Face à l'épreuve du coronavirus les bailleurs sociaux s'organisent pour assurer une continuité de leur activité. Juste avant l'instauration du confinement, le ministre du Logement Julien Denormandie a appelé le 13 mars le secteur à entrer en « résistance » pour affronter la « guerre sanitaire ». « L'ensemble des organismes HLM a pris dès ce week-end des mesures d'organisation pour permettre, dans la continuité du service, la limitation des contacts », a indiqué l'Union sociale pour l'habitat (USH) dimanche 15 mars. « À ce jour, les bailleurs sont mobilisés avec leurs prestataires pour garantir que les interventions urgentes de sécurité et d'entretien pourront être menées sur les sites », poursuit-elle. En région, l'Association régionale des organismes HLM de Provence-Alpes-Côte d'Azur et Corse (ARHLM Paca-Corse) a sondé l'ensemble des dirigeants des bailleurs pour définir une stratégie collective face aux pouvoirs publics. « On a recensé une vingtaine de questions que l'on va faire remonter au préfet et au ministère », explique Bernard Oliver, son président. Une réunion de crise a eu lieu le 19 mars à la suite de laquelle l'ARHLM a établi une synthèse des mesures prises par la quarantaine d'organismes.
Cellules de crises
Tous les bailleurs ont constitué des cellules de crise afin de mettre en place des plans de continuation et gérer des situations très complexes… C'est le cas, par exemple dans le Vaucluse de Mistral Habitat. Le bailleur social présidé par Jean-Baptiste Blanc, et dirigé par Philippe Brunet-Debaines a désigné son directeur juridique « référent Covid-19 » « afin d'assurer une mission de veille et d'information permanente vis-à-vis des pouvoirs publics ». La cellule de gestion de la crise est « composée de l'ensemble de l'équipe de direction sous l'autorité du directeur général. Elle a identifié les activités, les fonctions, les personnes dont la présence au travail ou le maintien de la capacité à travailler paraissait indispensable pour garantir la continuité de service ». Elle a permis de prendre un certain nombre de décisions comme de « maintenir les interventions urgentes techniques obligatoires, préserver les attributions, en maintenant les réunions, notamment grâce aux recours aux réunions dématérialisées, suspendre les expulsions locatives », etc…
Interventions urgentes
« Les bailleurs sont mobilisés pour garantir que les interventions urgentes de sécurité et d'entretien pourront être menées sur les sites », assure Bernard Oliver.
Des incertitudes demeurent toutefois sur certains points, comme le ramassage des poubelles ou le ménage des parties communes, au regard de l'impact des mesures de confinement : « Pour l'instant notre prestataire s'accroche avec un service un peu dégradé », indique Eric Pinatel, le directeur général d'Unicil.
Chez 13 Habitat, le principal bailleur public des Bouches-du-Rhône, on a opté pour une réduction de voilure. « Pour raison sanitaire et pour se conformer aux directives nationales de confinement, la présence des agents sur le terrain, particulièrement celle des gardiens et agents techniques, est fortement réduite. Les gardiens continuent de s'occuper de la gestion des ordures ménagères. Il est demandé aux locataires d'assurer eux-mêmes l'entretien de leur palier, en respectant le confinement (pas de regroupement dans les cages d'escalier), et en veillant, encore plus qu'à l'accoutumée, à ne pas dégrader ni salir les parties communes », précise l'Office public de l'habitat (OPH) dans un communiqué.
Le plus gros souci de l'Office public HLM des Hautes-Alpes (OPH 05) concerne l'entretien, lorsqu'il est effectué par des prestataires, l'un des trois cas de figure.
« Le premier retour que j'ai est que des salariés observent un droit de retrait car les entreprises ne peuvent les équiper de manière à travailler dans des conditions sanitaires sécurisées », témoigne Marie-Jeanne Pastor, directrice.
Dans les deux autres cas, l'entretien des résidences est soit assuré par des locataires à tour de rôle, soit par les propres surveillants de l'OPH une fois par semaine en ce moment. Par chance, ces derniers disposent d'une réserve de masques datant de l'épisode de grippe aviaire. Dès lors qu'un agent présente tout symptôme suspect, il est renvoyé chez lui.
