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Marseille veut produire 4 500 logements par an... sous conditions

La ville de Marseille vient de faire connaître ses propositions pour le programme local de l’habitat métropolitain. La municipalité souhaite produire 4 500 logements par an. Un objectif toutefois assorti d’une multitude de conditions.
Marseille veut construire 4 500 logements par an.
F.D. - Marseille veut construire 4 500 logements par an.

TerritoiresBouches-du-Rhône Publié le , William Allaire

En gestation depuis plus de deux ans, l’acte de naissance (« l’arrêt » dans le jargon administratif) du programme local de l’habitat métropolitain (PLH) attendait les propositions de la ville de Marseille pour être soumis au vote des élus d’Aix-Marseille-Provence. Au terme de neuf mois de discussions en coulisses, les chiffres marseillais ont été présentés officiellement à la presse ce 28 octobre par trois adjointes au maire de la cité phocéenne, Mathilde Chaboche (urbanisme et développement harmonieux de la ville), Audrey Garino (affaires sociales, solidarité, lutte contre la pauvreté et égalité des droits) et Samia Ghali (stratégie municipale sur les projets structurants, égalité et équité des territoires, relation avec l'Anru et grands équipements).

Lors de la conférence de presse des élues de la ville de Marseille. (Photo W.A.)

Cette primeur médiatique a fait grincer. Dans un communiqué publié juste avant le rendez-vous, David Ytier, vice-président de la Métropole AMP délégué au logement, à l’habitat et à la lutte contre l’habitat indigne s’est émude voir « la Ville de Marseille organiser une annonce médiatisée, sans que la Métropole ne soit directement associée ou prévenue ». L’élu salonnais pointait le retard de la ville centre en rappelant que l’intercommunalité « attendait de connaître ses orientations depuis le début d’année 2022 (...) alors même que les 91 autres communes membres d’AMP avaient transmis leurs copies il y a plus de six mois déjà ».

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Un diagnostic inquiétant

« Nous ne sommes plus à quelques semaines près », a rétorqué Mathilde Chaboche, renvoyant la balle dans le camp de l’Epci en soulignant que « la métropole était dépourvue de PLH six ans après sa création ». « Malheureusement, depuis des années, nous naviguons à vue sur cette question du logement, pourtant éminemment politique et stratégique », a-t-elle insisté. Urgente comme l’a démontré le diagnostic brossé par les élues marseillaises : la deuxième ville du pays compte 40 000 logements indignes, autant de demandes d’HLM en souffrance, 6 000 logements dans des copropriétés dégradées berceaux des marchands de sommeil, 100 000 passoires thermiques, un parc privé servant de parc social de fait à une population restée aux portes du parc locatif social...

Ne plus revivre des drames comme rue d'Aubagne... (Photo F. D.)

A Marseille, le mal logement est une triste réalité sur laquelle le drame de la rue d’Aubagne est venu jeter une lumière crue. Nous sommes face à une « véritable urgence de la question du logement dans ce territoire » marseillais, caractérisé à la fois « par sa pauvreté et par l’héritage d’un mal-développement sur le plan urbain, sur le plan de la fabrication du logement et sur le plan de sa répartition », résume l’adjointe à l’urbanisme.

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4 500 logements par an

Pour sortir de cette crise endémique, la municipalité propose de mettre un sérieux coup de collier à la production : alors qu’au cours des douze derniers mois (du 1er septembre 2021 au 31 août 2022), 3 380 logements ont été autorisés sur le territoire (chiffres Ville), sur la période 2023-2028 elle vise un objectif annuel de 4 500 logements neufs, dont 2 300 « abordables », un ratio qui comprend près de 1 500 logements sociaux neufs (logements familiaux et logements en structures), plus de 600 logements sociaux créés dans le parc existant par le truchement d’acquisitions-amélioration réalisées par les organismes HLM, le conventionnement Anah et l’intermédiation locative sociale et enfin environ 200 logements en accession sociale à la propriété́. Ce chiffre de 4 500 n’a pourtant rien d’extravagant puisque la moyenne de la production dans Marseille s’établissait à quelque 5 000 logements par an sur la décennie 2011-2019.

