AccueilTerritoiresRoquebrune-Cap-Martin : trop de plus value sur le foncier de la BA 943

Roquebrune-Cap-Martin : trop de plus value sur le foncier de la BA 943

Passé de l'EPF Paca à la collectivité puis cédé aux promoteurs, le prix de ce foncier public a au final follement grimpé. L'établissement public a mis en place un garde fou pour stopper ces pratiques.
Le périmètre de la future opération d'aménagement sur le site de l'ex-BA 943, à Roquebrune-Cap-Martin.
Communauté d'agglomération de la Riviera Française - Le périmètre de la future opération d'aménagement sur le site de l'ex-BA 943, à Roquebrune-Cap-Martin.

TerritoiresAlpes-Maritimes Publié le ,

A l'est des Alpes-Maritimes, à Roquebrune-Cap-Martin, le projet d'aménagement de l'ex-base aérienne 943 (BA 943) a franchi il y a quelques semaines une étape majeure avec l'attribution du programme immobilier de la ZAC Coeur de Carnolès au binôme Icade-Emerige. Une opération de 405 logements mixtes, répartis en 195 logements en accession libre, 60 logements en accession maîtrisée, 150 logements sociaux locatifs, plus 844 places de parking. Elle sera couplée à des commerces, des bureaux et à un local pour les forces de sécurité. Soit au total plus de 35 000 m2 de plancher.

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En équipements et aménagements pris en charge par la collectivité - la communauté d'agglomération de la Riviera Française et la SPLA Riviera Française Aménagement -, le projet prévoit la création d'espaces publics dont un parc paysager, un nouveau groupe scolaire, un espace culturel et une école de musique. Icade et Emerige l'ont emporté au terme d'un long dialogue compétitif auquel ont également pris part Pitch Immo et Nexity.

Un foncier public qui flambe à Roquebrune-Cap-Martin

La mise en concurrence des projets et des opérateurs a fait monter très haut le prix de ce foncier proche du bord de mer (jusqu'à 70 millions d'euros dans les négociations) et il va finalement être cédé 67 millions d'euros HT au groupement lauréat. Un schéma classique de cessions de foncier public des collectivités aux promoteurs. Sauf que pour la BA 943, l'agglomération s'est appuyée sur l'Etablissement public foncier Provence-Alpes-Côte d'Azur (EPF Paca) pour conduire ce projet.

Retour en arrière : en 2016, l'EPF Paca achète 21,5 millions au ministère de la Défense, les terrains de la BA 943 (3,5 hectares), un site militaire qui avait fermé ses portes en 2012. Pendant six ans, l'établissement public a rempli sa mission en assurant le portage de ce foncier sur lequel l'Etat avait consenti une ristourne de 9 millions d'euros, en contrepartie de la réalisation de 150 logements sociaux dans le futur projet immobilier. Le 19 juillet dernier, la collectivité, qui pilote le projet d'aménagement, l'a acquis à son tour auprès de l'EPF 23 millions d'euros HT. Pour s'engager ensuite à le céder quelques semaines plus tard 67 millions d'euros HT aux promoteurs. Il ne s'agit plus précisément d'une cession d'un foncier nu mais de vente de charge foncière dans le cadre d'une ZAC avec des infrastructures et des équipements à financer. Dans le cas de la ZAC Coeur de Carnolès, ces opérations connexes seraient toutefois loin d'atteindre un tel besoin de financement.

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Fin des ventes successives avec plus-value

« Avec ce type de revente, les missions et les finalités de notre établissement public d'Etat, acquérir, porter et revendre à prix coûtant des terrains pour permettre des opérations d'aménagement sur du foncier dont les prix ont été régulés, ne sont plus respectées. Nous venons en conseil d'administration d'introduire une clause anti-spéculative pour les futures cessions de foncier aux collectivités. Si une plus-value est réalisée par la collectivité, elle devra être reversée à l'EPF » explique Nicolas Isnard, le président de l'EPF Paca.

Ce type de ventes successives n'est pas nouveau. D'autres établissements publics foncier sur le territoire y ont été confrontés et ont mis en place de tels garde fous. En Paca, le phénomène s'est manifesté récemment, avec, en plus de Roquebrune-Cap-Martin, un autre projet d'aménagement d'une collectivité dans les Bouches-du-Rhône qui risquait d'emprunter la même voie. Ce qui a poussé l'EPF à agir.

La rareté alimente les hausses

Pour le président de l'établissement public, il faut toutefois replacer cette cession dans le contexte actuel, marqué par une hausse très importante des prix du foncier constructible, conséquence de sa raréfaction, elle-même alimentée par l'empilement des réglementations et par la perspective de la ZAN.

« Une bulle spéculative est en train de se créer sur le foncier et à force de rendre celui-ci de plus en plus inaccessible, la production de logements va se bloquer. Et cet engrenage va alimenter de nouvelles surenchères » analyse Nicolas Isnard.

A ses yeux, il est indispensable de « desserrer l'étau » car il paraît difficilement imaginable de faire de l'aménagement pour répondre aux besoins des populations sans consommer de foncier. Maire de Salon-de-Provence, le président de l'EPF Paca met en perspective les cessions foncières de l'établissement public en 2022 - près de 110 millions d'euros - et la création de logements qu'elles vont permettre avec le niveau des demandes de logements sociaux sur le seul territoire salonais. « C'est le même nombre, 3 000, signe de l'importance des niveaux de production de logements que nous devons atteindre pour faire face aux besoins et des enjeux qui se jouent sur le foncier. »

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Un engagement ancien de l'Etat

Pour l'Etat, le principe de la vente du foncier de la BA 943 à la collectivité remonte à l'origine du projet. Elle correspond à « un engagement du président de la République François Hollande, rappelé par la ministre du Logement Cécile Duflot par courrier du 18 septembre 2012, en réponse à la demande du maire de Roquebrune-Cap-Martin de pouvoir bénéficier du terrain » soulignent les services de la préfecture des Alpes-Maritimes. « Il est en effet important que ce genre d'opération puisse s'appuyer sur une gouvernance locale afin d'intégrer les spécificités de la commune, du bassin de vie et d'avoir une approche globale » ajoutent-ils.

Dans cette optique, l'Etat a notamment accepté que l'importance du projet soit réduite par rapport à ses attentes initiales et il a accordé un délai des deux années supplémentaires pour la réalisation des logements sociaux de l'opération. En 2016, la décote avait été en effet assortie d'une obligation de livraison de ces logements au plus tard en juin 2024. Une date butoir qui ne pouvait plus être tenue étant donné les délais qu'ont nécessité la mise au point du projet d'aménagement.

Le foncier privé encore plus cher

Du côté du groupement lauréat, on se défend d'avoir nourri une surenchère... On souligne au contraire avoir remporté cette consultation grâce à la qualité du projet d'aménagement proposé sur un site stratégique d'entrée de ville, avec un strict respect de la mixité et du parcours résidentiel prévus dans le cahier des charges. On souligne également que cette opération est menée sur un territoire complexe, marqué par la pénurie foncière avec des hausses très fortes des prix des terrains ces dernières années. Notamment pour le foncier privé.

« La charge foncière sur cette opération est inférieure de moitié à celle que l'on peut observer sur du foncier privé dans ce bassin de vie et cela va avoir un impact sur le marché » confirme un des acteurs du groupement.

Le chiffre d'affaires prévu de l'opération (300 millions d'euros) permet également de supporter cette charge foncière. Malgré tout, il y aura une incidence sur les prix des logements libres. Et pour les promoteurs, les concours sur du foncier à prix fixe restent la meilleure solution pour produire plus de logements à prix abordables.

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