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Paca : La production de HLM en plein boom… jusqu'à quand ?

Avec 10 262 logements agréés en 2015, la production de logements sociaux a atteint un record dans la région. Un niveau que l'Etat espère bien voir progresser en 2016. Un relèvement de l'ambition qui laisse les bailleurs perplexes.
Paca : La production de HLM en plein boom… jusqu'à quand ?

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A contre-courant de la conjoncture du marché immobilier, la production de logements sociaux ne cesse de croître dans la région Provence-Alpes-Côte d’Azur (Paca). En 2015, pour la première fois depuis des lustres, la région a franchi la barre symbolique des 10 000 logements financés, avec 10 262 logements au total, un chiffre en hausse de 25 % par rapport à 2014. Ce record contraste avec le plancher historique de 2 155 logements, touché en 1999. Le changement de braquet est spectaculaire. Mais il ne suffit pas à satisfaire les besoins. Car la façade méditerranéenne part de (très) loin. Avec un taux de 12,8 %, le parc de logement social de la région Paca est l’un des plus rachitiques de l’Hexagone (289 000 logements sur un total de 2,2 millions). Si les freins politiques demeurent puissants, le logement conventionné n’est pourtant plus une denrée rare derrière les palissades des chantiers.

« Depuis quelques années, sous l’impulsion de l’Etat et des acteurs locaux, la production est en forte progression », observe Richard Curnier, le directeur régional de la Caisse des dépôts et c​onsignations (CDC).

847 M€ d’encours de prêts de la CDC

Converti en euros sonnants et trébuchants, ce bond de production sociale est encore plus parlant : l’an dernier, l’encours des prêts souscrits par les bailleurs auprès de la CDC a crevé un nouveau plafond en atteignant 847 millions d’euros. Une manne qui a servi au financement de près de 80 % de la production annuelle de HLM et confirmé le rôle contracyclique joué par le logement social pour le secteur du bâtiment. « La construction de HLM reste un relais crucial quand la commande privée cale, comme c’est malheureusement le cas depuis cinq ans », acquiesce Marion Destailleurs, la directrice de la Fédération régionale du bâtiment de Paca (FRB). Malgré le léger vent de reprise qui souffle sur l’économie, l’activité des entreprises de BTP de la région est en effet restée en berne en 2015 : à près de 3 milliards d’euros, le chiffre d’affaires de la construction de logements neufs a reculé de 2 % l’an dernier (en euros constants) selon le dernier bilan de la Cellule économique régionale de la construction Paca (CERC). « Sans les HLM, le résultat aurait été encore plus mauvais », indique Marion Destailleurs. En 2015, près d’un tiers des logements livrés dans la région l’ont été par des bailleurs (7 158 sur 25 000).

Niveau record

Un niveau record depuis deux décennies. Les constructeurs ne sont pas les seuls à bénéficier de l’activisme des organismes HLM. Les promoteurs trouvent en eux une planche de salut. Près de la moitié de la production sociale est le fruit de ventes en état de futur achèvement (Vefa) de pans entiers de programmes immobiliers privés dont la commercialisation était en souffrance. Par temps gris, la vente en bloc permet de sortir des opérations qui, sans cela, n’auraient jamais vu le jour. Quitte à bouleverser les équilibres des opérateurs ? Chez les promoteurs, on laisse les états d’âme au vestiaire. Qu’importe le flacon… « Je sais que ce ratio de Vefa suscite parfois des débats au sein du mouvement HLM. Mais l’essentiel n’est-il pas d’atteindre les objectifs de construction neuve dans une région où le déficit de logements reste très important ? », argumente Stéphane Perez, le président de la Fédération des promoteurs immobiliers de Provence (FPI Provence).

