AccueilTerritoiresMathilde Chaboche : « Un permis de construire, ce n’est pas un cadeau mais du service public ! »

Mathilde Chaboche : « Un permis de construire, ce n’est pas un cadeau mais du service public ! »

Mathilde Chaboche, adjointe à l’urbanisme et au développement harmonieux de la ville, défend la « charte de la construction durable », dont elle est l'origine et adoptée par la Ville de Marseille le 1er octobre.
Mathilde Chaboche : « Un permis de construire, ce n’est pas un cadeau mais du service public ! »
R. Poulain - « On essaie simplement de poser une exigence qui avait totalement disparu du paysage », tranche l’adjointe à l’urbanisme.

TerritoiresBouches-du-Rhône Publié le , Propos recueillis par William ALLAIRE

TPBM : Pourquoi une charte de la construction durable ?
Mathilde Chaboche : Il s’agit de poser un socle commun qui recense les exigences de la ville en matière de construction. Les dix enjeux de la charte n’ont rien de révolutionnaires : la mixité, la densité, l’architecture bioclimatique, la qualité environnementale, la flexibilité, l’insertion dans le contexte… autant d’enjeux qui découlent simplement du bon sens urbain adapté à la ville du XXIe siècle.
Le fil rouge de cette exigence est de refuser les réponses standardisées même si elles répondent à des questions de développement durable, comme l’installation de panneaux solaires ou de jardins partagés. Car il faut tenir compte du contexte : certains sites se prêtent au développement de solutions photovoltaïques et d’autres pas. Même chose pour les jardins partagés : pour que cela fonctionne, il faut qu’ils soient gérés. Dans certains secteurs, c’est compliqué… Le mieux est parfois l’ennemi du bien ! 

La charte parle de faire avec le déjà-là. Tout le contraire de la tabula rasa
Il faut faire avec ce qui est déjà-là et partir des usages. Faire preuve d’humilité par rapport à un site qui a souvent eu plusieurs vies. Cette intelligence du contexte urbain est indispensable pour bâtir des projets ancrés dans le territoire, sans pastiche ni artifice.

Le Plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) ne suffit pas ?
Le PLUi fixe de grands partis-pris. Mais il ne descend pas dans la texture de la maille urbaine : il ne parle pas des usages ou des spécificités locales. Ou alors de manière très générale. Prenez l’exemple d’un arbre centenaire planté au milieu d’une parcelle : le projet devra composer avec cette présence. Un chêne centenaire, ça ne se compense pas.

Cette exigence passe mal auprès de certains opérateurs. Que leur répondez-vous ?
Gardons-nous de verser dans la caricature. Encore une fois, ce que nous préconisons n’est que la simple application du bon sens. La charte va même moins loin que les propositions du rapport de Laurent Girometti et François Leclercq*. On essaie simplement de poser une exigence qui avait totalement disparu du paysage. On (re)dessine un chemin. Ce qui permet de sortir du flou dans lequel les opérateurs de l’aménagement et de la construction baignaient. Et en faisant cela, on sécurise le process de fabrique de la ville. Chacun y gagne !

La charte ne laisse-t-elle pas trop de place à l’interprétation ?
Au contraire. Elle fixe des grands principes tout en organisant les conditions du dialogue et de la co-construction. La Ville n’est pas là pour tenir le crayon à la place des architectes, elle pose une série d’ambitions en termes de qualité environnementale, de biodiversité, d’espaces publics, de densité, de flexibilité, de contextualité…A charge pour les maîtres d’œuvre et les opérateurs immobiliers d’imaginer des projets intégrant ces exigences. En accord évidemment avec les règles du PLUi que nous souhaitons amender pour lui donner plus d’ambition.

Marseille : la Ville veut changer de mise en PLUi

N’est-ce pas trop ambitieux, justement, alors que le PLUi a moins de deux ans ?
A Marseille, l’urbanisme s’est trop longtemps résumé à l’empilement de projets de construction. L’opportunisme foncier tenait lieu de feuille de route. Prenez Château-Gombert : on a construit, construit, construit… et aujourd’hui, on manque de places dans les écoles du quartier. Le développement de nouvelles pièces urbaines doit s’accompagner d’un maillage d’équipements. Maillage qui n’a de raison d’être qu’à partir d’une certaine masse critique qui s’anticipe. C’est ce que nous faisons désormais avec la Planification pluriannuelle d’investissement (PPI), un instrument de programmation obligatoire depuis 15 ans que la précédente municipalité n’avait pas jugé bon de mettre en place. En collaboration avec l’adjoint aux finances, je pilote l’élaboration de ce document qui doit nous permettre une programmation des équipements à moyen-long terme et non plus à horizon d’un an. J’ai dans les tiroirs des dizaines de projets ou d’idées d’équipements qui n’ont jamais vu le jour.

