TPBM : Les négociations sont en cours sur le pacte de confiance, qui doit régir les relations entre le mouvement HLM et le gouvernement sur ce quinquennat. Au sortir du Congrès de l’USH, la confiance est-elle de mise ?
Pascal Friquet : On a eu devant nous un ministre attentif au sujet du logement social. Avant d’entrer au gouvernement, Olivier Klein était président de l’Agence nationale pour la rénovation urbaine (Anru). Il connaît donc parfaitement nos problématiques. Lors du congrès, il a redit sa volonté de signer d’ici la fin de l’année un « pacte de confiance » avec le secteur HLM. Objectifs chiffrés à l’appui, ce pacte est censé définir les besoins en investissement pour le secteur et les ressources à mettre en face sur la durée du quinquennat.
Pour l’instant, nous n’avons pas toutes les réponses. Le Projet de loi de finances 2023 (PLF) confirme le statu quo quant au maintien de la RLS (Réduction du loyer de solidarité), sans en relever le rendement. Nous continuons à régler la facture de la baisse des APL (Aides personnalisées au logement). Et le retour du taux réduit de la TVA de 5,5 % pour la construction neuve n’est pas prévu pour l’an prochain. Le ministre a ouvert la porte pour 2024. Mais in fine, c’est Bercy qui aura le dernier mot…
Les intentions du pacte sont louables. Il reste à les concrétiser dans les faits, par des actes. Le mouvement HLM réclame une vraie feuille de route du logement social pour ce quinquennat.
Le PLF 2023 prévoit un prélèvement de 300 M€ sur Action Logement pour financer les aides à la pierre. Une décision qui suscite des grincements chez Action Logment… Quel regard portez-vous sur ce nouveau prélèvement ?
Action Logement est « le » partenaire historique du mouvement HLM. Il est l’un des principaux contributeurs du Fonds national des aides à la pierre (Fnap). Son appauvrissement risque de déséquilibrer toutes nos opérations futures.
Cette nouvelle ponction est d’autant plus mal perçue qu’elle intervient dans un contexte déjà tourmenté par la mise en œuvre de la gestion en flux des attributions. Cette réforme a déjà modifié en profondeur notre modèle économique, qui est basé sur une gestion exclusivement en stock. Nous avons conscience que tous les acteurs doivent faire des efforts, mais il est important de maintenir une offre locative pour les salariés de la région et ce pour préserver la mixité sociale des résidences HLM.
L’inflation et la remontée des taux fragilisent la sphère immobilière. Et par voie de conséquence le monde HLM, qui voit le taux du Livret A repartir à la hausse. Quels pare-feu les organismes souhaitent-ils ou peuvent-ils mobiliser ?
Malheureusement, nous n’avons pas de baguette magique. A l’échelle nationale, 1 % de relèvement du taux du Livret Areprésente un milliard d’euros d’intérêts supplémentaires pour les bailleurs sociaux. Un organisme qui devait régler 3 millions d’euros d’annuités d’emprunt en 2021 verra sa facture grimper à 8 millions avec un taux à 3 %. Cette dépense supplémentaire viendra automatiquement impacter les finances des organismes et limite d’autant les capacités d’investissement.
Les dirigeants seront probablement obligés d’arbitrer en fléchant en priorité leurs capacités d’engagement vers l’entretien et la maintenance du patrimoine au détriment de la production neuve. La Caisse des dépôts, principal prêteur du secteur HLM, a certes mis en place des mécanismes de lissage, mais cela reste de la dette à rembourser, cette solution ne peut pas être pérenne dans le temps.
Les organismes sont également touchés par la hausse du taux d’usure. Ceux qui comptaient sur la vente d’une partie de leur patrimoine pour alimenter leurs fonds propres voient les clients impactés par le resserrement de l’accès au crédit. Cette pression se double d’une réforme introduite par la loi 3DS (Différenciation, décentralisation, déconcentration, simplification), qui interdit désormais la vente de logements sociaux dans les communes carencées qui n’ont pas signé de contrat de mixité sociale. Ces freins nous compliquent la vie. Au final, moins de ventes, c’est moins de moyens pour investir.
