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Quelles solutions pour revitaliser les cœurs de ville ?

Revitaliser les cœurs de ville est un enjeu d'attractivité territoriale. Voici le replay du Club TPBM, qui s'est tenu le 25 octobre à Manosque, en partenariat avec la Banque des Territoires et en présence du maire et d'acteurs publics et privés.
La rue Grande à Manosque est au cœur des projets de revitalisation portés par la ville.
Robert Poulain - La rue Grande à Manosque est au cœur des projets de revitalisation portés par la ville.

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La rénovation des coeurs de ville reste un enjeu d'attractivité territoriale. Pour évoquer ce thème, le Club TPBM s'est réuni à Manosque le 25 octobre autour d'un wébinaire, en partenariat avec la Banque des Territoires. Le replay est à visionner dans cet article. En voici également un compte-rendu écrit.

Une politique collective

« On a besoin de chasser en meute, pour trouver, projet par projet, la bonne formule » : c’est en utilisant une rhétorique volontairement triviale qu’Alexis Rouque, directeur régional de la Banque des territoires, résume l’absolue nécessité de l’action collective et des alliances dans la réalisation d’aménagements urbains en cœur de ville. Une expertise forcément partagée par l’ensemble des intervenants qui se sont succédé sur les trois plateaux pendant le direct.

Claude Bertolino, la directrice générale de l’Etablissement public foncier Provence-Alpes-Côte d’Azur (EPF Paca), Thierry Colombero, le directeur général de la Semepa (Société d’économie mixte d’équipement du pays d’Aix), Camille Galtier, le maire de Manosque, David Fontugne, le directeur du patrimoine et de la proximité chez Habitations Haute-Provence, Sébastien Makowski, le responsable politiques territoriales de Grand Delta Habitat, et enfin Michaël Sebban, le directeur général du groupe Sebban, étaient pour l’occasion réunis dans l’hôtel de ville de la cité de Giono.

Manosque : 30 M€ pour faire battre plus fort le coeur de ville

Le fil rouge de ce nouveau Club TPBM était le projet « Résilience », porté par la Ville de Manosque, une opération de requalification urbaine globale.

Vidéo : le projet de rénovation de Manosque

De la volonté politique au projet

Manosque compte 23 000 habitants dont 2 000 vivent en cœur de ville. Au fil des années, la ville s’est déplacée vers le sud. « Aujourd’hui, il y a deux villes. La nouvelle se situe vers les quartiers du Forum et de Chanteprunier, et d’autre part il y a le centre ancien. Nous devons créer du liant entre ces deux blocs urbains. C’est essentiel car c’est dans le cœur de ville que se regroupent les Manosquins », synthétise Camille Galtier. Il ajoute : « C’est tout l’objectif de notre projet de mandat. » Et pour se donner les moyens de le réaliser, le maire de la commune a choisi de passer de 45 M€ d’investissement à 75 M€ sur six ans, dont 25 M€ seront fléchés vers le cœur de ville.

Au programme, il a prévu de la rénovation de logements, la création et l’aménagement d’espaces publics, et du stationnement. Mais cette hausse de l’investissement n’est pas neutre. Il souligne notamment : « Lorsque l’on augmente le niveau d’investissement pour arriver à mener à terme les projets, soit on recrute en interne, soit on fait appel à des partenaires. » Le maire de Manosque a choisi la seconde solution.

Trouver de bons partenaires

Avec la Semepa et l’Aupa (Agence d’urbanisme Pays d’Aix-Durance), il a créé en 2021 la Société publique locale (SPL) Aix-Manosque-Val de Durance. « L’idée était d’agréger de la compétence, mais aussi d’aller vite. Nous avons les capacités d’ingénierie en interne mais si la SPL se charge de certains dossiers, nos techniciens restent en capacité de travailler sur d’autres. Nous allons forcément plus vite et plus loin », conclut Camille Galtier.

