Petit à petit, le travail de fond et de foncier lancé par les équipes du sénateur-maire de ToulonHubertFalco depuis plus 14 ans, porte ses fruits dans le centre ancien. Dernier exemple, a, futur lieu privilégié des arts et de la culture, qui va pouvoir sortir de terre consécutivement à une décennie de maîtrise foncière conduite dans le cadre de la concession de centre-ville par la Société d'économie mixteVar Aménagement Développement (VAD), experte dans ce domaine. La volonté affirmée des élus de rénover et réanimer le centre, relayée sur le terrain parHélèneAudibert, adjointe à la rénovation urbaine et à la stratégie de centre-ville, présidente de VAD dans le cadre de son mandat de conseillère départementale*, s’est ainsi traduite par un appel à projets sur cette artère naguère surnommée rue du Canon, mais dont le délabrement apparaissait comme un boulet au regard de la montée en puissance d’autres zones alentour.
A l’ouest du centre ancien, du nouveau donc, par l’intermédiaire du projet Carim retenu en 2014 et dont la thématique culturelle a émané de son fondateur JacquesMikaélian, bien connu depuis fort longtemps dans l’écosystème régional de l’ingénierie de projets d’intérêt général (depuis les zones d’activité de la Garde en passant par le programme de rénovation urbaine du quartier Berthe à La Seyne, entre autres signatures). Passionné de culture et d’art, il a accédé à la demande de VAD, qui souhaitait une thématique bien ciblée sur cette rue, en axant le concept sur l’art et l’art de vivre.
A la faveur d’un engouement unanime conjointement sur l’idée, son contenu et son ampleur, le périmètre a même été élargi, notamment au niveau de la place de l’Equerre en cours de rénovation. Compte tenu de cette nouvelle dimension et pour corréler les moyens aux enjeux, le champ partenarial a été lui aussi repensé. Une SCI a ainsi été créée par les partenaires de cette opération d’utilité publique, économique et sociale, à savoir Carim** (51%), la Caisse des Dépôts et Consignations (34%) et VAD (15%), afin d’investir les 3,8 millions d’euros nécessaires à l’opération, dont 1,4 million en fonds propres, participant activement à la revitalisation du quartier par l’implantation d’activités commerciales, artisanales et de services.
Les règles de l’art
Sur 2190 m2 de locaux re-configurés en 21 lots, un tiers sera consacré aux galeries d’art, un tiers aux activités connexes comme le Conservatoire national de Danse à rayonnement régional, un tiers aux restaurants, commerces et boutiques d’art de vivre. Quant au 4e tiers façon Raimu, clin d’œil qui s’impose à quelques centaines de mètres de la place qui porte le nom du célèbre acteur toulonnais, il correspond selon Jacques Mikaélian « au travail que nous allons faire pour donner une tonalité particulière à cette rue, sur l’espace urbain pensé comme une exposition extérieure permanente en libre accès, sur l’éclairage, mais aussi sur un programme renforcé d’animations en résonance avec les acteurs artistiques et culturels de la ville, de l’agglomération ». C’est tout le centre ancien qui devrait bénéficier de ce développement culturel, dans un esprit d’ouverture au plus grand nombre, à l’image de la renaissance de la Place du Globe voisine. Une ouverture érigée en fil rouge, jusqu’au montage de l’opération incluant la participation de la Caisse des Dépôts et Consignations au sein de la SCI.
« Nous sommes un établissement public chargé d’accompagner les collectivités dans le développement des territoires, soit par du financement sous forme de prêts dans le cadre du logement et de la politique de la ville, soit par de l’investissement en fonds propres dans des SEM, dont VAD, ou des SCI, comme celle-ci », résume en substance Christelle Assié, directrice territoriale Alpes - Var - Vaucluse du groupe CDC.
« Pour nous, il est naturel de venir ici, dans ce projet, à partir du moment où le portage politique est clairement affirmé, dans un quartier en rénovation urbaine, avec une SEM active et professionnelle, selon un concept intéressant développé par un opérateur privé impliqué régionalement, Carim. Nous sommes là pour accompagner et faire sortir les projets… ».
Une belle opération de gestionnaires et non pas de marchands, revendiquent pour leur part le directeur de VAD Jérôme Chabert et son directeur juridique Jean-Baptiste Arène***, mettant en exergue « la démarche d’intérêt général qui préside aux actions de la SEM depuis plus de 30 ans. Le retour sur investissement est d’ailleurs prévu à partir de la 6e année et sur une période relativement longue, démontrant la vertu de ce montage original, sachant que tout a été prévu et pensé pour inscrire ce développement dans la durée ».
Forte d’un foncier maîtrisé, la SCI va en effet acquérir les m2 commerciaux au prix des Domaines sur la base de charges réelles, pour proposer sur le marché une offre non seulement très compétitive mais quelque part exemplaire. Les 21 cellules d’activité auront dans ce contexte des loyers dégressifs à hauteur de 50% d’abattement la première année, puis de 33% les deux années suivantes, afin d’aider à l’implantation, en contrepartie de l’aménagement intérieur par les occupants des locaux livrés bruts.
Epater avec la galerie
Le projet Semard est une véritable reconquête de l’espace par la revitalisation commerciale, à la croisée de la réhabilitation du centre ancien en situation de rénovation urbaine (ANRU) depuis 2006, de la zone franche (labellisée la même année) dont elle fait partie, et du dernier dispositif quartiers prioritaires de la politique de la ville qui élargit le champ des facilités fiscales et économiques. Une reconstruction de la ville sur la ville par l’apport du privé, complémentaire à la stratégie publique des collectivités territoriales, principalement la municipalité, avec le soutien précieux de la Communauté d’agglomération TPM, du Département… Sans oublier les services déconcentrés de l’Etat.
Il s’agit d’amener à la fois du souffle, de la cohérence, de la fonctionnalité et une solution financière pour booster sur ce barreau ouest cette relance au centre dont les champs d’amélioration se multiplient (logements, aménagements urbains, commerces, entreprises…). Tout est en place non pas pour épater la galerie, mais bien pour inventer une galerie épatante en diffus à l’échelle d’une rue, d’un quartier, générant de la valeur ajoutée patrimoniale, une qualité de ville renforcée facteur d’attractivité supplémentaire par la différenciation, synonyme de retombées économiques et sociales.
« Ces nouveaux développements profiteront d’abord aux Toulonnais et habitants de l’agglomération vivant sur ce territoire, précise Hélène Audibert, tout en constituant un attrait indéniable pour les touristes et les croisiéristes qui sont de plus en plus nombreux dans notre cœur de ville rénové ».
Les travaux débuteront début 2016 pour se terminer en dernier trimestre de l’année, permettant à l’art et la manière de se rejoindre de façon novatrice dans la capitale varoise.
* Hélène Audibert est adjointe au sénateur-maire de Toulon Hubert Falco, en charge de la rénovation urbaine, de la stratégie centre-ville, du logement, de l’habitat, ainsi que conseillère départementale du Var, présidente à ce titre de VAD et de la commission Culture de la collectivité.
** La société Carim, actionnaire majoritaire de la SCI, garantit le coût d’investissement via un contrat de promotion immobilière et accompagnera le développement artistique en lien avec les collectivités locales partenaires.
*** La SEM VAD est managée par un trio composé du directeur général et du développement Jérôme Chabert, du directeur technique Serge Gaffuel, du directeur juridique et du foncier Jean-Baptiste Arène.
