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Marseille : le logement en 34 mesures

Les Etats généraux du logement de la ville de Marseille ont débouché sur la signature d’une trentaine d’engagements pour un logement accessible et digne et une feuille de route partenariale contenant des mesures phares réclamées par la municipalité.
A l’issue des Etats Généraux du logement, Benoît Payan, le maire de la ville de Marseille, Olivier Klein, le ministre de la ville et du logement et David Ytier, le vice-président de la métropole Aix-Marseille-Provence délégué à l’habitat, ont paraphé une convention contenant "34 mesures concrètes pour un logement accessible à tous".
Robert Poulain - A l’issue des Etats Généraux du logement, Benoît Payan, le maire de la ville de Marseille, Olivier Klein, le ministre de la ville et du logement et David Ytier, le vice-président de la métropole Aix-Marseille-Provence délégué à l’habitat, ont paraphé une convention contenant "34 mesures concrètes pour un logement accessible à tous".

TerritoiresBouches-du-Rhône Publié le ,

Au terme de deux jours de débats et de témoignages (29 et 29 novembre), scandés par des ateliers participatifs et des discours d’élus, que retenir de ces Etats généraux du logement ? Les uns se satisferont d’avancées dans l’ébauche d’un arsenal technico-réglementaire. Les autres grinceront devant la souris née de la montagne.

Marseille : le logement aux urgences

Peu d’annonces sonnantes et trébuchantes

Les acteurs de la chaîne de l’habitat, venus en nombre écouter le ministre de la Ville et du Logement Olivier Klein clore l’événement, seront certainement restés sur leur faim en écoutant son discours. Au-delà des belles intentions et des appels à la mobilisation collective qui reprenaient quelques annonces énoncées la veille lors du conseil national de la refondation (CNR) spécial logement qui s’est tenu à Paris, l’ancien président de l’agence nationale pour la rénovation urbaine (Anru) n’était pas venu à la friche de la Belle de Mai la hotte pleine de mesures sonnantes et trébuchantes. Son intervention a même contrasté cruellement avec les annonces "quoi qu’il en coûtesques" faites quinze mois plus tôt par Emmanuel Macron lors de la mise en orbite du plan « Marseille en Grand ». Le ministre a certes sorti le chéquier. Mais de manière parcimonieuse... 1,5 million d’euros pour financer un village d’insertion sur un terrain municipal et une enveloppe de 300 000 euros pour financer des missions de repérage et de traitement dans une convention renforçant la lutte contre l’habitat indigne et... rien de plus ! 1,8 million pour un enjeu décrété cause nationale, nombreux étaient ceux pointant le décalage entre les discours et les actes.

Un encadrement des loyers marseillais... très encadré !

Une mission ministérielle spéciale pour gérer l’encadrement des loyers

Des actes, il y en a eu tout de même. Mais ils portent le sceau de la technique et de la réglementation. Olivier Klein a ainsi réitéré son accord pour la mise en place de l’encadrement des loyers dans Marseille. « Je souhaite que ce sujet soit une priorité de mon administration », a-t-il indiqué, annonçant le lancement d‘une « mission dédiée à ce dossier spécifique » qu’il « suivra personnellement » sic afin de « garantir rapidité et solidité juridique ». Une manière subliminale de souligner la brèche ouverte par la demande de la municipalité dans la loi encadrant l’encadrement.

Sur le papier, d’autres secteurs de la métropole au marché locatif hypertendu mériteraient la mise en place d’un plafonnement des loyers. Mais les maires de ces communes n’ont pas levé la main pour voir la mesure appliquée sur leur territoire. Ce qui théoriquement devrait empêcher le ministère d’accorder son sésame à l’encadrement marseillais. La mission ad hoc proposée par le ministre devra donc trouver les moyens de conforter le projet afin qu’il ne soit pas à la merci d’un recours contentieux...