Var Habitat a mis également en place un plan de continuité. « Nous sommes présents sur le terrain pour les urgences techniques, concernant les chaudières, les chauffe-eaux, les dégâts moyens, l'entretien des parties communes, etc., avec des protocoles stricts de barrières sanitaires », confie Martial Aubry, directeur général de Var Habitat, que préside Michel Bonnus. Sur 280 personnes, une centaine est touchée par le travail in situ et le reste est déployé à plus de 80% en télétravail. « Cela permet de continuer nos missions de service public dans de bonnes conditions, y compris s'agissant de l'instruction des dossiers de demandes et la vigilance autour des personnes les plus fragiles, notamment les isolées de plus de 70 ans ».
Attributions de logements
Autre sujet crucial : les attributions de logement. Alors que 35 000 logements sociaux sont attribués chaque mois dans la région, l'USH assure que les bailleurs « s'organisent pour ne pas mettre un frein aux attributions en cours et risquer de priver de logements les demandeurs en attente ». « Les commissions d'attribution sont maintenues sous forme dématérialisées, mais sans que l'on soit en mesure de fixer la date de remise des clefs aux nouveaux locataires », concède Eric Pinatel. Dans les Alpes-de-Haute-Provence, Habitations Haute-Provence (H2P) a mis en veille son pôle commercial :
« Toutes les commissions d'attribution des logements et d'examen de l'occupation de logements (Caleol) doivent être annulées jusqu'à nouvel ordre. Toutes les visites, signatures de bail et constitutions de dossiers doivent être reportées » explique Didier Machet, directeur général.
Etat des lieux et remise des clefs
Quant aux états des lieux d'entrée dans les logements, les stratégies divergent. « Nos gestionnaires vont assurer les états des lieux déjà programmés », promet Eric Pinatel. Chez 13 Habitat, on préfère reporter ces rendez-vous « car les déménagements sont strictement interdits en cette période de confinement ». « Concernant le pôle prévention/recouvrement, tous les rendez-vous sont reportés, idem pour la cellule de ventes ou le pôle innovation sociale ». Seule la continuité de l'activité du service ressources humaines sera maintenue pour le traitement des déclarations, le suivi administratif des collaborateurs et la paye. Au niveau du secrétariat général, la réception téléphonique des appels pour les urgences, la facturation, le traitement des APL, la gestion des prélèvements, le paiement des fournisseurs, des emprunts, la génération des bons de commandes hors procédures seront maintenus.
Loyers impayés
Autre effet pervers induit par cette crise du coronavirus : la montée en puissance des risques de loyers impayés. « Les organismes HLM examineront les situations personnelles des locataires et des accédants à la propriété que la crise actuelle affectera financièrement de manière brutale », assure l'USH.
« Les mesures de confinement n'altèrent pas les paiements par carte bancaire ou par prélèvement automatique qui représentent les trois quarts des règlements », précise 13 Habitat. Pour celles et ceux rencontrant des difficultés, l'office départemental « propose un service personnalisé d'accompagnement ».
Chantiers
Les chantiers de construction et de réhabilitation sont tributaires de l'engagement des entreprises du BTP. Or, un peu partout, ces dernières mettent le pied sur le frein, certaines n'ayant plus de sous-traitants ou rencontrant des difficultés d'approvisionnement, alors que d'autres considèrent qu'elles ne peuvent continuer à exercer dans des conditions de sécurité́ ou sanitaires satisfaisantes.
Lire aussi : Coronavirus : le BTP attend toujours le guide des bonnes pratiques
« La plupart de nos chantiers sont l'arrêt », constate Eric Pinatel. « Seuls les travaux d'urgence seront maintenus », embraye Fabienne Abecassis, la directrice générale de la Logirem. Outre les conséquences concrètes sur la vie des habitants et l'impact sur la production neuve, ce trou d'air pose également la question du financement.
« Les chantiers de rénovation urbaine du PNRU 1 [Programme national pour la rénovation urbaine, ndlr] sont censés être livrés avant la fin de l'année 2020. Si le confinement se prolonge, l'échéance ne sera pas tenue. Il faudra alors que l'Anru accepte le décalage », espère la directrice de Logirem.
