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Provence : un marché immobilier dans le rouge écarlate

Les professionnels de l’immobilier provençal ont le moral en berne. Tous les indicateurs sont dans le rouge sur quasiment tous les segments du marché selon les chiffres du dernier bilan de l’observatoire immobilier de Provence (OIP). Panorama.
Les membres de l'OIP devant le siège du Crédit Agricole Alpes-Provence.
William Allaire - Les membres de l'OIP devant le siège du Crédit Agricole Alpes-Provence.

TerritoiresBouches-du-Rhône Publié le ,

Le logement aux urgences. Pour Arnaud Bastide, l’heure est grave : « La catastrophe que l’on prédisait est en train de dérouler sous nos yeux. Et la réalité est même pire que prévue... ». Cinq mois après avoir sonné l’alarme face au malthusianisme ambiant qu’il accuse, avec l’ensemble des professionnels du secteur, de brider la production de logements, le président de l’observatoire immobilier de Provence (OIP)brosse un tableau du marché aussi sombre qu’une nuit sans lune. « Tous les clignotants sont au rouge écarlate : depuis deux ans, les municipalités renâclent à délivrer les permis de construire. Cette frilosité se double d’une conjoncture macro-économique plombée par les tensions géopolitiques qui entrainent l’inflation des matières premières, la flambée du coût de l’énergie..., et par ricochet la hausse des taux d’intérêt qui complique l’accès au crédit des primo-accédants. La coupe est pleine ! », soupire Arnaud Bastide.

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Le neuf dans le rouge

Conséquence de ce marasme : les prix, tous secteurs confondus, continuent de grimper de 3 % en moyenne pour le logement collectif neuf au deuxième trimestre, soit un prix moyen de 5 136 €/m2 (parking inclus) sur le territoire provençal. Sur la métropole Aix-Marseille-Provence, la hausse est de 4 % avec un prix moyen qui atteint 5 310 €/m2. Avec un prix moyen de 5 410 €/m2 Marseille affiche des prix encore plus élevés, en hausse de 5 %. Et Aix-en-Provence, reste la ville la plus chère du département avec des prix moyens qui atteignent 6 380 €/m2, chiffre en hausse de 1 %.

« Jamais dans l’histoire de la profession de promoteur, l’ensemble des indicateurs ont été concomitamment aussi mal orientés : au premier semestre 2022, les mises en vente de logements neufs ont dégringolé de 55 % dans les Bouches-du-Rhône par rapport au premier semestre 2021, de 2 629 à 1 177 unités. On touche un plancher historique, encore plus bas que le résultat de 2020 année du pic de la pandémie », se désole le patron de l’OIP qui est aussi président de la Fédération des promoteurs immobiliers de Provence. Les réservations sont également en berne, avec une chute de 24 % par rapport aux six premiers mois de 2022. « Et le stock fin juin est à un niveau jamais observé avec moins de 2 400 logements disponibles à la vente sur les Bouches-du-Rhône. Il faut remonter à 2006 pour trouver trace d’un stock aussi faible (2 622 logements) », insiste Arnaud Bastide. L’avenir ne s’annonce guère meilleur : « La chute va continuer ces deux prochaines années car l’offre nouvelle liée aux nouveaux permis de construire n’est pas d’actualité », prédit le promoteur.

Les HLM au régime sec

Ce repli de la production de logements libres impacte le logement social. « Plus de la moitié des logements locatifs sociaux sont réalisés par les promoteurs, via les ventes en bloc aux bailleurs sociaux », rappelle Robin Hamadi, directeur de l’association régionale des HLM de Provence-Alpes-Côte d’Azur et de Corse. Moins de permis pour les logements des opérateurs privés, c’est mécaniquement moins d’HLM... Et les bailleurs doivent eux aussi composer avec le contexte macro-économique : le retour de l’inflation a obligé l’État à augmenter le taux du Livret A, sur lequel sont indexés les prêts des organismes pour la construction neuve. « La tendance est à l’attentisme », reconnait le dirigeant de l’ARHLM. Dans ces conditions, les HLM ne joueront pas le rôle contra-cyclique qu’ils tiennent d’ordinaire en temps de crise : « on sera cette année encore en deçà de l’objectif avec 2 500 à 3 000 agréments sur un objectif de 5 000 dans le département », annonce Robin Hamadi.

