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Provence-Alpes-Côte d'Azur : un parc locatif social encore très déficitaire

Malgré les efforts de relance de la production, le parc de logements locatifs sociaux de Provence-Alpes-Côte d’Azur reste le plus déficitaire du pays. Ce retard attise les tensions, avec une offre HLM loin de répondre aux besoins.
Des logements sociaux neufs et anciens à Salon-de-Provence.
13 Habitat - Des logements sociaux neufs et anciens à Salon-de-Provence.

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325 705 : c’est le nombre de logements sociaux dans la région Provence-Alpes-Côte d’Azur au 1er janvier 2021 selon les chiffres de la direction régionale de l’environnement, de l’aménagement et du logement (Dreal) publiés fin novembre.

Sur un an, le parc HLM régional a progressé de 1,6 %, soit une hausse légèrement plus importante qu’au niveau national (1,1 %). Sur cinq ans (2016-2021), le parc locatif social régional a progressé davantage que l’ensemble des résidences principales : + 11 % contre + 4,5 %. Les logements collectifs constituent la majorité du parc social (91 %). La part des logements individuels (7,1 %) est deux fois moins élevée qu’au niveau national (15,5 %).

Malgré ce coup de collier donné à la production sur la période récente, le parc social de Paca reste l’un des plus maigrichons de l’Hexagone : il ne représente que 14,1 % des résidences principales contre 17,4 % au niveau national.

5 235 HLM livrées en 2020

Et ce déficit ne devrait pas se réduire à court terme car la production marque le pas. Alors que la région a enregistré 7 301 agréments d’HLM en 2020, le nombre de logements sociaux effectivement mis en service entre le 1er janvier 2020 et le 1er janvier 2021 a été encore moins élevé : en douze mois, 5 235 logements sociaux ont été livrés en Paca, soit « le plus faible volume constaté sur les cinq dernières années », observe la Dreal. Au cours des années 2017, 2018 et 2019, 7 000 logements sociaux ont été livrés en moyenne.

Paca : l'Etat revoit à la baisse les objectifs de production HLM en 2021

Parmi ces mises en services, 90 % sont des logements neufs, c’est-à-dire construits en propre par un organisme HLM (34,6 %) ou acquis en état futur d’achèvement (55,4 %). Le solde des livraisons (10 %) ont été le fruit d’opérations d’acquisition-amélioration ou d’acquisitions directes dans le parc privé.

Les logements PLAI (prêt locatif aidé d’intégration), destinés aux ménages les plus modestes, représentent 26,2 % des logements locatifs sociaux mis en service en 2020.

De cette production neuve d’HLM, il faut défalquer les cessions ou démolitions de patrimoine : en 2020, 353 logements sociaux ont été démolis, 600 ont été vendus et 61 logements ont changé d’usage ou ont été restructurés. In fine, le parc locatif social régional n’a gagné que 4 221 logements en 2020. Pas de quoi apaiser les tensions du marché immobilier...

Une mobilité au plus bas

Conséquence de cette pression : le taux de vacance du parc HLM régional est bas. Il est de 2,5 % en Paca (7 609 logements) contre 2,9 % en France métropolitaine. Et la vacance de plus de trois mois, dite « vacance structurelle », est de 1,3 %, contre 1,6 % au niveau national. La rareté de l’offre sociale se traduit également par un faible turn-over : en 2020, 6,2 % des logements sociaux de Paca ont changé de locataire, contre 7,6 % dans l’Hexagone. Et ce phénomène est plus marqué dans les territoires métropolitains. La crise sanitaire 2020 a également contribué à la baisse de ce taux de mobilité : « Celui-ci est passé de 7,1 % en 2019 à 6,2 % en 2020 en Paca, contre 9 % en 2019 à 7,1 % en 2020 pour la France métropolitaine », indique la Dreal. L’écart entre la demande et l’offre ne cesse de se creuser : alors que la région Paca recense 178 000 demandes d’HLM, seulement 21 357 logements sociaux ont pu être attribués en 2020. Soit une attribution pour quasiment neuf demandes, un ratio deux fois plus élevé que la moyenne nationale.

Les bailleurs sociaux sonnent l’alarme

Dernière caractéristique, positive cette fois : le parc HLM de Paca est plus récent qu’au niveau national. Une jeunesse qui lui permet d’être globalement moins énergivore (1,8 % des logements sociaux disposant d’un diagnostic de performance énergétique (DPE) sont classés en F et G, contre 4 % au niveau national).

Quatre-vingt-trois communes carencées

La situation ne devrait guère s’améliorer. En dépit du plan de relance dégainé par la ministre du Logement Emmanuelle Wargon qui espérait voir 120 000 logements sociaux agréés en 2021 au plan national (et 250 000 sur les années 2021/2022), la production régionale devrait rester dans les mêmes basses eaux qu’en 2020, autour de 8 400 logements. Loin de l’objectif de 11 740 agréments fixé au début de l’année dernière. Soit un taux de réalisation de 70 % qui fait de Paca la lanterne rouge du pays (78% de moyenne nationale).

Symptôme du retard : avec 83 communes carencées au titre de l’article 55 de la loi SRU (solidarité et renouvellement urbain), la région Paca reste la mauvaise élève de l’Hexagone en matière de construction sociale.

8 405 agréments fin 2021

Au 31 décembre 2021, le nombre de dossiers de demande d’agréments* d’HLM enregistré par le serveur SISAL** du ministère du Logement se monte 8 405 logements pour la région Paca. Un chiffre supérieur à celui de 2020 (7 301 agréments). Il reste 285 logements en « réserve » (programmés par les territoires de gestion et en attente d’un dépôt de dossier), sachant que l’Etat a accordé un délai de quinze jours (jusqu’au 15 janvier) aux délégataires pour approuver les dossiers des bailleurs.

Alors que les compteurs ne sont pas arrêtés, les grandes tendances sont connues : moteur traditionnel de la production, la métropole Aix-Marseille Provence accuse un sérieux retard avec un taux d’atteinte de l’objectif de 55 % (quelque 2 580 agréments sur un objectif de 4 712 HLM). Un résultat inférieur à celui de la métropole Nice-Côte d’Azur (69 %). A contrario, quatre territoires délégataires ont dépassé leur objectif : les agglomérations d’Arles (104 %), de Sophia Antipolis (135 %) et les départements des Alpes-de-Haute-Provence (131 %) et des Alpes-Maritimes (119 %).

* Un « agrément » signifie que le projet déposé par l’organisme HLM bénéficie d’un financement mais pas qu’il a obtenu son permis de construire. D’ordinaire, 10 à 15 % des agréments ne se concrétisent pas dans la pierre.
** Système d'information pour le suivi des aides au logement.

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