« Cette offre « abordable » devra être ventilée et répartie de manière équilibrée sur l’ensemble des secteurs de la ville », a insisté Mathilde Chaboche. Un mot d’ordre qui répond aux obligations de la loi 3DS : le texte impose en effet désormais de braquer la focale des constats de carence SRU à l’échelle des arrondissements et non plus sur l’ensemble du territoire communal.

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Le rééquilibrage figure ainsi dans les chiffres que la ville souhaite voir inscrits dans le PLH : dans les arrondissements déficitaires en HLM (avec un taux inférieur à 15% soit les 4e, 5e, 6e, 7e, 8e et 12e) la barre est fixée à 35% de logements locatifs sociaux ; dans le 1er arrondissement qui ne compte que 16 % d’HLM, l’objectif est fixé à 30%, un niveau similaire à l’objectif des 9e, 10e, et 16e arrondissements qui recensent tous moins de 25% d’HLM. Dans les autres arrondissements dont le parc social est supérieur au seuil légal de 25% (2e, 3e, 11e, 13e, 14e et 15e), l’objectif est fixé à 25% voire 20%, selon la densité de leurs parcs HLM.

Justice territoriale ?

Le rééquilibrage doit également s’appliquer au reste du territoire métropolitain. L’adjointe à l’urbanisme en appelle à une « justice territoriale » à l’échelle des 92 communes d’Aix-Marseille-Provence car on assiste, selon elle, à une « inégale répartition de l’effort constructif à l’échelle du territoire », avec des « petites communes autour, très attachées à la préservation du cadre de vie de leurs habitants », qui ont contracté une « forme de dette symbolique et éthique vis-à-vis de Marseille », dont la proximité leur garantit un dynamisme économique et culturel qu’elles n’auraient pas autrement. « Chacun doit prendre sa part ! », estime Mathilde Chaboche.

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Pour atteindre ce chiffre de 4 500 logements annuels, une autre condition s’impose : l’évolution du document d’urbanisme. « Le PLUi actuel* ne permet la réalisation que de 2 500 à 3 000 logements par an. Il faudra le réviser », affirme l’élue. Un PLUI moins malthusien donc... qui devra toutefois « lutter contre l’étalement urbain et privilégier la reconstruction de la ville sur la ville en ciblant les dents creuses et la surélévation ». A priori, pas franchement la méthode la plus simple pour gonfler la production...

Construire ou rénover des logements.

Stratégie foncière

La révision du plan d’urbanisme doit également être l’occasion de déployer une véritable politique foncière anticipatrice. « Nous avons aujourd’hui une douzaine de Zac dont la majorité sont en fin de vie », note l’adjointe. La remise à plat du document doit permettre de tracer les pistes d’opérations d’aménagement publiques en rupture avec l’urbanisation à la parcelle qui tenait lieu de stratégie jusque-là. A défaut d’esquisser les périmètres de ces projets, l’élue évoque des secteurs propices au développement urbain, dans le sillage de l’extension septentrionale du tramway et dans la zone arrière portuaire, au-delà d’Euroméditerranée. Pour louable qu’elle soit, l’ambition peut paraître... ambitieuse car la révision du PLUI implique l’accord des 17 autres maires du territoire Marseille Provence. Selon nos informations, une écrasante majorité (16 sur 18) n’est pas demandeuse d’une mise en révision d’un document voté, rappelons-le, en décembre 2019. Le projet promet donc de nouvelles belles joutes entre édiles au sein de l’hémicycle du Pharo.

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Seuil de mixité sociale

Pour booster la production de logements sociaux, la Ville remet sur le tapis l’abaissement du seuil de mixité sociale dans les opérations immobilières. « On souhaite imposer 30% de logements locatifs sociaux pour toute opération d’au moins 30 logements et 2 000 mètres carrés de surfaces. Aujourd’hui, ce seuil ne s’applique que dans les seules zones de bonne desserte en transport collectif, soit moins de 15% du territoire communal. Ailleurs, il a été abaissé de 80 à 60 logements à la faveur de la deuxième modification du PLUI. C’est insuffisant ! », grince Mathilde Chaboche. La demande figure donc à nouveau dans la troisième modification en cours d’élaboration.

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La politique de logements à Marseille


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