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adjointe à l'urbanisme et au développement harmonieux de la ville de Marseille Mathilde Chaboche : « L'urbanisme ne se décrète pas ! »

Méconnue du grand public jusqu'à l'été 2020, Mathilde Chaboche cristallise depuis près d'un an toutes les aigreurs de certains acteurs de la construction à Marseille. L'adjointe à l'urbanisme et au développement harmonieux de la ville est vue comme une empêcheuse de bâtir en rond par les promoteurs. Pour les autres, elle incarne au contraire l'émergence d'un urbanisme plus résilient.
Mathilde Chaboche : « L'urbanisme ne se décrète pas ! »

TerritoiresBouches-du-Rhône Publié le ,

TPBM : La municipalité a présenté plusieurs demandes de modification du Plan local d'urbanisme intercommunal (PLUi). Quel est le fil conducteur de ces demandes ?
Mathilde Chaboche :
Nous avons déposé 80 demandes de modifications du PLUi. Ces propositions sont le fruit d'une réflexion de plusieurs mois qui a associé les élus de l'exécutif municipal et les Directions générales adjointes (DGA) des services de la Ville. Le maître mot de cette démarche est le décloisonnement. Les DGA ont cette fois travaillé de manière transversale, plutôt qu'en silo comme auparavant. Cette intégration des enjeux est la clef de toute stratégie urbaine.
Comme le document est récent [le PLUI a été voté le 19 décembre 2019, NDLR], il était prématuré d'exiger sa révision générale. Après avoir examiné les marges de manœuvre qui nous étaient offertes, nous avons donc opté pour des demandes de modifications partielles qui sont autant de signaux forts du changement de paradigme en matière d'aménagement. Une trentaine de demandes regarde le développement urbain et le zonage, une quinzaine la protection du patrimoine, une vingtaine la création ou la suppression d'emplacements réservés et enfin, une demi-douzaine la prise en compte des risques et la protection de l'environnement et de l'agriculture. Parmi cette somme d'amendements, nous recensons quatre mesures phares. La première est l'abaissement du seuil à partir duquel nous imposons 30 % de logements sociaux dans toute opération immobilière. Nous proposons qu'il passe de 80 à 30 logements pour tout programme d'une surface minimale de 2 000 mètres carrés. Le seuil de 80 logements est trop élevé. Il favorise le saucissonnage de la part des opérateurs et empêche de produire du logement social en centre-ville. Nous souhaitons également promouvoir l'agriculture urbaine par la sanctuarisation de 20 hectares d'espaces agricoles aux Caillols (12e), à Château-Gombert (13e) et aux Camoins (11e).
Nous voulons par ailleurs créer des cheminements piétons entre certaines copropriétés fermées pour que les enfants ne soient plus contraints de faire d'énormes détours pour se rendre dans leur école. Je pense par exemple à l'école Coin Joli dans le 9e arrondissement.
Enfin, nous voulons créer un pré-emplacement réservé sur l'emprise des immeubles effondrés de la rue d'Aubagne. Ce classement doit permettre d'engager un dialogue avec les riverains pour définir ce qui va se passer sur ce site. Mémorial ? Equipement public ? Le projet reste à définir en toute transparence dans la concertation avec les familles des victimes et les habitants…

Pour que ces modifications soient mises en œuvre, il faut que la Métropole les vote. Etes-vous certaine de voir ces demandes acceptées par le conseil de territoire ?
Nous avons fait savoir quelles étaient nos doléances. Je n'imagine pas que la Métropole et le conseil de territoire n'accordent pas à la ville centre le même traitement qu'ils réservent aux demandes des autres communes. Nous avons d'ailleurs reçu le soutien d'autres municipalités qui estiment nos propositions légitimes. L'abaissement du seuil de logements sociaux est un bon moyen de relancer la dynamique du Programme local de l'habitat (PLH) métropolitain. Un document stratégique qui se fait attendre.

A cette aune, « l'intercommunalisation » du PLU vous semble-t-elle judicieuse ?
L'échelle intercommunale est l'échelle pertinente pour penser l'aménagement du territoire. A condition que l'on chausse les bonnes lunettes. Si le PLUi se contente d'être la somme de toutes les revendications communales, il est voué à l'échec. Il faut une vision globale qui serve d'armature aux projets locaux, et non pas l'inverse. Si les intérêts des petites communes priment, vous vous retrouvez avec une mosaïque de projets subsidiaires. L'absence de réseau métropolitain de transports collectifs en site propre est un des symptômes les plus aigus de cette vision par le petit bout de la lorgnette communale. Marseille, qui représente 40 % du territoire métropolitain, devrait voir son rôle moteur reconnu dans les démarches de planification stratégique. C'est la logique même de l'intégration métropolitaine.

