L'Est des Alpes-Maritimes et tout particulièrement Roquebrune-Cap-Martin au sein du territoire de la Riviera française tient son macrolot urbain... Amorcé en 2016 avec l'acquisition des terrains de l'ancienne base aérienne 943 par l'Établissement public foncier Paca auprès du ministère de la Défense (21,5 millions d'euros pour plus de 3,5 hectares), l'aménagement de ce site, où entre-temps a émergé la ZAC Coeur de Carnolès, vient de franchir une étape très attendue. Le conseil communautaire de la Riviera française a en effet validé à la mi-octobre le choix du groupement lauréat de la consultation d'opérateurs pour le volet immobilier de la ZAC. C'est le binôme Icade et Emerige, la société pilotée par l'ancien ministre du logement Benoist Apparu, qui a été retenu pour développer un projet mixte de 35 600 m², en partie nord du site. Ce tandem l'a emporté en finale face à Nexity et Pitch Promotion, une sélection où l'on trouvait également Immobel et Verrecchia. La consultation, qui avait été lancée fin 2020, a au total attiré une vingtaine de groupements. La cession de la charge foncière a atteint des niveaux très élevés, 67 millions d'euros HT et est même montée au cours des négociations avec les promoteurs jusqu'à 70 millions d'euros...
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Plus de 400 logements diversifiés
Il faut dire que l'aménagement de cette ZAC (41 000 m² de plancher) comporte de nombreuses opérations connexes prises en charge par la collectivité : la réalisation des espaces publics et notamment d'un parc paysager et d'une « rambla » (près de 6 millions d'euros, maîtrise d'oeuvre groupement Land'Act Sud / Egis Villes et Transports), un nouveau groupe scolaire (7,5 millions d'euros HT de travaux, concours attribué au groupement Comte et Vollenweider, Atelier Stéphane Fernandez, Artelia), une salle polyvalente et un espace culturel, une école de musique.
Conçu par l'agence Fresh, Sophie Delhay Architecte et Petitdidierprioux Architectes associés à l'Atelier Roberta, paysagiste, le projet Icade-Emerige totalise 405 logements (30 750 m² de surface de plancher), répartis en 195 logements en accession libre, 60 logements en accession maîtrisée, 150 logements locatifs sociaux. Ces logements seront acquis en Vefa par le Logis Familial et Côte d'Azur Habitat. S'ajoutent 1 450 m² de bureaux, 3 100 m² de commerces (dont 2 400 m² pour une moyenne surface alimentaire), 700 m² de commerces de proximité et un local de 300 m² pour les forces de sécurité. L'opération, qui va nécessiter près de 80 millions d'euros de travaux, comporte également 844 places de parking en infrastructure.
Un « écoquartier végétal »
Sur la base de l'étude de programmation réalisée par le groupement Sauerbruch Hutton et CAB Architectes, Icade-Emerige et leurs concepteurs ont imaginé un « écoquartier végétal » avec des ensembles d'habitation organisés en peigne, perpendiculairement à la pente et parsemés d'îlots de fraîcheur. Les logements, largement ouverts sur l'extérieur grâce à de vastes balcons et terrasses, seront bioclimatiques. Huit « villas toits » haut de gamme sont même prévues dans l'opération mais il y aura aussi sur les toitures de l'agriculture urbaine qui va être développée par la société monégasque Terrae. Autre point fort de l'écoquartier qui vise de nombreuses labellisations (Quartiers Durables Méditerranéens, Bâtiment Durables Méditerranéens, ÉcoQuartier, E+C niveau E3C) : le recours aux énergies renouvelables -plus de 80% des besoins couverts- avec de la géothermie sur sonde et du photovoltaïque.
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L'État accorde deux ans supplémentaires
La prochaine étape attendue est le dépôt du permis de construire début 2023. Il faudra ensuite aller vite avec des premières livraisons prévues au premier semestre 2025. Car cette opération de renouvellement urbain a nécessité de longs délais en amont : études, création de la ZAC, concession d'aménagement avec la Spla Rivieira Française Aménagement, rachat du foncier par cette dernière auprès de l'EPF Paca en juillet dernier. La consultation, amorcée en 2020, a également étiré ses délais. Au point d'exposer la collectivité à des risques de pénalités financières. Lors de la cession foncière initiale, l'État avait en effet consenti une décote de 9 millions d'euros en contrepartie de la réalisation d'un quartier d'habitat mixte comportant des logements sociaux livrés au plus tard en juin 2024. « Nous avons été ralentis par la crise sanitaire et les élections au sein de l'agglomération pour élire un nouveau président, suite au décès de Jean-Claude Guibal » plaide Patrick Cesari, maire de Roquebrune-Cap-Martin et vice-président de l'agglomération. L'État qui a toujours gardé un œil sur ce projet a accepté finalement d'accorder deux ans de plus à la réalisation de l'opération. Ces longs délais s'expliquent aussi par la volonté de la collectivité de bien maîtriser l'intégration de ce macro lot dans le tissu urbain d'une commune de 13 000 habitants, d'autant que ce foncier occupe une place stratégique entre le centre-ville et le cap Martin. Et il a longtemps constitué une barrière avec la présence de l'armée. « Nous nous sommes battus pour nous faire entendre car au début de l'opération l'État voulait 70 000 m² de plancher. Et nos efforts ont payé avec un projet conforme à nos attentes » assure Patrick Cesari.
