AccueilUrbanismeSemepa : « On ne peut pas faire de proximité en refusant la territorialité »

Semepa : « On ne peut pas faire de proximité en refusant la territorialité »

A la veille des 7es Estivales de l’immobilier, du 8 au 11 septembre à Aix-en-Provence, Gérard Bramoullé, président du groupe Semepa, et Thierry Colombero, son directeur général, lèvent le voile sur les grandes opérations en cours de développement.
Les dirigeants du groupe Semepa se sont longuement livrés à la rédaction de TPBM.
Robert Poulain - Les dirigeants du groupe Semepa se sont longuement livrés à la rédaction de TPBM.

UrbanismeBouches-du-Rhône Publié le , Propos recueillis par William ALLAIRE

TPBM : La réorganisation institutionnelle issue de la loi 3DS (Différenciation, décentralisation, déconcentration, simplification) va-t-elle modifier le champ d’action de la Semepa (Société d’économie mixte d’équipement du pays d’Aix) ?

Gérard Bramoullé : Il y a le pays réel et le pays institutionnel : le pays d’Aix existe toujours, même si le cadre légal a été modifié. Une majorité d’élus de l’ancien conseil de territoire est volontaire pour mettre en place une conférence des maires du pays d’Aix. On ne peut pas faire de proximité en refusant la territorialité. Le groupe Semepa a l’habitude de travailler avec les communes. Je ne vois pas pourquoi cela devrait changer demain. Il reste un outil essentiel au service de l’aménagement de l’aire aixoise, voire au-delà. J’en veux pour preuve la toute nouvelle Société publique locale (SPL) mise en place avec la Ville de Manosque et son maire Camille Galtier. Par la création de cet SPL baptisée « Aix-Manosque-Val de Durance », on prolonge le partenariat instigué avec l’Agence d’urbanisme Pays d’Aix-Val de Durance (Aupa). Un travail d’ingénierie qui a passé au crible les dynamiques territoriales à l’œuvre dans le Val de Durance depuis l’arrivée d’Iter. Ce projet scientifique a renforcé l’attractivité de l’aire manosquine, faisant de la cité de Giono le moteur économique et résidentiel du département des Alpes-de-Haute-Provence. Cet engouement s’est traduit par une floraison des projets dans le territoire. Un développement un brin anarchique qui montre aujourd’hui ses limites. Et que la SPL est chargée de contrecarrer en déployant des contrefeux sur le plan opérationnel.

La nouvelle société s’appuie sur les moyens logistiques et humains de la Semepa. Un adossement matérialisé par l’installation de son siège dans les locaux aixois de cette dernière, rue Lapierre. Sa feuille de route est d’ailleurs similaire à celle de la Semepa : elle doit favoriser le maintien et la promotion d’une organisation urbaine cohérente, face à des tendances qui privilégient aujourd’hui la production d’une offre uniforme en matière d’habitat et d’espaces dédiés aux activités économiques. La SPL interviendra notamment sur le programme de revitalisation du centre-ville de Manosque. Un projet inscrit dans l’arsenal de la démarche « Action cœur de ville ». Aix-Manosque-Val de Durance doit justement piloter la mise en œuvre du programme de revitalisation urbaine : une cure de jouvence qui croisera travaux de requalification de l’espace public et de restauration immobilière. Au mois de mai, la SPL a posé les premiers jalons de ce programme en lançant une consultation de maîtrise d’œuvre en vue de sélectionner le prestataire qui pilotera les études et les travaux. Un autre projet devrait suivre rapidement : la réalisation d’un parking en silo de 180 places en lisière du centre historique.

La Semepa intervient également dans de nombreuses communes du pays d’Aix. Lesquelles ?

Thierry Colombero : Nous intervenons sur une trentaine de communes et, par exemple, depuis vingt ans sur la commune des Pennes-Mirabeau. Au mitan des années 2000, la Semepa a réalisé l’aménagement de la Zone d’aménagement concerté (ZAC) des Pallières I (15 ha), un micro-quartier de 90 logements mixtes (60 pavillons et 30 logements à coût maîtrisé) qui a poussé au nord-ouest des Pennes, entre Vitrolles et Saint-Victoret. La commune a gagné près d’un million d’euros avec cette opération.