A court terme, la flambée des prix de l’énergie fragilise encore un peu plus les ménages du parc locatif social. Comment les organismes peuvent-ils mettre en œuvre la frugalité promue par le gouvernement et le chef de l’Etat ?
Le mouvement HLM se mobilise sur cette question importante, qui va impacter progressivement les ménages qu’il loge. Plusieurs groupes de travail élaborent des propositions d’actions pour inciter à la sobriété énergétique dans les parties communes des immeubles, mais aussi à l’intérieur des cellules familiales. Le bouclier actuellement en vigueur n’étant qu’un dispositif temporaire, la hausse des coûts de l’énergie semble donc inexorable. 2023 sera l’année où le mouvement HLM, tant au niveau régional qu’au niveau national, effectuera des propositions concrètes pour limiter la consommation.
Il existe des dispositifs qui permettent de réduire la demande en énergie de manière intelligente comme Voltalis, un boîtier qui organise des micro-coupures d’électricité sans perte de qualité de chauffage. Les nouveaux compteurs Linky permettent aussi de réguler la température des ballons d’Eau chaude sanitaire (ECS). Et de notre côté, nous pouvons réduire la température des cumulus de 65 à 55 degrés ou baisser la température de chauffe des chaudières collectives.
Sur un autre registre, la plupart des organismes ont anticipéles provisions de charges auprès des locataires pour absorber cette flambée des prix. Les principaux groupes du mouvement HLM ont effectué des achats groupés de gaz à un tarif inférieur à ceux du bouclier tarifaire. Nous avions déjà entamé la rénovation énergétique de notre parc immobilier et nous allons poursuivre nos efforts en la matière dans le cadre des nouvelles obligations qui pèsent sur les patrimoines dont l’étiquette énergétique est E, F ou G.
Dans ce contexte, comment produire plus ? Et combien d’agréments prévoyez-vous dans la région Paca en 2022 ?
Nous sommes à la croisée des chemins. Le gouvernement maintient son objectif de production de 120 000 logements sociaux par an au niveau national et promeut dans le même temps l’objectif du Zéro artificialisation nette (ZAN). L’an dernier, 104 000 ont été financés dans l’Hexagone. Dans la région Provence-Alpes-Côte d’Azur, nous étions à 8 838 agréments en 2021 sur un objectif d’environ 12 000 logements. Je pense que nous serons dans les mêmes basses eaux en 2022.
Il convient au passage de préciser que les organismes se mobilisent pour produire également du logement intermédiaire : l’an dernier, ils ont réalisé plus de 3 000 logements de ce type en Paca. Cela représente près d’un quart de leur effort de production neuve. Mais ce résultat ne doit pas masquer le champ de contraintes auxquelles nous sommes confrontés. Au-delà de l’inflation, le frein principal à notre activité est l’absence de politique foncière. C’est la clef pour réduire la tension sur le marché du logement. Tant que les trois Métropoles de la région n’auront pas de véritable stratégie foncière sur l’ensemble de leurs territoires, il sera compliqué de déployer une offre d’habitat à prix abordable.
L’USH appelle le gouvernement à faire du logement social la grande cause nationale du nouveau quinquennat
Dans sa résolution finale présentée à l’issue du congrès, l’Union sociale pour l’habitat (USH) réaffirme quatre objectifs pour le mouvement HLM : « répondre à l’énorme enjeu de la demande » des ménages modestes, que ce soit en locatif ou en accession, « accompagner les locataires sur la sobriété énergétique en veillant à limiter les hausses de charges », « massifier la rénovation énergétique » et « continuer la transformation des quartiers, notamment dans le cadre de l’Anru ».
Des « réponses immédiates » sont attendues, notamment dans le cadre du Projet de loi de finances (PLF) : « revenir sur la baisse des APL financée par les bailleurs et la suppression de l’APL accession », bénéficier d’un taux de TVA réduit à 5,5 % « pour l’ensemble de ses investissements ». Plus largement, l’USH continue de porter des propositions « pour mieux accompagner les locataires face à la hausse des charges liée à la hausse du prix des énergies, pour revaloriser beaucoup plus fortement le forfait charges de l’APL et le chèque énergie, et pour défendre des niveaux de boucliers tarifaires sur le gaz et l’électricité ».