Pour Thierry Colombero, le directeur général de la Semepa, cette alliance va de soi. « Le val de Durance aboutit au pays d’Aix. La Ville de Manosque est un partenaire naturel », confirme-t-il. Aujourd’hui, la dynamique est d’aller vers un service mutualisé pour faire des économies d’échelles. « La SPL ne gère que de l’opérationnel », souligne-t-il. « Pour le groupe Semepa, c’était aussi intéressant de transposer son savoir-faire à l’extérieur de notre territoire habituel. Concrètement, nous interviendrons, via la SPL, sur la requalification de l’espace public de l’axe principal du centre-ville et la création d’un parking en silo, ce qui va nous permettre de travailler également sur la mobilité et la commercialité », conclut Thierry Colombero.

Une partie des intervenants du Club TPBM.

Pour mener à bien son projet, la mairie de Manosque s’appuie aussi sur l’expertise de l’EPF Paca, qui accompagne la Ville sur le projet Anru* et en particulier sur la propriété Alicante. Un espace relié au cœur de ville par le parc de Drouille. « L’intervention en centre ancien est complexe, elle nécessite une action spécifique. Les acquisitions foncières ne se feront pas seulement à l’amiable, il peut y avoir des expropriations. Si l’on va sur ces projets de rénovation urbaine, il faut que l’ensemble de l’écosystème soit très opérationnel et surtout, il faut une volonté politique forte », insiste Claude Bertolino, directrice générale de l’EPF Paca. Et Alexis Rouque d’acquiescer, estimant que c’est « la clé de la réussite des projets de renouvellement urbain », un succès qui nécessite aussi « un travail d’équipe ». Il prévient : « La question du renouvellement urbain en centre-ville est un projet global. »

Vidéo : les enjeux du logement en coeur de ville

Résoudre la question du logement

A Manosque, sur les 1 400 logements situés en centre-ville, 35 % sont vacants. « Quatre cents logements sont à reconquérir », comptabilise Camille Galtier, qui ne veut pas « seulement repeindre les murs pour faire revenir les habitants ». Il précise : « Les gens ne veulent plus vivre dans un appartement de 35 m2. Nous allons devoir, parfois, éclater des îlots pour les restructurer. Il n’est pas certain que dans les dix prochaines années, il y ait 400 logements remis en service. Ce serait faux de dire cela. Il n’y en aura peut-être que 300, car il faudra deux anciens logements pour en faire un neuf. C’est ça le principe de réalité. »

Pour améliorer l’habitat, l’édile compte aussi sur l’Opah-RU (Opération programmée d’amélioration de l’habitat - Renouvellement urbain). Dix-huit dossiers ont été déposés en 16 mois. « Nous allons également travailler sur cinq îlots avec l’EPF, Action Logement, la Banque des territoires et des bailleurs sociaux comme Grand Delta Habitat (GDH), Habitations de Haute-Provence (H2P) et Unicil », poursuit Camille Galtier.

Une aide aux primo-accédants pour booster l’attractivité du centre-ancien de Manosque

Mais pour le maire de Manosque, l’objectif n’est pas de miser exclusivement du logement social. « Il faut aussi proposer du logement privé. Nous sommes également en contact avec des hôteliers, car nous savons qu’il manque de lits d’hôtellerie de grande qualité dans le cœur de ville. » Une situation loin d’être isolée. « A Gap, dans les Hautes-Alpes, l’EPF intervient en hypercentre sur le quartier dit de l’Imprimerie », souligne Claude Bertolino. Elle y constate des problématiques similaires, hormis la vacance : « Une architecture vernaculaire,des petites surfaces peu lumineuses avec parfois une mono orientation, alors qu’aujourd’hui les gens recherchent des logements avec la fonctionnalité du neuf. »

Carré de l'Imprimerie à Gap : à quoi ressemblera le projet sélectionné ?

Avec Immobilière 3F, la Région et Action Logement, l’EPF souhaite réaliser 107 logements dans la préfecture haut-alpine, dont 70 en Logements locatifs sociaux (LLS), et des places de parking. « En centre ancien, les personnes ont aussi à cœur d’avoir des espaces extérieurs, que ce soit un balcon, une placette. Il faut pouvoir répondre à ces besoins. Concrètement, à Gap, nous intervenons sur un curetage d’îlot avec une construction neuve derrière pour 3 000 m2 d’emprise au sol et 8 000 m2 de surface de plancher », ajoute Claude Bertolino. Avant de signaler que l’EPF intervient également avec Grand Delta Habitat à Cavaillon (Vaucluse) sur un projet de requalification de la rue de la République, où la situation est similaire à celle de Manosque.