La Société publique locale d’aménagement (SPLA) Pays d’Aix Territoires (PAT) prépare désormais la ZAC des Pallières II, un nouveau quartier résidentiel (1 000 logements) qui doit être développé le long de la RD 113 dans le prolongement de la ZAC des Pallières I en lien avec le centre-ville. C’est une opération plus complète que la première, avec de l’habitat, des équipements publics, des commerces de proximité. Après le vote du dossier de réalisation de la ZAC, notre mission consiste désormais, aux côtés de l’Etablissement public foncier régional (EPFR), à s’assurer de la maîtrise foncière de ce site d’une trentaine d’hectares.

PAT a également réalisé la nouvelle zone d’activités des Sybilles. Un secteur de développement économique de 14 hectares développé à la frontière nord-ouest des Pennes. Ce nouveau pôle répond à la forte demande des PME-PMI de l’écosystème de l’étang de Berre. A proximité immédiate des axes de transport, des zones d’activités de Vitrolles et de l’aéroport Marseille-Provence, ce lotissement est un succès puisque sa commercialisation est bouclée. Le site accueillera quelques fleurons de l’économie comme DHL, Tesla, etc.

A Lambesc, la SPLA pilote le projet de reconversion de l’ancien site des services techniques de la commune, le long de l’avenue Léo-Lagrange, au sud du noyau villageois. L’objectif est de créer un ensemble regroupant une vingtaine de logements sociaux, un pôle santé et un complexe comprenant une salle polyvalente et un dojo.

Les Estivales de l’immobilier sont l’occasion de découvrir les projets qui vont façonner le futur paysage urbain du pays d’Aix. (Crédit : Robert Poulain)

Quid de l’action sur les centres-villes ?

G. B. : La Semepa possède un savoir-faire éprouvé en matière d’intervention dans les cœurs de ville. Elle pilote depuis des années des opérations de revitalisation de centres anciens à Aix, Pertuis, Trets… C’est d’ailleurs cette expertise qui a conduit la Ville de Manosque à la solliciter pour venir rebooster son centre urbain. Il s’agit de créer un axe piéton vers l’hôtel de ville, avec un maillage de places publiques. Cela impliquera de refaire la voirie, les réseaux VRD (Voirie et réseaux divers).

Dans ces interventions en cœur de ville, toute la difficulté est de réussir à organiser la cohabitation entre l’attractivité, le patrimoine, l’activité économique et le logement familial. Aix a la chance d’avoir conservé une dynamique : son cœur historique est un centre commercial à ciel ouvert. Une étude récente d’American Express montre qu’après Bordeaux, Aix est la ville où la dépense par habitant dans les commerces du centre est la plus élevée ! Mais le prisme économique ne suffit pas : il faut se prémunir des dérives que sont la « studioification » et les locations saisonnières type Airbnb. Si on veut faire revenir des familles dans les villes, il faut leur proposer une offre de logement à prix raisonnable. C’est l’un des enjeux du projet d’aménagement du quartier du Faubourg, triangle de 14 ha niché entre le pavillon Vendôme, la rue de la République et le cours Sextius. Ce projet, actuellement soumis à la concertation, vise à concilier préservation patrimoniale, nature en ville et régénération urbaine en évitant deux travers : la ville musée et la ville (valises) à roulettes.

Le lien développement urbain/mobilité est désormais incontournable dans tout projet d’aménagement. Comment la Semepa se saisit-elle de cet enjeu ?

G. B. : Dans toute opération d’aménagement, l’enjeu de la mobilité est crucial. On le voit avec le pôle d’activités d’Aix qui accueille chaque jour plus de 27 000 salariés. Ce moteur économique devrait être desservi depuis des années par un Bus à haut niveau de service (BHNS). Aix plaide auprès de la Métropole pour l’intégrer prioritairement aux projets du plan « Marseille en grand ». L’urgence est de relier le centre, le pôle d’activités, le développement à venir de Plan d’Aillane et le quartier de la Duranne qui compte désormais près de 10 000 habitants.

Nous répondons aux nouvelles orientations des collectivités et nous confirmons notre savoir-faire sur l’enjeu de la transition énergétique et des mobilités : nous finalisons par exemple cet été la livraison de la station d’avitaillement au GNV (Gaz naturel pour véhicules) des bus au cœur de la zone de l’Anjoly, à Vitrolles. Cet équipement est installé au beau milieu du nouveau dépôt des Bus de l’Etang.

Thierry Colombero, directeur général du groupe Semepa. (Crédit : Robert Poulain)

En matière économique, la Semepa est en première ligne sur un autre projet phare : l’aménagement de la ZAC Cap Horizon à Vitrolles. Où en est-on ?

