AccueilTerritoiresOIP Var : le logement mérite une politique ambitieuse

OIP Var : le logement mérite une politique ambitieuse

La délégation varoise de l’Observatoire immobilier de Provence (OIP) a présenté ses éléments de conjoncture et d’analyse concernant l’année passée et celle en cours. Les crises se succèdent et le logement sait toujours où il habite…
Les professionnels de l’OIP réunis pour une présentation de conjoncture. De gauche à droite, David Garavagno, Martial Aubry, Cyril Bolliet, Pierre-Alexandre Pernot, Fabien Piersanti et Jean-Luc Lieutaud.
O. Réal - Les professionnels de l’OIP réunis pour une présentation de conjoncture. De gauche à droite, David Garavagno, Martial Aubry, Cyril Bolliet, Pierre-Alexandre Pernot, Fabien Piersanti et Jean-Luc Lieutaud.

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« Le temps presse », a revendiqué Pierre-Alexandre Pernot, président de la délégation territoriale varoise de l’Observatoire immobilier de Provence (OIP), lors de la présentation des données 2021 sur les différents segments de marché immobilier, faisant allusion à l’absence du logement dans la campagne présidentielle et à l’importance d’une politique ambitieuse en la matière, « en phase avec les aspirations et les besoins des Français ».


Depuis 2010, cette délégation, qui vient de fêter ses 10 ans dans sa douzième année, faute d’avoir pu se rassembler publiquement précédemment pour cause de crise sanitaire, passe au crible toutes les problématiques et les avancées pour mieux alerter, conforter ou anticiper. « On ne connaît pas l’avenir mais il faut s’y préparer », dit un vieil adage. Ces travaux et réflexions y contribuent. D’autant que les soucis de l’année prochaine et des suivantes semblent prendre un petit peu d’avance…

Surtension des prix dans l’ancien

S’agissant des transactions dans l’existant, le marché du résidentiel connaît des préoccupations de riche, tout en restant vigilant sur les équilibres fragiles. Le Var suit et dépasse même la tendance exponentielle de ventes sur le plan national, enregistrant + 24,6 % l’an dernier (plus de 27 000 transactions) contre + 17 % en France (1,2 million de biens anciens vendus). Conséquences directes sur les prix, une hausse moyenne de 8,6 % sur les maisons et appartements dans le département, portée à + 14 % sur deux ans. La tendance devrait se poursuivre au regard des données à fin février en année glissante, « faisant courir le risque de tension sur le marché compte tenu de la réduction des stocks », constate David Garavagno, président de la Fnaim du Var.

« Attention à l’inflation qui s’installe et à la remontée des taux d’intérêt qui pointe le bout de son nez », met-il en garde.

Attention aussi selon lui et son confrère Jean-Luc Lieutaud, président de l’Unis Paca, au nouveau DPE (Diagnostic de performance énergétique) concernant les logements classés F ou G, à la vente et à la location, qui peut entraîner une accélération de la hausse des prix liée à l’obligation de leur rénovation. Dans le Var, 7 % du parc (contre 17 % au national), soit 30 000 logements, seraient touchés progressivement à partir du 1er janvier 2023.

Surtension dans l’ancien. (Crédit : O. Réal)

Tension(s) sur la construction

Une rénovation énergétique qui est en revanche la bonne nouvelle du plan de relance du gouvernement pour l’activité du bâtiment, alors que la situation globale demeure dégradée par rapport à l’avant-crise covid. Sur la base de la comparaison pertinente à N-2, à fin février 2022, les mises en chantier sur 12 mois sont en baisse de 5,3 % (- 3,9 % au national) par rapport à février 2020, soit 8 000 unités. Les marchés publics reculent de 25 % en nombre et de 11 % en valeur, conformément à ce que dénonce régulièrement la fédération varoise du BTP que préside Jean-Jacques Castillon. « Si la reprise a été bonne, la relance qui constitue une promesse sur le long terme a ainsi été freinée », constate son secrétaire général Cyril Bolliet.

Facteurs aggravants : les premiers effets du « Zéro artificialisation nette » (ZAN) se font sentir (cela n’interviendra pourtant qu’en 2031) et le début de tension l’an dernier sur le prix des matériaux, provoqué par la crise sanitaire, se transforme en « hausses vertigineuses » (à deux chiffres sur certaines matières) avec la guerre en Ukraine. Si ces variations sont souvent la conséquence de spéculations à l’échelle mondiale, l’envolée est telle et la pénurie à ce point inquiétante que le risque est grand pour un certain nombre d’entreprises de ne plus pouvoir honorer les marchés. Le secteur évoque la théorie de l’imprévision pour limiter les dégâts s’agissant de la commande publique.