Apporter du service public et une diversité de peuplements dans les centres-villes

Soigner l’urbain vieillissant ou affaibli, c’est aussi ce que prône Alexis Rouque : « Si l’on veut un pays neutre en 2050, on aura forcément un pays plus urbain. Il faut donc rompre avec un modèle de développement qui n’est pas soutenable au niveau carbone. Il faut ramener nos concitoyens dans les villes, ça ne signifie pas dans les métropoles, mais avant il faut retrouver des services urbains, de la qualité de vie qu’ils pourraient dénicher ailleurs », soutient-il.

En outre, il assure que le logement neuf idéal, décrit par l’Etat dans le rapport Girometti-Leclercq, n’existe pas en centre ancien. « Deux mètres soixante-dix sous plafond, traversant, avec un espace extérieur, c’est exactement ce qu’on n’a pas en centre-ville. » Il préconise également de veiller à garantir une diversité de peuplement. « Il faut ramener des classes moyennes dans les centres-villes », juge le directeur régional de la Banque des territoires.

Les milieux ruraux et semi-ruraux en première ligne

« La dévitalisation des centres anciens touche souvent les milieux ruraux ou semi-ruraux qui constituent l’essentiel du paysage de notre département », réplique David Fontugne, le directeur du patrimoine et de la proximité chez H2P. Unique bailleur dont le siège est installé dans les Alpes-de-Haute-Provence, il intervient sur 70 communes, soit 60 % du parc HLM du département. En tant qu’expert du territoire, il ajoute : « Depuis une trentaine d’années, plusieurs communes se sont lancées dans la reconquête de leurs centres anciens, avec Habitations de Haute-Provence. »

Au total, 35 opérations ont été réalisées en centre-ville, soit l’équivalent de 300 logements. « Je pense notamment à Sisteron, ou à l’opération de réhabilitation de l’hôtel de Tende à Forcalquier, un projet de longue haleine pour reconstituer l’unité cadastrale, que nous avons réussi à réaliser grâce à un bail à construction de 50 ans. » In fine, le bailleur social y a rénové 12 logements et trois commerces. Il poursuit : « Nous avions des contraintes architecturales fortes, des contraintes liées au chantier en plein centre-ville, nous devions veiller à ne pas impacter les commerces alentour ou la circulation. » Si le projet fut difficile à gérer, H2P assure avoir de « bons retours. Pas de vacances et peu de rotations. »

"H2P veut être le leader dans le département des Alpes-de-Haute-Provence"

Pour David Fontugne, les facteurs de succès d’un projet de renouvellement urbain sont la volonté politique, le développement de projets qui s’inscrivent dans un ensemble de requalification urbaine et la capacité des acteurs de l’opération à lever les freins économiques et juridiques. A Manosque, H2P devrait intervenir sur l’îlot Danton. « La commune nous a demandé d’intervenir sur un îlot urbain dégradé. Dans ce cas précis, il nous faut réaliser une opération d’accession-rénovation avec des démolitions partielles. » Un projet à taille humaine, plutôt complexe, qui devrait transformer huit appartements en quatre logements qualitatifs.

De son côté, Sébastien Makowski, le responsable politiques territoriales de Grand Delta Habitat, voit « le bailleur social comme un assemblier urbain. Il doit pouvoir intervenir sur du locatif social, du locatif intermédiaire, de l’accession, de l’écoquartier, avec du produit PSLA [Prêt social location-accession, NDLR] ou BRS [Bail réel solidaire, NDLR]. » Grand Delta Habitat gère aujourd’hui 22 000 logements en région Paca élargie. « Si l’objectif est de produire 800 logements par an, on ne peut pas les produire exclusivement en centre-ville. D’autant que nos opérations ont des tailles qui se réduisent », tance-t-il.