L’annexe de la charte, qui fixe des objectifs en matière de taille des logements et de hauteur sous plafond, donne des aigreurs aux promoteurs. Ces critères ne risquent-ils pas de renchérir le coût des logements ?
Sortons des postures et arrêtons de nous regarder en chiens de faïence ! Si chacun reste dans son couloir, rien ne bougera. La question première que devrait se poser tout constructeur est : « Est-ce que j’habiterais dans le logement que je construis ? ». Coproduisons ensemble des solutions innovantes. Regardons ce qui se passe ailleurs. Et mettons-nous autour de la table pour imaginer des réponses qui ne soient pas issues des catalogues des fabricants de matériaux. C’est ce que nous proposons de mettre en œuvre à travers une journée d’étude où seront conviés des experts d’autres métropoles et l’ensemble des acteurs de l’acte de bâtir : des urbanistes, des architectes, des bureaux d’études, des bailleurs, des promoteurs, des constructeurs…

Les opérateurs se plaignent du malthusianisme foncier qui fait grimper les prix des opérations. Le débat n’est pas nouveau…
Encore une fois, évitons les caricatures. On ne peut pas étaler la ville indéfiniment en artificialisant les sols. Il faut privilégier la reconstruction de la ville sur la ville. Je n’invente rien. Ces préoccupations sont prégnantes depuis deux décennies. Comment la Ville doit-elle agir ? En ouvrant de nouvelles zones d’urbanisation dans les espaces naturels et agricoles ? En intervenant dans le diffus par voie de préemption ? Il est irréaliste de penser que la Ville puisse acheter tous les fonciers mis sur le marché. Mais elle peut agir en aiguillon sur certains secteurs. Essayons de trouver des solutions avec les vendeurs, les notaires… avec tous ceux qui agissent sur le marché foncier. Construisons des réponses ensemble qui permettent de satisfaire les besoins des uns et des autres. Ce sera l’une des ambitions des journées d’études que nous allons lancer.

Outre le foncier, c’est la pénurie de permis de construire qui taraude aujourd’hui les acteurs de l’immobilier…
Mi-septembre, nous avions autorisé quelque 2 000 logements dont 470 logements locatifs sociaux, soit un ratio de près de 25 %, deux fois plus élevé qu’auparavant. Cela n’empêche pas l’exigence : j’assume complètement le fait d’être très vigilante sur la qualité et la régularité des projets. Sans cela, c’est la porte ouverte aux recours qui paralysent la chaîne de production des logements. J’invite les promoteurs à venir nous voir en amont des demandes de permis, dès la phase d’Avant-projet (AVP). Ils sont d’ailleurs nombreux à le faire. On évite les projets qui s’embarquent dans les mauvaises directions. Le PLUi est récent[il a été voté en décembre 2019, NDLR] et suscite énormément de problèmes d’appropriation. On a par exemple des soucis avec la profondeur de certains balcons. On a dû refuser des dossiers car ils ne respectaient pas les dimensions requises dans le PLUi. C’est un peu absurde mais c’était ça ou prendre le risque de voir le permis attaqué.

Dans un communiqué qui a suivi le vote de la charte, la Fédération des promoteurs immobiliers de Provence (FPI) pointe « le flou qui accompagne les navettes - et donc les délais - des dossiers qui ne rempliraient pas les conditions exigibles par le document ». Une crainte fantasmée ?
Si on travaille ensemble en amont, le risque est inexistant. C’est d’ailleurs le sens de la restructuration du service urbanisme que nous avons instiguée et qui est en cours. Le but est de changer de logiciel avec plus de fonctionnaires capables de traiter les dossiers en amont pour accompagner et guider les porteurs de projet. Car la Ville doit être en capacité de fournir un vrai service public afin de ne pas laisser les gens s’embourber dans leurs erreurs. Notre mission ne doit pas se limiter à l’instruction des permis. Il faut aussi se tourner vers l’usager. Un permis de construire, ce n’est pas un cadeau mais du service public ! Pour que les délais soient tenus, il faut de la transparence et de la clarté.

* Dans un rapport commandé par Emmanuelle Wargon, la ministre du Logement, Laurent Girometti, directeur général des Etablissements publics d’aménagement de Marne-la-Vallée (EpaMarne), et François Leclercq, architecte-urbaniste, ont ébauché un nouveau référentiel du « logement de qualité ». Un document qui cherche comment « améliorer la qualité d’usage des logements construits pour mieux répondre aux besoins de leurs occupants et retrouver le désir d’habiter en ville ». Une ambition qui passe notamment par une révision de la taille des logements et la promotion de la modularité.

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