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La hausse des prix continue dans l’ancien

L’ancien n’échappe pas aux tensions. « Le volume des ventes a bondi de 58 % par rapport au premier semestre 2021 », observe Carole Bataillard, de la Chambre des Notaires des Bouches-du-Rhône. Et les prix continuent leur progression : de + 6,9 % pour les appartements anciens avec un prix médian de 3 070 €/m2 dans le département, à 8,7 % pour les maisons qui s’affichent désormais au prix médian de 370 500 € (pavillon de 100 m2 sur un terrain de 490 m2). « Malgré le conflit en Ukraine et l’inflation, les acquéreurs sont toujours là, notamment sur le marché des maisons, tirant les prix vers le haut pour des biens de moindre qualité compte tenu de la pénurie d’offres », constate la notaire. La crise sanitaire qui poussait de nombreux ménages à quitter les grandes villes pour les villes moyennes et les zones rurales a entraîné une hausse du volume des ventes dans ces secteurs, une hausse accompagnée d’une augmentation des prix à cause du manque d’offres...

Les valeurs sont évidemment contrastées selon les secteurs. La Méditerranée fait grimper les prix des appartements anciens : Cassis et la Côte Bleue affichent les prix médians les plus élevés avec 6 440 et 5 820 €/m2, chiffres en hausse de 14,1 % et 11,1 %. À Aix-en-Provence, la hausse est de 5 % avec un prix médian de 4 570 €/m2 bien plus élevé qu’à Marseille 3 070 €/m2 (+7,3 %).

Avec la hausse des taux bancaires, le marché amorce une stabilisation. Un ralentissement qui pourrait augurer d’une décrue si l’accès au crédit se resserre de manière trop drastique. « Si cela continue, les primo-accédants seront exclus du marché », craint Me Bataillard.

Le marché locatif en plein paradoxe

Du côté des loyers, la situation est paradoxale. « L’offre se raréfie mais les loyers sont stables », s’étonne Cyril Cartagena, de l’Unis Marseille-Provence Corse. « À Marseille, on note une pénurie de biens, avec une offre locative qui a décru de 5,3 %, notamment sur le segment des T2/T3 qui est pourtant très demandé », poursuit l’ancien président de l’OIP. « Le taux de vacance locative s’est réduit de moitié en un an, approchant les 3 % en moyenne, un niveau très bas par rapport aux années précédentes où il était aux alentours de 6 % », ajoute Cyril Cartagena. En clair : l’offre locative est basse avec un niveau de vacance quasi frictionnel. En dépit de cette pénurie d’offre, les prix des loyers sont stables, affichant une timide hausse de 0,47 %, nettement inférieure à l’inflation. Fin septembre, à Marseille, le loyer médian s’établit à 11,94 €/m2 contre 15,29 €/m2 à Aix-en-Provence. « Cette stabilité des valeurs locatives tend à confirmer que le marché se régule par lui-même et n’a pas besoin d’un décret d’encadrement des loyers pour fonctionner », plaide le dirigeant de l’UNIS.

Les loyers des HLM deux fois moins élevés que ceux du parc privé

L’agence départementale pour l’information sur le logement (ADIL) a effectué une étude comparative des loyers dans les privé et social. « Les prix dans le parc social sont deux fois inférieurs à ceux du parc privé puisque le loyer médian d’une HLM est de 5,6 €/m2– soit un loyer de 359 € par mois – contre 12,6 € par mois, soit 641 € mensuels dans un appartement du secteur libre », observe Thierry Moallic, le directeur de l’ADIL 13. L’écart est même plus élevé pour les logements sociaux PLUS érigés avant 1977, les plus nombreux, qui affichent des niveaux de quittance les plus faibles à 5 €/m2. A contrario, les logements sociaux de type PLS, aux loyers les plus élevés, se rapprochent des valeurs du parc privé à 8,8 €/m2.

Cette différence de tarif ne structure pas la demande. « Alors que le parc HLM est insuffisant, avec un seul logement social attribué pour huit demandes en instance dans le département, le parc privé joue le rôle de parc social de fait », souligne Thierry Moallic. Quand on sait que seulement 40 % des ménages du département ont les moyens de se loger dans le parc privé, le manque de logements sociaux reste l’un des ferments de la crise du logement. « Les ménages relevant des deux premiers déciles n’ont pour la plupart pas les moyens de se loger dans les logements PLAi, les HLM aux loyers les moins élevés. Pour eux, l’accès au logement est un casse tête », relève le directeur de l’ADIL. Une difficulté qui fait évidemment le lit du mal logement. Et de toutes ses dérives...

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