Dans le bassin manosquin, GDH gère 200 logements en intégrant Pierrevert, la commune voisine. Le bailleur social vient d’y boucler une opération en Vefa (Vente en état futur d’achèvement) de 82 logements, « impossible à imaginer en cœur de ville », souligne-t-il. « Sur le centre ancien, nous intervenons sur des tailles totalement différentes. »

Il évoque en exemple l’opération dite de l’îlot Mouton, à Carpentras (Vaucluse), l’une des rares villes françaises à pouvoir bénéficier du Programme national de requalification des quartiers dégradés anciens (PNRQDA). « Plusieurs îlots ont été maîtrisés foncièrement par la Ville. L’îlot Mouton, face à la porte d’Orange, a été cédé à GDH afin d’y réaliser 35 LLS. Nous nous sommes orientés, après un premier projet avorté, vers une démolition-reconstruction totale de l’îlot. Nous y avons bâti des logements du T2 au T5, munis d’une place de stationnement souterrain, de balcon ou de loggia avec double ou triple orientation. Nous y avons réalisé quatre logements PMR UFR** avec le concours de l’association Handitoit Provence. »

Sur ce projet, les surfaces commerciales du rez-de-chaussée (90 m2) ont ensuite été cédées à la Ville par le biais d’une dation***. Depuis septembre 2020, cette réalisation permet d’accueillir des jeunes, des familles mais aussi des seniors. A noter que ce programme immobilier a été financé à 35 % en fond propre par GDH sur un budget de 6,3 M€ hors acquisition foncière financée, elle, par l’Anru à hauteur de 850 000 €.

« On ne trouve des solutions que collectivement. Il faut faire des cœurs de ville une force et faire cesser qu’ils soient une faiblesse. Le défi est clairement d’y inventer la France abordable », conclut alors Alexis Rouque sur le volet habitat.

Vidéo : activités tertiaires en centre-ville

Comment revitaliser l’activité commerciale ?

Pas d’habitats, ni de nouveaux habitants, sans activité économique, un constat à nouveau partagé par les invités du Club TPBM. Mais alors quelles sont les clés pour faire revenir l’activité économique dans le centre-ville ? « Il y a plein d’outils à mettre en œuvre. Les enjeux, selon moi, sont d’avoir une ville sûre et de réguler le développement des zones commercialespériphériques », assure Camille Galtier, qui explique avoir autorisé uniquement l’extension de la zone industrielle dans le cadre du nouveau Plan local d’urbanisme (PLU), considérant qu’elle ne détruisait pas d’emplois en centre-ville. Une mesure de première nécessité qui préserve le commerce en cœur de ville, mais qui doit être combinée à d’autres pour permettre une revitalisation réussie.

Manosque : Camille Galtier veut repenser la ville et offrir une alternative au tout-voiture

Pour inspirer la Ville de Manosque, le Club TPBM avait invité Michaël Sebban, directeur général du Groupe Sebban, qui a fait part de son expérience avec l’opération de revitalisation menée à Toulon (Var). « Pour "dérisquer" l’implantation de nouveaux commerces dans la rue des Arts, nous avons investi en achetant une grosse locomotive. Nous avons d’abord acquis la maîtrise foncière, puis nous avons pris en exploitation un grand magasin de jouets. J’ai ensuite contacté une amie qui avait créé une belle marque et ensuite, nous avons réussi à faire venir de grosses franchises. La synergie est le maître mot. Nous avons répondu à l’idée du maire, même si nous fonctionnons avec une structure à majorité privée », décrypte Michaël Sebban.

La rue des Arts à Toulon ont sont intervenus la Banque des Territoires et le groupe Sebban.

