectivités à mettre en place de véritables stratégies foncières, une démarche qui permettrait aussi de renforcer la production de logements sociaux. « Les Alpes-Maritimes souffrent d'un déséquilibre qui doit être réduit : la part trop importante des logements sociaux issus des programmes des opérateurs privés », constate Pascal Friquet, le président de l'ARHLM PACA-Corse. En 2020, la Vefa (vente en l'état futur d'échèvement) a en effet représenté 80% de la production de logements sociaux dans le département ! Une production de logements aidés dès lors tributaire des difficultés des opérateurs de la production privée et des communes qui se retrouvent sanctionnées pour leur retard dans la mise en œuvre de la loi SRU.

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Faire de la densité

Au passage, le manifeste demande que les appels à projets des collectivités sur le foncier public intègrent systématiquement des prix fixés à l'avance et ne jouent plus le plus disant... Autre doléance forte : la réduction des délais d'obtention des permis (un an voire plus dans le département). Les solutions proposées sont l'accélération de la mise en place du permis numérique, l'expérimentation de l'externalisation de l'instruction, la création de commissions regroupant l'ensemble des services techniques des collectivités qui se réuniraient en amont de l'instruction pour anticiper les points bloquants.

Pour la sénatrice Dominique Estrosi Sassone, membre de la commission Rebsamen, il est impératif de relancer la production de logements pour combattre une crise qui dure depuis des années. En témoigne l'échec des gouvernements successifs à atteindre l'objectif des 500 000 logements neufs par an en France. « Explorons toutes les pistes : la dérégulation des PLU pour les rendre plus simples et plus applicables, la transformation des bureaux en logements en s'appuyant sur les investisseurs institutionnels, la densité urbaine » explique-t-elle. A ses yeux, cette dernière, combinée à la réintégration de la nature en ville en libérant de l'espace au sol, va s'imposer car c'est le seul moyen d'avoir avoir un impact sur le coût du foncier et des logements. Reste à savoir si les élus locaux, attentifs à l'acceptation par les populations d'une telle transformation du paysage urbain, vont franchir le pas.

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