« La première [mesure phare] est l'abaissement du seuil à partir duquel nous imposons 30 % de logements sociaux dans toute opération immobilière. Nous proposons d'abaisser ce seuil de 80 à 30 logements […] Le seuil de 80 logements est trop élevé. Il favorise le saucissonnage de la part des opérateurs et empêche de produire du logement social en centre-ville. » (Crédit : Robert Poulain)

Vous souhaitez changer de modèle de fabrique de la ville. Cela va prendre du temps ?
Il faut arrêter de faire de l'urbanisme à la parcelle dénué de vision d'ensemble. Le temps où les promoteurs imposaient leur manière de faire est terminé. La collectivité n'est pas le passe-plat des intérêts privés ! Décider de construire un immeuble est une décision grave : l'immeuble survivra à ceux qui en ont autorisé la réalisation. Et sa construction aura un impact sur le quartier en termes de mobilité, d'aménités urbaines, d'empreinte carbone… Si tout cela n'est pas pensé dans une démarche intégrant tous les enjeux, vous créez des absurdités dont on subit les effets néfastes aujourd'hui : pollution, nuisances sonores, bouchons, manque d'équipements… Voilà pourquoi nous avons décidé de passer au peigne fin tous les coups partis. Inutile de vouloir définir un projet urbain plus résilient si vous laissez se réaliser une série de programmes en parfaite contradiction avec cet objectif.
C'est le sens de la charte de la construction que nous avons instiguée. Il s'agit de co-construire avec l'ensemble des acteurs de la construction et de l'aménagement, architectes, bailleurs sociaux, promoteurs, entreprises du bâtiment, agence d'urbanisme, Architecte des bâtiments de France (ABF)… un vocabulaire commun de la fabrique de la ville. On ne va pas répondre à tout ! L'objectif est de rendre explicite ce que l'on veut faire en plaçant une série de curseurs fixant des grands principes en matière de construction et d'aménagement. Nous avons lancé une série d'ateliers techniques sur une série d'items : la surface minimale des logements, leur orientation, les parties communes avec la définition de prérequis comme un local à vélo, des bancs, des jardins…
On souhaite également travailler sur des pieds d'immeuble avec l'ambition de les activer. Aujourd'hui, ces rez-de-chaussée sont souvent réservés aux locaux techniques ou à l'habitation. Ce sont pourtant des espaces charnières qui marquent la frontière entre l'espace public et l'espace privé. Si vous les fermez, vous sacrifiez une partie de l'urbanité. Si on veut une ville ouverte et animée, il faut des pieds d'immeuble actifs. Cela implique également de changer de perspective : arrêtons de faire de l'urbanisme de drone. Cette vision en plongée n'est jamais évaluée a posteriori. Je prône un urbanisme horizontal à hauteur de piéton.

Quand cette charte sera-t-elle promulguée ?
L'objectif est de finaliser le document avant cet été en vue d'un vote au mois de juillet ou de septembre.

Benoît Payan, le maire (PS) de Marseille, a fait part de sa volonté de voir la Ville reprendre la pleine maîtrise de son patrimoine foncier. Or, ce dernier est mal défini. Comment maîtriser ce que l'on ne connaît pas ?
On a trouvé une grande maison mal rangée, sale, désordonnée… La Ville détient effectivement un grand patrimoine foncier que l'on a du mal à évaluer. Depuis des années, elle n'a réalisé aucun recollement de ses biens immobiliers. Elle est ainsi propriétaire d'une centaine d'immeubles fermés dans le centre-ville dont l'entretien coûte cher. Parmi ses actifs, on recense énormément de pépites qui mériteraient d'être valorisées. Nous avons un gisement de friches qui constitue un terrain de jeu incroyable pour fabriquer la ville de demain. Des bastides, des maisons de maître à l'abandon, d'ancienne usines comme l'usine Rivoire et Carret dans le 13e arrondissement, les anciens entrepôts Casino… Si nous exploitons ce gisement dont l'inventaire est en cours, nous pourrons reconstruire la ville sur elle-même, sans avoir besoin de l'étaler. Pour donner le « la », nous allons lancer des Appels à manifestation d'intérêt (AMI) pour proposer une petite dizaine de sites en déshérence. Cet urbanisme transitoire doit permettre de faire germer des projets catalyseurs d'une nouvelle dynamique économique et sociale.