T. C. : Vitrolles est au barycentre de la métropole. C’est un espace charnière entre l’étang de Berre, l’aire marseillaise et le pays d’Aix, au confluent de grands axes de transports qui drainent une myriade d’activités économiques dans le sillage d’Airbus Helicopters et de l’aéroport. PAT est concessionnaire de la ZAC Cap Horizon pour le compte de la Métropole Aix-Marseille Provence. Ce pôle développé en partenariat avec la Ville prévoit la création de 230 000 mètres carrés de locaux industriels ou mixtes (activités et bureaux) sur une cinquantaine d’hectares, entre les zones de Couperigne et des Estroublans.

Notre SPLA vient de livrer les travaux de raccordement avec Couperigne. Dans la foulée, nous avons lancé une consultation de conception-réalisation pour le parking en silo qui sera aménagé en limite est de la partie haute de la ZAC, dans le secteur Estroublans. Cet ouvrage de 450 places sera la première pièce du futur pôle d’échanges multimodal qui regroupera à terme une gare ferroviaire (la gare existante VAMP - Vitrolles Aéroport Marseille Provence), une gare routière (livraison en 2023) et une liaison mécanique de type « ascenseur incliné » (livraison en 2023-2024), faisant le lien entre la place haute et la gare VAMP en contrebas de la cuesta.

A Vitrolles, Pays d’Aix Territoires est également à la manœuvre dans le projet de renouvellement urbain du quartier du Liourat. Quels sont les objectifs ?

T. C. : Après la rénovation urbaine de la cité des Pins, il s’agit pour la Ville de régénérer ce quartier (4,7 ha) érigé au début des années 1980. Le projet prévoit la démolition des 111 logements sociaux (12 PLAI - Prêt locatif aidé d’intégration - et 99 PLUS - Prêt locatif à usage social) de la résidence Prévert [gérée par Logis Méditerranée, NDLR] et de la piscine Tournesol. Sur ces deux fonciers libérés, la commune souhaite développer 180-190 logements en deux ensembles de respectivement 140-150 et 40 logements selon une typologie diversifiée, puisque nous sommes en Quartier prioritaire de la politique de la ville [L’Agence nationale pour la rénovation urbaine (Anru) interdit de reconstruire de l’offre locative sociale dans les QPV, NDLR]. L’opération s’accompagnera d’une requalification de l’espace public et de la création d’une offre de commerces et de services de proximité.

La clef de ce projet sera le relogement des ménages de la résidence[le Prévert compte 313 occupants, NDLR]. Une maîtrise d’œuvre urbaine et sociale est mandatée en lien avec le bailleur social. On s’appuiera sur la convention de relogement interbailleurs. De notre côté, nous devrons acquérir la vingtaine de commerces nichés en pied d’immeuble de la résidence. C’est un projet de longue haleine qui sera réalisé en plusieurs phases d’ici 2028.

Gérard Bramoullé, premier adjoint au maire d’Aix-en-Provence, président du groupe Semepa. (Crédit : Robert Poulain)

A Aix, la SPLA est engagée dans le projet de renouvellement urbain du quartier d’Encagnane. Où en est l’opération ?

G. B. : PAT a une concession d’aménagement pour l’ensemble de ce quartier réalisé par la Semepa dans les années 1960 sous les auspices des « Zones à urbaniser en priorité » (ZUP de 65 ha). Ce mandat est structuré autour de plusieurs grands projets dont la reconversion de l’ancien site Phares et Balises, la requalification de l’avenue du 8-Mai et de la place Romée-de-Villeneuve, la création de nouvelles centralités commerciales et le traitement de la résidence des Facultés [une copropriété en plan de sauvegarde, NDLR].

La pierre angulaire du projet est la démolition des 254 logements du Calendal et du Méjanes, deux ensembles gérés par l’office Pays d’Aix Habitat Métropole (PAHM), et la suppression déjà réalisée de friches : l’ancienne école Jean Giono longtemps squattée et le bâtiment désaffecté du Centre d’études techniques maritimes et fluviales [anciennement « Phares et Balises », NDLR].

On prévoit ainsi de reconstruire près de 420 logements, soit beaucoup plus que l’offre supprimée. Le besoin est tel que nous avons obtenu une dérogation de l’Agence nationale pour la rénovation urbaine (Anru) pour réaliser une partie de l’offre nouvelle in situ : quelque 80 logements sociaux au total seront érigés dans le quartier. Le reste - environ 170 - sera réalisé ailleurs par PAHM et par les autres organismes HLM (Sacogiva, Famille & Provence) dans le cadre de la charte du relogement mise en place par la Ville. Action Logement et d’autres opérateurs de leur côté développeront une offre locative intermédiaire (177 logements) et en accession sociale (145 logements).