En termes d’emplois, le BTP a néanmoins refait le plein ces dernières années avec 23 000 postes salariés (contre 24 000 en 2007 avant la crise internationale des « subprimes »), et souhaite continuer de consolider les effectifs par le recrutement et la formation de main-d’œuvre qualifiée. « Il ne faut pas lâcher et attirer les jeunes, surtout au regard de notre pyramide des âges », souligne Cyril Bolliet.

Hypotension du taux de rotation sociale

Il ne faut pas lâcher non plus le logement social compte tenu des fortes attentes, chiffrées à 33 718 demandes en souffrance au 31 décembre 2021. Sachant que 4 533 logements sociaux ont été attribués dans le Var l’an dernier, il faudrait au même rythme sept années et demi sans demande nouvelle pour absorber l’ensemble des besoins… Le faible taux de rotation désormais, 4 % contre 7 à 8 % il y a 15 ans, rajoute à la tension. « Il n’y a plus de parcours résidentiel, cela s’arrête à la première étape », commente Martial Aubry, au nom de l’Association régionale des organismes HLM de Provence-Alpes-Côte d’Azur - Corse (ARHLM Paca-Corse), regrettant cette panne d’ascenseur social qui s’installe durablement et dangereusement sur ce segment de logements.

Entre autres pistes de solutions, les professionnels pensent de plus en plus à l’accession à la propriété. Avec quelque 2 000 dossiers de financement déposés en 2021, les bailleurs étaient proches des objectifs de l’Etat (2 200), lesquels sont fixés à 2 400 cette année, ce qui semble atteignable selon Martial Aubry, même si les problématiques de volatilité des prix des matériaux et de coût de production se posent là aussi, de même que celle, récurrente, de la recherche de foncier.

Le Diagnostic de performance énergétique (DPE) des logements en première ligne des préoccupations.(Crédit : O. Réal)

Attention à la pénurie de foncier

Un foncier toujours trop rare et trop cher, déplore à son tour Fabien Piersanti, président du Pôle Habitat FFB du Var et de Paca-Corse, pesant indéniablement sur la baisse des ventes. Notre région est d’ailleurs la seule de France où la commercialisation de maisons individuelles régresse régulièrement, à hauteur de 5 200 unités actuellement, soit moins de la moitié d’il y a 15 ans (11 000 en 2007) ! Dans le Var, la baisse est de 7 % entre 2019 et 2021, contre + 13 % au niveau national. La part des primo-accédants continue ainsi de régresser, générant un embouteillage de plus au sein du parcours locatif et résidentiel. Pas d’ascenseur là non plus.

Les perspectives ne sont pas encourageantes, y compris sur les questions de surcoûts pour les entreprises. « Nous cumulons 7 à 10 % de surcoûts liés à la covid depuis deux ans, la même chose en raison de la guerre déclenchée il y a deux mois et autant avec la mise en application de la RE 2020. Cela fait beaucoup, beaucoup trop si l’on considère le coût du foncier et l’application sans nuance du ZAN », s’inquiète Fabien Piersanti.

« Simplifions et accélérons les procédures d’autorisations d’urbanisme, soutenons l’accession à la propriété des ménages et libérons du foncier constructible, concilions le ZAN et le besoin de développement des territoires », prône-t-il en priorité.


Extension de la crise de l’offre neuve

Enfin, en qualité de vice-président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) de Provence, Pierre-Alexandre Pernot a fait état d’une demande très forte et de bons chiffres commerciaux en 2021 dans le neuf (3 609 mises en vente, 3 836 réservations nettes), boostés par des opérations qui finissent par sortir (notamment celles attaquées et retardées par de longues procédures). Revers de la médaille, l’offre est plus rare que jamais, les stocks se réduisent (- 36 %, soit moins de 1 700 logements disponibles) et les prix montent (+ 4 % à 5 068 € le mètre carré, + 25 % en cinq ans).

En 12 ans d’Observatoire de l’immobilier dans le Var, jamais les lots de stocks n’étaient tombés à moins de six mois. La crise de l’offre se résoudra en grande partie, selon lui et ses collègues, « par un choc permettant de rectifier le tir, en particulier à l’aide de foncier public et par une vraie politique de densité ». Dans ce contexte global, l’OIP se fait le relais de 37 organisations professionnelles de la construction et de l’immobilier afin de créer un grand ministère dédié à « la construction durable et l’aménagement du territoire ».

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