Dépasser l’adage du commerçant, « no parking, no business »

Pour Thierry Colombero, le directeur général de la Semepa, « le centre-ville est un concentré de ce que symbolise la ville. L’adage du commerçant "no parking, no business" ne fonctionne plus. » Le stationnement ne serait qu’un outil de la réussite de la commercialité. A Manosque, « le triplement de la surface de stationnement du parking Guilhempierre, qui passera de 60 à 180 places, est intéressant dans sa finalité car outre les 2 000 habitants, il y a aussi une forte fréquentation. Il est important de répondre à tous les besoins. »

Il compare le projet manosquin à la requalification urbaine opérée sur la commune d’Aix-en-Provence dans les Bouches-du-Rhône. « Le travail sur la commercialité nous a amenés à une réflexion plus large sur la mobilité. Nous allons notamment lancer, dans les prochaines semaines, un principe de cyclo-logistique pour accompagner la livraison sur le dernier kilomètre. L’idée est d’installer des vélos cargo électriques au parc Carnot. Un projet porté par une Scop [Société coopérative et participative, NDLR]. »

D’autre part, Thierry Colombero note qu’un équilibre entre l’installation des commerces et l’habitat doit être trouvé. A Aix-en-Provence, certains habitants auraient quitté le centre-ville parce que la cohabitation y était compliquée.

Toulon : la Rue des Arts inaugurée

Une situation observée également par Sébastien Makowski, le responsable politiques territoriales de Grand Delta Habitat, qui souhaite, via la création d’une foncière « commerce », trouver de nouvelles solutions. « Le constat, c’est que les commerces ont élargi les vitrines au détriment des entrées des logements. Dans certains cas, les commerces ont fermé, les logements servent de débarras et ne sont plus accessibles pour une commercialisation. L’idée, avec la foncière que nous avons créée, est de pouvoir avoir la maîtrise complète des immeubles. Le bailleur gère l’immeuble mais aussi le commerce qui est en dessous. La foncière doit agir sur les deux niveaux, les commerces et l’habitat. Pour l’instant, nous intervenons sur le périmètre initial "Action cœur de ville" du Vaucluse mais nous pourrons bientôt travailler avec Manosque et peut-être, plus tard, avec les "Petites Villes de demain". »

Cette foncière pourra accompagner les repérages des opportunités stratégiques des collectivités en lien avec les études commerciales des collectivités, voire l’EPF le cas échéant. Elle pourra conduire les études de faisabilité afin de rendre accessibles les étages occupés par des commerces, mais aussi soutenir la mobilisation des dispositifs des partenaires financiers classiques de GDH, notamment l’Agence nationale de la cohésion des territoires (ANCT), la Banque des territoires ou Action Logement Services (ALS), pour l’investissement immobilier comme pour la participation au déficit d’exploitation, ou aider à la bonne sortie des opérations complexes d’« utilité publique ».

Une solution appuyée par la Banque des territoires, qui soutient une centaine de foncières à l’échelle nationale dans des cœurs de ville. Alexis Rouque considère que la réduction de la vacance commerciale était jusqu’à présent un angle mort dans la question de l’aménagement urbain. « L’idée est d’avoir des outils ambitieux, c’est pour cette raison que la Banque des territoires s’est lancée, avec beaucoup d’humilité, dans la création de foncières dédiées à la revitalisation des commerces en centre-ville. Nous avons lancé des expériences et nous n’avons pas aujourd’hui assez de recul, même si l’on se doute des clés de la réussite. Pour l’heure, nous essayons de juxtaposer des savoirs en fonction des besoins. Avec GDH, nous associons un financeur et une coopérative HLM. Nous ajoutons les compétences. Les sujets sont tous imbriqués. On le voit à l’occasion de ce webinaire. Il faut la vision de l’élu mais aussi de la réglementation », conclut-il. Avant d’ajouter : « Nous sommes à la disposition de la volonté locale mais la clé de la réussite, c’est un écosystème. Le dernier ingrédient, ça reste le temps long, la patience. »

Tous les intervenants attendent également de nouvelles possibilités offertes par le programme « Action cœur de ville 2 », qui devrait permettre d’élargir encore le champ des possibles. Le traitement des entrées de ville, les pourtours des gares, le principe de sobriété foncière ou encore l’adaptation climatique devraient montrer en puissance dans ce nouveau programme.

* Agence nationale pour la rénovation urbaine.

** Personnes à mobilité réduite (PMR) / Usagers en fauteuil roulant (UFR).

*** Opération par laquelle le débiteur se libère de son obligation, avec l’accord du créancier, en donnant autre chose que la chose due.

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