AccueilTerritoiresOIP Var : les transitions entre urgence et priorité

OIP Var : les transitions entre urgence et priorité

Conjointement à la traditionnelle présentation du marché immobilier, en l’occurrence pour le premier semestre 2022, la délégation varoise de l’OIP a débattu de la transition écologique. Un sujet pour le moins d’actualité.
Les professionnels de l’immobilier réunis au sein de l’OIP : Christophe Bonnavent, Frédéric Leca, Xavier Lépine de l’IEIF, Pierre-Alexandre Pernot, David Garavagno et Jean-Luc Lieutaud.
O. Réal - Les professionnels de l’immobilier réunis au sein de l’OIP : Christophe Bonnavent, Frédéric Leca, Xavier Lépine de l’IEIF, Pierre-Alexandre Pernot, David Garavagno et Jean-Luc Lieutaud.

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« Face à l’urgence climatique, comme finance-t-on la transition écologique ? » Pour adapter au sujet immobilier les réponses à cette question existentielle aujourd’hui et surtout demain, la délégation varoise de l’Observatoire immobilier de Provence (OIP), que préside Pierre-Alexandre Pernot, avait invité le 13 octobre au Palais de commerce et de la mer de la CCI, à Toulon, Xavier Lépine, président de l’Institut épargne immobilière et foncière (IEIF), senior advisor à la banque Rothschild.


Sur la base d’analyses macro-économiques, financières, sociétales, environnementales, issues de l’IEIF et de sa longue expérience, il a fait le constat en substance qu’il convient de tout reprendre, à défaut de tout déconstruire.

« Il faut essayer de ne pas faire comme avant », a-t-il précisé, affirmant que la France a traité l’urgence et non pas la priorité dans nombre de domaines, dont le logement, et qu’en la matière, elle fait partie des pays comparables « qui ont le moins bien réussi depuis 40 ans ! ».

L’accroissement des inégalités sociales, entre locataires et propriétaires, territoriales, entre zones tendues et non tendues, mais aussi générationnelles, ne se règlera plus selon lui par une énième loi fiscale. Le changement de paradigme impose de tout reprendre à la base, de penser de nouveaux modèles, de modifier le rapport à la propriété et à la copropriété, surtout quand la guerre aux portes de l’Europe fait grimper l’inflation et monter les taux d’intérêt.

Transactions au beau fixe

Les professionnels des différents segments immobiliers qui composent l’OIP en sont bien conscients, à leur niveau local et régional, mais aussi au regard des réflexions portées nationalement par leurs branches respectives. A l’exemple de David Garavagno, qui se fait le relais des propositions de la Fnaim au gouvernement concernant une diversification des solutions de financement de transition énergétique des biens et afin que l’effort ne porte pas uniquement sur les aides publiques. A savoir, « développer des produits bancaires tournés vers la copropriété via un principe de garantie d’Etat aux prêts de rénovation » et « créer un produit d’épargne rénovation pour favoriser la réalisation effective de travaux de rénovation au moment de l’achat ». Près de 500 000 logements considérés comme très énergivores pourraient sortir du parc locatif dans les six ans si rien n’est fait. L’enjeu est donc majeur.

« Cela pourrait même bouleverser la structure du marché dans le sens d’un basculement de petits propriétaires vers des investisseurs en SCI [Société civile immobilière, NDLR]. Ne pouvant assumer les transformations, les premiers, nombreux à avoir misé sur la pierre comme retraite complémentaire, souvent autour d’un seul bien, devraient ainsi s’en séparer », s’inquiète Jean-Luc Lieutaud, président de l’Unis Paca.

Une nouvelle inégalité en perspective… en plus d’une tension potentielle à l’échelle du Var qui enregistre depuis la crise covid un surcroît d’engouement. D’autant que depuis un an le stock de biens en location a baissé de 6,09 %, tandis que seulement 6 % du parc sont vacants. Soit moins de la moitié de ce qu’il faudrait pour évoluer dans un marché fluide. Un facteur aggravant sur la voie de disparition du parcours résidentiel.


Le marché des transactions dans l’ancien poursuit pour sa part sa conjoncture incroyable et qui semble durer. L’engouement, justement, est national, malgré une légère baisse d’1 % à fin août qui ne devrait pas empêcher 2022 d’être la deuxième meilleure année de l’histoire après 2021, mais aussi varois à + 9,5 % fin juin (29 343 ventes). Les prix dans le département suivent une forte ascension eux aussi, à + 8,7 % sur un an à fin septembre, soit 4 054 € le mètre carré appartements et maisons confondus. Tout va bien mais gare à la crise de confiance des ménages au gré des dégradations socio-économiques en filigrane.

