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OIP: un redémarrage fragile de l'immobilier varois

Var le - - Urbanisme

OIP: un redémarrage fragile de l'immobilier varois
O. Real - L'observatoire de l'immobilier de Provence a présenté les derniers chiffres dans le département

Après des années de crise, l'immobilier varois, comme ailleurs, est à la croisée des chemins, entre constat de dégâts occasionnés, frémissement fragile du moment et perspectives en point d'interrogation. Sous la présidence de Jean-Michel Lavedrine, la délégation varoise de l'OIP a présenté le traditionnel baromètre sur le premier semestre. Extrait non exhaustif des données principales.

Le contexte demeure fragile même si le mot redémarrage est lâché par le président de la délégation varoise de l'Observatoire Immobilier de Provence (OIP), le dirigeant du BTP Jean-Michel Lavedrine, qui évoquait jusqu'à présent avec ses collègues - et avec regrets - les risques de panne sèche. Les taux d'intérêt restent bas dans les banques et permettent de desserrer l'étau sur l'économie immobilière, donnant du souffle à l'économie en général, mais il y a loin de la coupe aux lèvres néanmoins, notamment par manque de lisibilité, de perspectives.

A commencer par le segment de l'immobilier d'entreprise évoqué par Boris Bernois, de la Fnaim Entreprises Var. Selon son analyse, l'Ouest Var reste un petit marché, bercé certes de bonnes nouvelles (parfois d'illusions) en 2013 et 2014 via les grosses opérations de DCNS à Ollioules et du Conseil départemental à Toulon, mais qui revient à la normale en 2015. A savoir 12 000 m2 de demande placée par an de bureaux, tandis que les locaux d'activités varient ces dernières années dans le périmètre de l'aire toulonnaise et du moyen Var entre 15 000 et 30 000 m2 (sauf embellie en 2014 à près de 52 000 m2). Les développements attendus sur le Technopole de la mer, autour de la locomotive DCNS, constituent un moment de vérité sur ce marché d'immobilier d'entreprise de l'agglomération toulonnaise. Quant à l'Est Var, malgré des poches d'activités, le marché semble encore plus discret.

Du nouveau dans le neuf

Côté logement neuf, selon Gilles Pernot, vice-président de la Fédération des promoteurs immobiliers de Provence, la nette progression de l'offre nouvelle au cours du printemps, soit + 29%, est imputable à l'Ouest Var, tandis que la reprise des réservations enregistrait pour sa part + 18% par rapport au 2e trimestre 2014. Quant à l'offre commerciale à fin juin dernier, elle augmente également de 10% sur un an mais fait l'objet d'une grande disparité entre l'Ouest (- 4%) et l'Est du département (+ 32%). En outre, les nouveaux logements mis en vente et leurs réservations sont en chute de 11% et 14% sur une année glissante. Globalement, 5 villes font le marché, Toulon, La Seyne, Le Lavandou, Fréjus, Saint-Raphaël.

La tendance est plutôt optimiste sur du court terme, le nouveau dispositif Pinel contribuant à booster le marché, à vendre les produits actuels et à les équilibrer. Le plus long terme, et notamment le retour des investisseurs, étant plus aléatoire… Sur le marché de la maison individuelle, le retournement national de tendance (+ 9% au 30 août sur un an glissant) ne suffit pas à redonner le sourire puisque Paca reste dans le négatif à - 1%, après les - 11%, - 12%, - 19% des années précédentes. En quatre ans et demi, Paca est à - 50%, de 11 000 maisons en 2007 à 4 000 en 2014, peut-être 4 500 en 2015. A l'échelle du département, les dépôts de permis de construire baissent encore de 10%, soit la plus mauvaise année depuis 30 ans… La problématique du foncier cher se pose plus que jamais, nécessitant 2/3 du budget pour le terrain et 1/3 pour la maison, alors qu'ailleurs le ratio est inversé, constate Arnaud Burban, président départemental de l'Union des Maisons Françaises Paca Corse.

De l'inquiétude dans le social

S'agissant du logement social dans le Var, les objectifs ambitieux des pouvoirs publics pour l'année n'ont pas été validés par les opérateurs sociaux en comité régional de l'habitat et de l'hébergement, en raison d'une baisse des aides d'Etat. Si les 2 871 logements sociaux demandés ne seront pas atteints, le but est de s'en rapprocher, sachant que les années précédentes ont approché ou dépassé les 2 000, loin, bien loin des quelques centaines à peine il y a une dizaine d'années.

La situation actuelle est donc appréciable au regard de celle d'hier, mais Martial Aubry, directeur général de Var Habitat, et Pascal Gallard, directeur adjoint de l'ARHLM Paca Corse, demeurent inquiets de l'avenir. Alors que les besoins de production croissent, la réduction des ressources, la rareté et la cherté du foncier compliquent la donne, imposant de plus en plus de fonds propres de la part des bailleurs qui ont du mal à les reconstituer et en ont conjointement besoin pour des opérations de rénovation. Dans ce contexte en manque de lisibilité, le nouveau seuil SRU imposé aux communes, en augmentation de 20% à 25%, quand bien même 17 villes sur 35 sont déjà carencées… semble pour le moins difficile, même sous la menace.

Désespoir et des espoirs dans le BTP

Enfin, le BTP est un autre segment de marché ô combien significatif analysé au sein de l'OIP. Pour reprendre l'expression du secrétaire général Cyril Bolliet représentant son président Philippe Donat : « on n'est toujours pas à la fête ! ». En fait, sur le premier trimestre 2015, tous les secteurs sont touchés, aggravant la situation sur les mises en chantiers de logements, de locaux, de travaux publics, sur l'entretien, la rénovation, concourant à poursuivre la destruction de l'emploi. Avec la perte de 300 nouveaux emplois à fin mars, ajoutés aux quelque 2 500 supprimés entre 2011 et 2014 en raison des défaillances d'entreprises et autres concurrences déloyales, l'emploi salarié dans la construction varoise est tombé à moins de 20 000.

Conjointement, l'intérim s'effondre, en gros œuvre, 2e œuvre, TP… Quant aux signes de frémissement annoncés, il ne sont pas encore ressentis dans les marteaux piqueurs tant les temps sont longs entre les décisions, les instructions administratives et les réalisations. Interminables même en période de crise durable. « Tant qu'on souffre c'est qu'on est encore en vie », aurait déclaré récemment un entrepreneur varois de BTP au comble de la résilience. Parmi les espoirs de rebond, outre une amélioration conjoncturelle, l'exercice mené mi-juin par la Fédération varoise (dans le cadre d'une démarche nationale de la FFB) de recensement rapide dans le département des projets de construction bloqués pour différentes mauvaises raisons, a permis d'identifier en quelques jours 268 millions d'investissements en suspens, représentant 4 500 emplois (on n'ose imaginer les chiffres à l'échelle nationale) !

Le préfet a été saisi pour essayer faire avancer les dossiers. Recours abusifs, de voisinage, financiers, délais d'instruction des permis de construire, blocages par l'administration tatillonne en raison d'une réglementation trop fournie aussi et parfois instable, problèmes de PLU attaqué, de zonage dépassé..., c'est au pied du mur d'incompréhension que l'on voit le mieux le mur.

Retrouvez notre dossier spécial immobilier dans le Var et les Bouches-du-Rhône dans le numéro 1103 de TPBM (parution le 11/11/2015)

A reli​re sur TPBM : Pascal Schori (FNAIM13) : "D'ici un an, sur le département, 260.000m2 seront à commercialiser"

Le dossier de presse de l'Observatoire de l'immobilier de Provence :




Olivier Réal
Journaliste

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