PAT assure le remembrement foncier, l’aménagement des lots, des espaces publics nécessaires à la réalisation de l’opération et la démolition des locaux de Phares et Balises et de l’école Giono. Autant de préalables qui doivent permettre la réalisation de nouveaux espaces et autres voiries publiques, ainsi que la construction d’une nouvelle centralité organisée autour d’une maison des cultures urbaines dédiée au hip-hop (discipline olympique), au street art, aux arts numériques, au skate, à la formation et à la professionnalisation de jeunes talents…

Le projet vise également à désenclaver le quartier d’Encagnane en l’ouvrant vers le futur quartier de la Constance et la Fondation Vasarely, deux pôles d’attraction situés de l’autre côté de l’autoroute.

Les travaux de la dernière tranche de la Duranne battent leur plein. (Crédit : Semepa)

Les travaux de la dernière tranche de la Duranne battent leur plein. Que reste-t-il à réaliser ?

T. C. : Les promoteurs ont lancé les travaux du « Coteau » l’an dernier. Cette nouvelle phase de l’opération d’aménagement accueillera près de 465 logements. Cette offre nouvelle en accession libre et à prix maîtrisé (4 000 €/m2) sera érigée au sud du noyau urbain de la Duranne Arbois. Une première tranche de 199 logements avec commerces et services en rez-de-chaussée verra le jour à l’horizon 2023/2024, organisée autour d’un grand forum piéton et commerçant et d’un jardin public dessiné par le paysagiste Pierre-Paul Petel. A la manœuvre, on retrouve une demi-douzaine d’opérateurs : le groupe Arcade-Vyv, Art Promotion-Praxis, Côté Sud Promotion, le duo Vinci/Provence Habitat et la Saigi.

Nous attendons le feu vert de l’Etat pour engager les travaux de viabilisation. On nous a demandé de compléter l’étude d’impact réalisée pour le quartier. Ce que nous avons fait. La décision ne devrait pas tarder.

Suivra à l’horizon 2025 une seconde tranche de 225 logements répartie au fil de cinq programmes représentant 13 900 mètres carrés de plancher. Plus de la moitié de cette offre (140 logements) sera développée par des bailleurs sociaux. L’un de ces lots (environ 40 logements) a été proposé à l’office PAHM et un autre à la Sacogiva (Société anonyme de construction et gestion immobilière de la ville d’Aix-en-Provence).

Nous avons également engagé une réflexion sur la création d’un troisième groupe scolaire dans la partie haute du quartier. L’objectif est de le mettre en service pour la rentrée 2025. Nous attendons par ailleurs le permis pour le futur pôle sportif que Bec Construction doit réaliser d’ici la fin 2024 sur la partie occidentale de la RD 543.

Enfin, nous avons signé une promesse de vente avec l’exploitant du golf de Valcros, sur l’emprise de la ZAC de la Constance. Ce dernier aménagera un nouveau parcours (neuf trous) en lisière du nouveau secteur de logements dit du Village provençal autour de la bastide historique de la Duranne.

Quid de la Constance ? Où en sont les démarches avec l’Etat autour des autorisations environnementales ?

G. B. : Relancée il y a une dizaine d’années, cette opération urbaine assez proche du centre-ville est essentielle pour la Ville d’Aix et sa capacité future à répondre à l’augmentation régulière de sa population. Trois mille six cents logements devraient y être proposés d’ici à dix ans ! La Direction départementale des territoires et de la mer (DDTM) nous a demandé de compléter les études relatives à la biodiversité. Ces compléments ont été fournis. De même, la Ville et l’Etat nous ont demandé d’enrichir les études de circulation. Le dossier a été présenté. Enfin, on nous a demandé de mettre des terrains à disposition en compensation des surfaces agricoles et naturelles impactées par l’aménagement de l’écoquartier. Ces fonciers ont été identifiés. On espère obtenir le sésame cet automne pour lancer l’enquête publique et enfin démarrer les travaux de viabilisation de la ZAC.

Nous sommes dans une démarche exemplaire de « Quartier durable méditerranéen » (QDM) qui veille à réduire l’empreinte carbone. Nous réfléchissons par exemple à la mise en place d’une boucle d’échange thermique qui récupérerait l’énergie des effluents de la station d’épuration voisine pour chauffer ou refroidir les logements. Le quartier fera la part belle à la nature : le bâti sera organisé autour d’un grand parc paysager de plus d’une vingtaine d’hectares ouvert sur les paysages cézanniens et seulement 40 % de l’espace sera urbanisé.

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