Un déficit à combler

Le constat du patron de la FPI provençale est étayé par les chiffres. Selon une étude publiée en 2014 par l’Insee, la Dreal* et le conseil régional, il faudrait construire entre 30 000 et 36 000 logements par an d’ici 2030 pour satisfaire les besoins liés à la croissance démographique et à l’entretien du parc résidentiel. Un objectif a minima qui contraste avec les 25 000 logements mis en chantier au cours des 12 derniers mois (chiffres : Dreal Paca). Malgré le sacré coup de collier impulsé par le monde HLM sur la période récente, il y a encore loin de la coupe aux lèvres. « Si l’on veut rattraper le retard, on doit produire 2 000 logements sociaux de plus chaque année », lance Richard Curnier. Et le directeur de la CDC de mettre en avant un point clef : « Le logement est un facteur de la compétitivité du territoire. Or, malgré les efforts des organismes pour construire des logements de qualité, le logement social conserve une image négative chez certains maires : ils pensent quartiers nord de Marseille, L’Ariane à Nice, la cité Berthe à La Seyne… Mieux vaudrait parler de logements pour actifs. Car, à l’instar des deux tiers de la population, la secrétaire de mairie est éligible au logement social. Les maires ne peuvent pas ignorer cette réalité. Or, assez paradoxalement, vous avez des emplois qui ont du mal à être pourvus car les candidats reculent devant les difficultés à dégoter un logement. »

L'Etat maintient la pression

Une réalité qui incite l’Etat à maintenir la pression : pour être en ligne avec la loi Duflot du 18 janvier 2013, qui a relevé le seuil obligatoire de logements sociaux de 20 à 25 % (dans les communes de plus de 3 500 habitants), la région Paca devrait produire… 31 500 logements conventionnés en 2016 ! Un objectif stratosphérique qui reviendrait tout bonnement à multiplier la production par 3… Comme l’an dernier, la Dreal a fixé un objectif plus réaliste de 12 600 logements. Un niveau inexploré depuis les pics de construction des années 60/70 qui a fait grincer les bailleurs… Preuve de l’ampleur du défi, ces derniers, par l’entremise de l’ARHLM** Paca & Corse, se sont abstenus lors du Comité régional de l’habitat et de l’hébergement (CRHH) du 20 avril au cours duquel cet objectif 2016 a été présenté.

Traiter les passoires thermiques

En marge de la construction de logements neufs, les bailleurs sont également très mobilisés sur la rénovation de leur parc. Du simple ravalement de façade à la réhabilitation lourde en passant par les opérations d’acquisition-amélioration, les chantiers pilotés par les logeurs représentent une part non négligeable de l’activité des entreprises du BTP régional (en 2015, le marché global de l’entretien-rénovation de logements s’est élevé à 3,7 milliards d’euros en Paca). Et cette politique revêt désormais une dimension environnementale. Depuis 2011, les organismes ont lancé un vaste programme de rénovation thermique de leur patrimoine. Doté d’une enveloppe de subventions de 75 millions d’euros octroyée par la région Paca, ce programme baptisé « RHEA » (« Réhabilitation-Habitat-Energie-Amélioration ») a généré plus de 920 M€ de travaux et permis de traiter plus de 31 500 logements parmi les plus énergivores (ceux affichant les étiquettes « D », « E », « F » et « G »). Après leur cure de jouvence, ces logements ont vu leur performance améliorée de deux « étiquettes » (40 % sont passés du niveau « D » au niveau « B », soit le niveau BBC Effinergie***, et 55 % du niveau « E » au niveau « C+ »). Isolation renforcée, changement de système de chauffage, ventilation… cette modernisation tous azimuts se retrouve sur le poste charges : globalement, la consommation d’énergie des logements a été réduite de moitié (gain de 53 %). Un gain qui se traduit par une baisse de charges pour les locataires. Au total, cet engagement dans la transition énergétique a représenté un investissement de 750 millions d’euros, avec à la clef 34 500 logements réhabilités et 7 500 emplois créés ou maintenus.

* Direction régionale de l’équipement, de l’aménagement et du logement.
** Association régionale des organismes HLM.
*** Le label BBC Effinergie met en œuvre la norme Bâtiment basse consommation (BBC).

Retrouvez dans TPBM du 2 novembre notre dossier spécial "HLM en Paca". Pour vous abonner, cliquez ici.

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