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Nature et densité pour « Nice Le Ray »

Signé Edouard François, « le plus grand projet à façades végétalisées d'Europe » que vient d'achever Vinci Immobilier au Ray lutte contre les îlots de chaleur grâce à l'omniprésence de la nature tout en jouant la densité.
Nature et densité pour « Nice Le Ray »
R. Mario - En lisière d'un nouveau parc urbain, Nice Le Ray fait écho à cette présence de la nature en ville.

UrbanismeAlpes-Maritimes Publié le ,

« Hyper-mixité », « hyper-végétalisation », fragmentation et morcellement du programme pour éviter l'effet masse produit par des immeubles répétitifs et sans âme... Quartier du Ray à Nice, sur le site de l'ancien stade de football, l'architecte Edouard François et Vinci Immobilier, maître d'ouvrage, viennent d'achever, avec la livraison des tout derniers logements de « Nice Le Ray », une opération immobilière inédite. Marquée par l'omniprésence des aménagements paysagers, le programme revendique le titre de « plus grand projet à façades végétalisées d'Europe ». Il se veut également démonstrateur de la lutte contre les îlots de chaleur en milieu urbain grâce à cette approche et préfigure ainsi la ville de demain. Il montre également que « l'urbanisme sur dalle » est loin d'être incompatible avec la présence et le développement de la nature en ville.

Bâti sur 1,2 hectare de l'emprise foncière (4,2 hectares) récupérée par la Ville de Nice avec le transfert de son stade de football dans la plaine du Var, Nice Le Ray regroupe en infrastructure plus de 900 places de parking, une coque commerciale de 6 000 m2, un dojo de 1 200 m2 qui a été remis à la ville. En surface, le programme immobilier comporte 350 logements dont 86 logements sociaux, soit 24 000 m2 de surface de plancher. Et il a été couplé à la création par la Ville d'un parc urbain de trois hectares qui dialogue et s'interpénètre étroitement avec le projet immobilier. Une transition d'autant plus maîtrisée que le même paysagiste - Jean-Frédéric Gay de La Compagnie du Paysage - est intervenu pour l'îlot et pour le parc.

Béton et nature en façades

Edouard François, venu sur place détailler sa conception de l'opération, explique qu'il a puisé dans sa « boîte à outils urbaine » les composantes d'un tel projet urbain. « Avec les macro-lots, le risque est d'injecter des surfaces immenses, sans échelle. Ici, le programme a été fragmenté en dix bâtiments simples, juxtaposés avec un plan masse à la new yorkaise qui permet de ménager de larges percées visuelles sur le paysage environnant », commente l'architecte. Un soin particulier a été apporté à la couture urbaine avec la ville construite, côté boulevard Gorbella. Elle est fractionnée en plusieurs petits ensembles avec un jeu de matériaux (la pierre massive pour le bâtiment d'angle) et de références architecturales dont notamment, pour deux d'entre eux, une reproduction des immeubles niçois du centre-ville.

Le reste de la composition, ce sont des volumes simples aux façades conservées en béton brut qui vont servir de « support de végétalisation » et participer ainsi au développement de cet îlot de verdure. « Nous avons accastillé ces façades de tuteurs en châtaignier et de câbles inox pour faire grimper les plantes et le système d'arrosage et de récupération des eaux restent également visibles », poursuit Edouard François. Les terrasses et les loggias sont en revanche habillées de bardage (des rideaux de brindilles) en châtaignier et en robinier.

Terrain à forte contraintes

Grâce à l'anastomose (les plantes de pleine terre ont été greffées avec les plantes en pot en hauteur), la vie et croissance de ce rideau végétal pourront se passer de tout ou partie de l'apport d'eau automatique, sous deux à trois ans. Un phénomène rendu possible par la présence des bandes de pleine terre au pied des façades où peut se développer la végétation, au lieu « d'y coller des trottoirs, un acte qui sera considéré en 2050 comme un crime contre le climat » juge Edouard François. L'architecte explique avoir aussi réussi aussi à ajouter un niveau aux immeubles par rapport au programme initial pour gagner de la surface au sol et introduire plus de verdure avec au final « une densité de bonne facture ».

Pour le maître d'ouvrage, ce projet a également été un défi technique et financier. Le volet paysager a nécessité un investissement de plus 2 millions d'euros pour un coût travaux de l'opération de près de 49 millions d'euros HT. Le site, qu'il a fallu totalement recomposer et remodeler, s'est également révélé à fortes contraintes : zone inondable, forte sismicité, venues d'eau souterraine lors du chantier. « L'implantation des bâtiments sur une infrastructure nécessitant de grands volumes, sans poteaux, a imposé en certains points des dalles des 2 mètres d'épaisseur et des voiles béton de 60 cm », détaille Jean Malmassari, directeur régional adjoint Méditerranée de Vinci Immobilier.

Logements évolutifs

En plus des aménagements paysagers, Vinci Immobilier a doté Nice Le Ray de nombreux services : boîtes aux lettres connectées, location de vélos à assistance électrique, parkings mutualisés grâce à une plateforme numérique, plus des jardins partagés en toiture ouverts à des associations et un terrain de pétanque. Au niveau régional, il s'agit du premier programme de Vinci Immobilier proposant des logements évolutifs par la transformation des loggias en pièces supplémentaires mais avec un cahier des charges strict, intégré au règlement des copropriétés

La conception novatrice de ce programme, sa qualité urbaine et architecturale, la place faite à la végétation ont rencontré un fort succès commercial avec 100 logements vendus (prix moyen : 5 700 euros/m2 hors parking) en un seul week-end, lors de la mise en commercialisation ! Et les acteurs du projet ont aussi réussi à désamorcer les recours, grâce à un dialogue intense avec des associations qui s'étaient au début opposées au projet.

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