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Marseille : Unicil en action sur le projet partenarial d'aménagement

Bouches-du-Rhône le - - Urbanisme

Marseille : Unicil en action sur le projet partenarial d'aménagement
Unicil - « Nous gérons aujourd'hui 62 logements sur les deux sites de Maison-Blanche (ici en photo) et Hoche-Versailles », indique Eric Pinatel, directeur général d'Unicil.

Unicil est mobilisé sur le front de la lutte contre l'habitat dégradé dans le centre-ville de Marseille. Après avoir signé un protocole de partenariat avec la Métropole Aix-Marseille-Provence, la filiale d'Action logement s'engage au chevet de deux copropriétés en souffrance : Maison Blanche et Hoche-Versailles. Le bailleur se prépare également à intervenir sur plusieurs îlots décatis inscrits dans le projet partenarial d'aménagement (PPA).

Unicil est en première ligne dans la lutte contre l'habitat indigne dans Marseille. Longtemps éloignée des projecteurs médiatiques, l'entreprise sociale pour l'habitat (ESH) du groupe Action Logement déploie désormais son activité plein champ sous la houlette de son directeur général, Eric Pinatel. « Dès le lendemain du drame du 5 novembre 2018, nous nous sommes mobilisés pour le relogement des habitants des immeubles évacués et frappés d'arrêtés de péril en mettant à disposition un volant de 360 logements de notre parc », explique le directeur.


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En deux ans, le bailleur a signé 93 baux avec Soliha et les locataires directement. Parallèlement, Unicil s'est doté d'un pôle expert dédié au renouvellement urbain. Ce service drivé depuis un an par Caroline Massonneau, transfuge de la Métropole Toulon Provence Méditerranée, est chargé de piloter les grands projets de rénovation urbaine mais aussi d'intervenir sur les sujets d'habitat dégradé en centre-ville et/ou sur des grandes copropriétés en déshérence. « Ce service dédié nous permet d'être plus efficient dans ces dossiers complexes », ajoute Eric Pinatel. A Marseille, Unicil est ainsi présent dans plusieurs projets appelés à entrer dans la mécanique du nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU) : la Solidarité, la Castellane, Air Bel, etc.

Maison Blanche et Hoche-Versailles

La filiale d'Action Logement est également mobilisée dans le plan national Initiative copropriétés. « En 2019, nous avons répondu à l'appel à candidature de l'établissement public foncier régional pour intervenir sur deux copropriétés dégradées : Maison Blanche (220 logements) et Hoche-Versailles (132 logements répartis sur 8 immeubles). Nous gérons aujourd'hui 62 logements sur ces deux sites », détaille le dirigeant. L'EPFR acquiert les logements, conserve la maîtrise du foncier mais délègue au bailleur la gestion et l'accompagnement social pour Maison Blanche. « On récupère les baux et on signe des avenants pour faire baisser les loyers qui dépassent souvent les 10/11 euros du mètre carré », avance Caroline Massonneau. La mission ne se limite évidemment pas à celle du bailleur dormant. « L'EPFR nous délègue également les marchés de maîtrise d'œuvre et de travaux pour que nous remettions à niveau les logements », ajoute la responsable du service renouvellement urbain.


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Ces chantiers réservent des surprises, bonnes parfois... et mauvaises le plus souvent. « On a certains logements bien entretenus qui ont été réhabilités et d'autres complètement insalubres », déroule Caroline Massonneau. Mais dans ce tableau contrasté, le diagnostic n'est pas désespéré. « Sur Maison Blanche, on ne rencontre pas de problème de structure. Et sur le secteur Hoche-Versailles, qui mêle petites copropriétés et lots uniques, l'état des lieux est hétérogène. On a des logements indignes qui côtoient des logements sains », indique le directeur.

« On gère exclusivement les parties privatives tout en gardant un rôle d'alerte sur les communs », ajoute Caroline Massonneau. Ces chantiers de rénovation lourde exigent évidement technicité, patience et... moyens. « Les prix de sortie sont proches voire supérieurs à ceux d'une opération neuve. »

Deux îlots démonstrateurs dans le PPA

En février 2020, Unicil a prolongé son engagement dans le centre-ville de Marseille en nouant un partenariat avec la Métropole Aix-Marseille-Provence (AMP) dans le cadre du projet partenarial d'aménagement (PPA). Le bailleur va réaliser deux opérations expérimentales d'acquisition-amélioration sur des sites pilotes du centre.

« On étudie les possibilités d'intervention sur huit immeubles détenus par la Soleam et Marseille Habitat rue Jean Roque (1er) et rue Nationale (1er) avec comme objectif de produire une quarantaine de logements neufs au terme de travaux de restructuration lourde », précise le directeur.

« Rue Jean Roque, il s'agit de deux immeubles qu'on envisage de regrouper pour y aménager une dizaine d'appartements. Il faudra que l'on règle les problèmes de luminosité car la plupart des lots ne sont pas traversants. On installera un ascenseur. Rue Nationale, le projet est différent, nous étudions la possibilité d'aménager un espace extérieur au dernier étage », explique Caroline Massonneau. Pour ces chantiers, l'ESH sera accompagnée d'équipes de maîtrise d'œuvre dédiées, pilotées par les agences Zakarian-Navelet (rue Jean Roque) et Hervé Leroy (rue Nationale).

Après ces îlots démonstrateurs, d'autres opérations devraient suivre : « On cible en priorité les immeubles vacants avec ou sans bail qui se situent à proximité de notre propre patrimoine », affirme Eric Pinatel.

« Outre notre volonté de résoudre ces problématiques d'habitat dégradé en centre-ville, ces opérations doivent nous permettre de trouver la bonne méthodologie et le bon modèle économique », avance Eric Pinatel.

Pour résoudre l'équation financière, la filiale d'Action Logement compte sur ses fonds propres. Mais pas seulement... « On va solliciter les collectivités et Action Logement bien sûr », indique le dirigeant. Action Logement qui trouve là une occasion de prolonger son engagement « centralisé » du programme Action Coeur de Ville dont il est l'un des principaux financeurs. Si la dimension du tour de table compte, le directeur imagine d'autres pistes pour boucler ces opérations budgétivores comme celle « d'un groupement de commandes avec tous les opérateurs impliqués dans la rénovation du centre-ville », propose-t-il. La perche est tendue...




William Allaire
Journaliste

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