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Pays d’Aix Habitat veut réhabiliter la production

L’office Pays d’Aix Habitat Métropole (PAHM) veut doubler sa production de logements sociaux d’ici 2030. Un objectif ambitieux dans un territoire plutôt rétif à la construction d’HLM.
Pays d’Aix Habitat veut réhabiliter la production
W. Allaire - Patrick Thivet, le directeur général de Pays d’Aix Habitat Métropole.

UrbanismeBouches-du-Rhône Publié le ,

Principal bailleur public d’Aix et de son agglomération, Pays d’Aix Habitat Métropole (PAHM) évolue en terre plutôt inhospitalière. Alors que nombre de communes du territoire sont hostiles à la production de logements sociaux*, il tente contre vents et marées d’entretenir la flamme des HLM. « Avec un patrimoine de 5 880 logements ancré principalement sur la ville d’Aix (95 %), nous sommes le plus important bailleur aixois. Nous détenons 39 % du parc social de la cité du Roy René et 20 % du parc du pays d’Aix », décrypte Patrick Thivet, le directeur général de PAHM.


Alors que l’organisme a livré 37 logements neufs en 2021**, il prévoit de doubler la cadence d’ici 2030. « Notre Plan stratégique de patrimoine (PSP) fixe un objectif de mise en service de 70 logements par an, dont 20 par le truchement du Bail réel solidaire (BRS) », avance le dirigeant. En 2022, l’Office public de l’habitat (OPH) aixois a programmé d’injecter 7,7 M€ dans la construction.

« Cette année, nous livrerons trois opérations acquises en état futur d’achèvement auprès d’opérateurs immobiliers à Aix (26 logements), Ventabren (38 logements) et Eguilles (huit logements) », précise Patrick Thivet.

Et PAHM prépare le lancement de quatre nouveaux projets à Aix, dans le secteur de la Chevalière (87 logements), dans le quartier d’Encagnane (36 logements en surélévation), au Jas de Bouffan (50 logements) et dans le quartier de Saint-Eutrope (une pension de famille de 24 logements). Soit 197 logements au total.

PAHM va surélever la résidence L’Iliade dans le quartier d’Encagnane. (Crédit : PAHM)

Pression de la demande

Cette offre nouvelle ne sera pas de trop pour apaiser les tensions du marché immobilier de la deuxième ville des Bouches-du-Rhône : « Nous avons près de 6 000 demandes de logement social en attente sur la ville d’Aix », soupire le directeur. Et chaque année, seuls 650 logements sociaux sont attribués. Compte tenu du faible taux de rotation sur le territoire, il faudrait près de dix ans pour répondre à la demande. Corollaire de cette hypertension, le taux de vacance est au plancher : « Il est à 1,70, soit le taux le plus bas du pays. » Le taux de rotation du parc suit cette tendance (4 %) : « Les locataires ne bougent pas. Dans des ensembles comme Beisson, on en est à la deuxième, voire la troisième génération de résidents. Les gens sont très attachés à leur quartier. »


La pression pour développer l’offre n’a donc jamais été aussi forte. Pourtant, PAHM comme les autres bailleurs peine à satisfaire les besoins. « On manque de terrains pour réaliser des opérations », se désole Patrick Thivet. Le constat n’est pas nouveau. Il se révèle douloureusement à l’heure d’engager des projets de renouvellement urbain. « Dans le cadre du Nouveau Programme national de renouvellement urbain (NPNRU) d’Encagnane, on doit démolir 254 logements, notamment les 174 appartements des résidences Calendal et Méjanes. Ce qui impliquera le relogement de près de 280 ménages. Or, à ce jour, seulement une trentaine a bénéficié d’un relogement dans notre parc. La Ville nous a octroyé un foncier à la Duranne pour la réalisation d’une trentaine de logements neufs. Dans le quartier, le terrain de l’ancien bâtiment Phares et Balises, cédé par l’Etat à la Ville, doit nous permettre de produire 102 logements entre 2026 et 2028. Nous sommes par ailleurs en train d’élaborer une charte interbailleurs pour gérer le relogement. Quoi qu’il advienne, cela reste une mission extrêmement compliquée. Il faut compter au moins trois ou quatre ans pour reloger les familles concernées par un projet de démolition-reconstruction », indique le dirigeant.