Dans un vademecum adressé à l'ensemble des organismes ce 19 mars, l'USH tente de baliser les régles de ces mises en pause des grues et des pelleteuses : « La décision du maître d'oeuvre de restituer les sites aux maîtres ouvrages est à confronter aux clauses contractuelles du marché », rappelle l'organisation. A cette aune, « la garde des matériaux devrait rester à la charge du titulaire ».
De même, l'USH rappelle que le chantier, « dès lors que sa fermeture est engagée pour une période indéterminée, doit être sécurisé par des moyens adaptés ». L'union engage les entreprises à proposer aux maîtres d'ouvrage des solutions concertées, et à en assurer la mise en œuvre. L'USH préconise d'informer les pouvoirs publics, notamment le commissariat de quartier, de l'arrêt de ces chantiers, « afin de bénéficier de leur vigilance ».
Dans le cas des chantiers de réhabilitation, l'USH insiste pour que les entreprises laissent « les sites en état d'habitabilité », l'arrêt des travaux pouvant intervenir dans un moment critique de la réhabilitation (changement de sanitaires, travaux de plomberie, ou travaux d'électricité).
Par ailleurs, les conditions sanitaires liées au coronavirus ne doivent pas faire passer au second plan les autres risques, notamment ceux liés à l'amiante. « La fermeture des chantiers doit se faire en sécurisant correctement les sites », souligne l'USH.
Entre mobilisation et défection
Dans ce climat qui confine parfois à la psychose, les bailleurs doivent composer avec les défections. « On observe de nombreux phénomènes de retraits des entreprises sous-traitant les travaux de maintenance quotidienne », s'alarme Bernard Oliver. Pas facile de dénicher un autre prestataire quand vous êtes tenus de respecter le contrat passé avec le titulaire. « Il est quasiment impossible de lancer un autre marché dans l'urgence », poursuit le président de l'ARHLM. Cette équation renvoie à la responsabilité du maître d'ouvrage sur les enjeux de sécurité et de salubrité : « Comment faire lorsqu'une une entreprise dûment mandatée par contrat exerce son droit de retrait ? Sur des sujets comme la maintenance de chaudières gaz ou l'entretien des parties communes, on a de vrais enjeux de responsabilité », s'interroge Bernard Oliver.
« Notre personnel de terrain qui s'occupe de la salubrité des immeubles est inquiet. Il réclame des masques, des gants et du gel hydroalcolique », soupire Fabienne Abecassis.
L'angoisse des salariés est alimentée par le flou entretenu par l'Etat autour de l'efficacité des consignes : « Le ministère de la Santé nous dit par exemple que les gants et les masques, s'ils sont mal utilisés, sont susceptibles d'entraîner davantage de risques », pointe la DG de Logirem.
Information des locataires
L'information des locataires est assurée. Dans les Hautes-Alpes, l'OPH 05 a placardé des affiches dans les halls d'immeubles et le répondeur téléphonique du siège de l'OPH rappellent les numéros d'urgence à composer, de même que ceux des prestataires les plus sollicités en cas de problème de chauffage, de plomberie, de curage... Figurent aussi ceux des personnes en charge du paiement des loyers et du secteur social. « Cette situation est anxiogène. Certains de nos locataires sont fragiles physiquement et psychologiquement et n'ont parfois personne à qui parler », justifie Marie-Jeanne Pastor. Toute réclamation peut être effectuée par mail.
L'aspect social
Dans le Vaucluse, Grand Delta Habitat a décidé de mettre en place une cellule d'écoute, de soutien et d'entraide à destination « des personnes les plus vulnérables et isolées ». La coopérative HLM présidée par Michel Gontard explique que « cette action se décline en quatre temps. Elle débuta par des contacts téléphoniques avec les locataires de plus de 70 ans puis une écoute afin d'évaluer les besoins. S'en suit des informations données sur les services existants et enfin, si besoin, un signalement des personnes en situation de vulnérabilité qui sera fait au pôle solidaire, pour une prise en charge par les services sociaux concernés » explique GDH. Plus de 20 000 locataires vont ou sont en train d'être contactés.