Les transactions immobilières dans l’ancien sont au beau fixe. (Crédit : O. Réal)

Promotion au bas fixe

Le Pôle Habitat des aménageurs, constructeurs, promoteurs de la Fédération française du bâtiment (FFB) en sait quelque chose à propos de dégradations, avec une évolution à la baisse de ventes de maisons individuelles de 55 % en 15 ans(5 000/an actuellement) ! Au nom du président Fabien Piersanti, son vice-président Christophe Bonnavent a actualisé cette chute en annonçant - 17 % à nouveau en France à fin juillet, et « seulement » - 8 % dans la région qui enregistre la moins mauvaise régression du marché… Petite lueur, les autorisations de construction de maisons neuves ont repris dans le Var, à + 9 % au premier semestre sur une année glissante. Cependant, la pénurie de biens s’ajoute à celle du foncier disponible, les délais de permis deviennent rédhibitoires, les conditions d’obtention se durcissent à la faveur du Zéro artificialisation nette que beaucoup anticipent alors que l’objectif est à 2050 (!), la réglementation environnementale RE 2020 fait monter les coûts, créant une double peine avec la hausse des matériaux…


Même constat pour Pierre-Alexandre Pernot, vice-président de la Fédération des promoteurs immobiliers de Provence, pour qui « les prix continuent de monter devant une offre toujours plus faible. Cette spirale négative ne peut être endiguée qu’avec une remise à l’offre de projets nouveaux qui sont attendus et nécessaires. »

Sur un an glissant à fin juin 2022, les mises en vente avec bloc régressent de 72 % (584) et sans bloc de 62 % (561), les stocks s’établissent respectivement à - 49 % et - 42 %, soit moins de 1 000 logements par segment, ce qui est le niveau le plus bas jamais observé par l’OIP depuis 2006 !

Bref, les nouvelles du front ne sont pas de nature à faire baisser les prix des logements et les inégalités sociales évoquées par Xavier Lépine, au détriment des primo-accédants et de la relance du parcours résidentiel.

Malgré quelques belles opérations, comme ici à Bormes-les-Mimosas, la promotion immobilière sur le neuf est au plus bas. (Crédit : O. Réal)

Résilience en poste fixe

Cette mauvaise santé de la promotion neuve a aussi des conséquences sur le logement social et pour ceux qui aspirent à en bénéficier. Au 31 décembre dernier, 33 718 ménages étaient sur liste d’attente. Au rythme des attributions et de la production, si l’on arrêtait les demandes il faudrait 7,5 années pour absorber l’ensemble des besoins, contre cinq années maximum au national (ce qui est déjà énorme). Au regard des chiffres actuels et considérant que le logement social dépend désormais à plus de 60 % de la Vefa (Vente en l’état futur d’achèvement) sur la construction neuve, l’objectif de 2 400 unités à agréer en 2022, fixé par le Comité régional de l’habitat et de l’hébergement (dépendant de la Dreal), ne devrait pas être atteint ni dépassé les 2 000. De nouvelles alternatives arrivent pour changer de paradigme, voire essayer de traiter les priorités avant l’urgence, comme le bail réel et solidaire, mais les tensions fortes sur l’économie immobilière et l’économie en général vont peser sur cette matière, qui a tant besoin d’être en première ligne.


Une position occupée par nature par le BTP, qui renouvelle sans cesse sa résilience largement éprouvée ces dernières années tour à tour par la covid, la baisse des autorisations de permis, les nouvelles contraintes écologiques, le choc inflationniste sur les matériaux désormais. « Les performances passées ne préjugent pas des performances futures », a résumé Frédéric Leca, membre du comité exécutif de la Fédération du BTP, au nom du président Jean-Jacques Castillon. Les craintes de trous d’air en 2023 demeurent, comme l’illustre le sondage effectué auprès des dirigeants début septembre, la sobriété écologique est prise très au sérieux et avait été anticipée largement en amont des inquiétudes de rentrée, les besoins de main-d’œuvre sont persistants, au point que le manque constitue un frein au développement.

« Nous devons faire de cette période charnière le socle d’une production responsable mais dynamique », a plaidé, enfin, au titre de président de la délégation varoise de l’OIP, Pierre-Alexandre Pernot. La solution pour débloquer la crise de l’offre et en même temps la chaîne du logement est claire : « construire davantage ».

Mais cela dépend beaucoup des choix gouvernementaux. Avoir enfin un ministre du Logement c’est bien, qu’il puisse mettre en œuvre une volonté politique tellement attendue sur le terrain serait mieux…

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