Rénover 2 300 logements d’ici 2030

Avec un patrimoine dont l’âge moyen est de 44 ans, PAHM flèche une grande partie de ses investissements vers les travaux de réhabilitation.

« Les trois quarts de notre parc ont été érigés entre 1960 et 1980. Et nos résidents vieillissent avec lui puisque 10 % des titulaires de nos baux ont plus de 80 ans. Ce vieillissement impose des travaux d’adaptation comme l’installation d’ascenseurs dans nos résidences qui comptent pour la plupart trois à quatre étages », explique le directeur.

D’ici 2030, le bailleur compte rénover près d’un tiers de son parc (2 311 logements). Et dès cette année, il va accélérer en triplant son investissement dans les travaux de rénovation de son patrimoine : « On mobilisera 11,5 M€ contre 3,4 M€ en 2020 », précise Patrick Thivet. Plusieurs résidences bénéficieront d’une cure de jouvence : Jules Verne (120 logements), Gendarmerie (24 logements), Filippi (28 logements), Maruège (huit logements), Félibre (56 logements), Serpolet (30 logements), Maillane (240 logements) et Mistral 1 (60 logements). Soit un total de 566 logements.

L’organisme de foncier solidaire Sud Accession va réaliser la résidence Nouvel Angle, 15 logements dont 11 sous le régime du Bail réel solidaire (BRS), dans le quartier du Pont de l’Arc. (Crédit : PAHM)

L’OFS Sud Accession lance deux opérations en BRS

Pour élargir son offre,l’office aixois a créé son Organisme de foncier solidaire (OFS). Cet organisme associatif, baptisé Sud Accession, a noué deux partenariats avec des promoteurs pour développer des opérations via le Bail réel solidaire (BRS). Le premier projet porté par AIC concerne la réalisation d’une résidence de 15 logements dont 11 sous le régime du BRS dans le quartier du Pont de l’Arc. Livraison prévue au printemps 2023.


Le deuxième projet, porté par une Société civile de construction-vente (SCCV) détenue à 80/20 avec Edelis, a pour décor l’ancien site de la Caisse primaire d’assurance maladie (CPAM) dans le quartier de Saint-Donat. Il prévoit la création d’une résidence de 36 logements en BRS. Quatre autres opérations du même type sont dans les tuyaux pour un potentiel d’une quarantaine de logements à Aix et à La Fare-les-Oliviers.

« Les salariés du secteur hospitalier, des services de justice, de la sécurité civile… ont du mal à se loger dans le pays d’Aix car les prix sont trop élevés. L’OFS permet justement de diversifier notre offre. On ne peut plus fonctionner comme dans les années 60 où on empilait les HLM dans un même quartier. Désormais, il faut proposer du logement pour tous, du locatif social, du locatif intermédiaire, de l’accession sociale, de l’accession libre… avec toute la palette typologique, notamment des T2 et des T3 qui constituent le cœur de la demande des jeunes ménages », indique Patrick Thivet.

* Fin février, sous la houlette de Robert Dagorne, le maire d’Eguilles, 19 communes carencées Bouches-du-Rhône ont créé un « collectif des municipalités sanctionnées par la loi SRU ». Dans le lot, on retrouve plusieurs communes du pays d’Aix : Fuveau, Trets, Bouc-Bel-Air, Rognes, Simiane-Collongue, Mimet, Lambesc, Jouques…
** Durant la période 2011/2021, PAHM a livré 554 logements, soit en moyenne 55 logements par an.

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