« L'échelle intercommunale est l'échelle pertinente pour penser l'aménagement du territoire. A condition que l'on chausse les bonnes lunettes. Si le PLUi se contente d'être la somme de toutes les revendications communales, il est voué à l'échec. Il faut une vision globale qui serve d'armature aux projets locaux, et non pas l'inverse. » (Crédit : Robert Poulain)

Marseille doit arrêter de se développer sur ses franges ?
On a fait beaucoup de mal à la ville en laissant se développer à ses franges du tissu pavillonnaire lâche, coûteux en réseaux… C'est un modèle non résilient. Il faut privilégier la densification le long de corridors bien desservis en transports. Ces grands axes doivent s'inscrire dans une projection à cinq ans du maillage d'équipements publics de la ville. Cette planification servira de matrice aux projets, et non pas l'inverse. Arrêtons de réfléchir après coup à l'impact des programmes immobiliers sur le fonctionnement urbain. C'est une course perdue d'avance aux effets délétères.
L'intérêt général n'est pas la somme des intérêts privés. Aujourd'hui, vous avez des secteurs de la ville où le piéton marche sans savoir où est la rue. La frontière entre espace public et espace privé est floue… voire parfois rognée par le second. Cette privatisation est insupportable. Une ville se pense à partir de l'espace public et de ses aménités. A cette aune, les quartiers nord ont trop longtemps été les grands oubliés. Ils souffrent d'un déficit d'équipements hallucinant. Les écoles sont dans un état qui fait honte. Il n'y a pas de piscines, le métro et le tramway sont à des kilomètres de certains quartiers…

La densité n'est pas très populaire chez les riverains des projets. Comment la rendre acceptable ?
L'urbanisme ne se décrète pas ! La question de la forme urbaine ne se pose pas à l'échelle d'un programme. Elle se joue dans l'organisation des transitions entre tissu lâche et tissu dense. C'est un travail de dentelle urbaine qui s'apprécie à l'aune du contexte de chaque quartier.

Quid des Zones d'aménagement concerté (ZAC) en cours d'aménagement comme les Hauts de Sainte-Marthe, la Capelette ou Vallon Régny ?
Les Hauts de Sainte-Marthe, c'est n'importe quoi ! L'archétype de l'extension périurbaine que l'on ne veut plus voir. Sur Vallon Régny, le masterplan de Nicolas Michelin est plutôt rassurant. Mais il convient d'articuler le maillage en équipements avec la construction des programmes immobiliers. La réalisation d'un groupe scolaire alors que les logements ne sont pas sortis de terre ne s'impose pas. Surtout quand on connaît l'ampleur des besoins de rénovation des écoles dans certains quartiers. Pour la Capelette, on parle d'une opération en gestation depuis quinze ans. Pendant dix ans, on a vécu avec un projet de centre commercial qui n'a finalement jamais vu le jour. On est sur un site compliqué, coincé entre l'autoroute et un centre de transfert des déchets. Qui aimerait habiter là ? Le promoteur qui portait le projet Bleu Capelette [Sifer, NDLR] souhaite désormais réaliser un programme mixte regroupant 238 logements et un ensemble tertiaire qui serait développé en écran protecteur le long de l'autoroute. Ces immeubles dotés d'espaces extérieurs pourraient accueillir les bureaux d'EDF. S'ils se réalisaient, ce serait l'occasion de développer un écosystème autour de l'énergéticien avec des logements pour ses cadres, des locaux pour les sous-traitants… Mais avant d'autoriser quelconque construction, j'ai demandé la réalisation d'une étude d'impact environnemental. Une opération de cette ampleur mérite d'être analysée dans toutes ses composantes.

Dernier sujet : quel regard portez-vous sur les tours en front de mer ?
Une tour est porteuse de vertus… si elle est bien gérée et si son insertion dans le contexte est bien pensée. Les tours d'Arenc manquent d'accroche. Le plain-pied est assez maltraitant. Le piéton n'est pas vraiment le bienvenu. Les cheminements sont complètement délirants. Je m'étonne du manque de sensibilité de l'aménagement déployé par Euroméditerranée. Un architecte ne peut pas être bon tout seul : son talent s'exprime avec un bon cahier des charges.

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