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Les acteurs de la chaîne de l’habitat sont venus en nombre pour assister aux Etats Généraux du Logement, les 28 et 29 novembre, à Marseille. (Crédit : Robert Poulain)

Simplifier l’accès aux aides

Sur le front des copropriétés dégradées, enjeu longtemps resté en jachère dans l’action publique à Marseille, le ministre du Logement a affirmé son intention d’étudier avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah) les possibilités de dérogations au dispositif de subventions de droit commun « pour qu’à Marseille, face aux enjeux, la trésorerie ne soit plus un problème ». Une mesure de simplification qui fait écho à la requête émise par David Ytier, le vice-président de la métropole Aix-Marseille Provence délégué à l’habitat.

L’Alpa, garante de l’accès au logement

Une ORCOD-IN nommée désir

Au-delà des aides, Olivier Klein a indiqué attendre pour mars prochain les conclusions d’un rapport de la métropole Aix-Marseille Provence et de la ville de Marseille « à même de déterminer les options de gouvernance, de périmètre et de financement d’une opération de requalification des copropriétés dégradées d’intérêt national » (ORCOD-IN). Comme pour l’encadrement des loyers, le sujet soulève des questions d’interprétation des textes : faut-il circonscrire cette ORCOD-IN aux seules copros en souffrance sur le seul territoire de la deuxième ville du pays ? Ou bien l’élargir à des ensembles situés dans d’autres communes de l’intercommunalité comme le revendiquent certains édiles confrontés eux aussi à des situations d’habitat indigne ? Et reste à régler la question du financement de cette opération. Sur le papier, son pilotage opérationnel devrait être assuré par l’établissement public foncier régional (EPFR). Mais cet engagement grèverait une partie du budget de l’instrument de régulation foncière, le privant des moyens d’agir dans toute la région Paca. Pour résoudre l’équation, les administrateurs de l’EPFR devraient donc envisager une hausse de la taxe spéciale d’équipement (TSE), la taxe qui finance une partie du budget de celui-ci. Un tour de vis fiscal que ces derniers refusent pour l’instant d’évoquer, même dans la langue des signes...

Cette question du financement de l’ORCOD-IN animera les discussions entre ville, Métropole et Etat. Car sur ce sujet, le ministre est resté muet. Un silence pointé par l’association Un centre-ville pour tous.

Le seuil de mixité sociale abaissé dans toute la ville

Faute de grand soir, ces états généraux auront au moins eu le mérite de rapprocher les positions souvent antagonistes entre la ville de Marseille et la métropole Aix-Marseille Provence. Même si la présidente d’AMP Martine Vassal ne s’est pas montrée durant les deux jours, elle a esquissé une amorce d’apaisement en acceptant de donner suite à plusieurs demandes émises par Benoît Payan. La plus symbolique est l’abaissement du seuil de logements sociaux dans les opérations immobilières : « Ce seuil de 30 logements, à partir duquel 30 % de logements sociaux est obligatoire, sera étendu à l’ensemble de la Ville », a annoncé David Ytier.

Le permis de louer étendu

Autre avancée : l’extension du permis de louer. Mis en oeuvre depuis 2019 dans le quartier de Noailles, ce dernier a prouvé son efficacité : sur les 900 demandes recensées par la métropole, les trois quarts ont suscité des réserves voire des refus de la part de l’administration. « A ce jour, 240 logements qui ont bénéficié de travaux à la suite d’un veto administratif ont pu être remis dans le circuit », a précisé l’élu salonnais. La métropole est donc prête à acter une extension du permis de louer dès 2023, à la fois sur des périmètres du centre-ville autour des îlots démonstrateurs du Projet partenarial d’aménagement (PPA), mais aussi à titre expérimental dans certaines copropriétés dégradées. Reste à déterminer quels moyens financiers et humains seront alloués à ce dispositif. Car pour vérifier l’état des logements, il faut une armée de contrôleurs experts dans la technique et le droit...

Produire plus

Résoudre le mal logement implique également de développer l’offre d’habitat adaptée aux moyens des Marseillais. « Pour dénouer l’absence de parcours résidentiel, nous devons produire. Produire mieux, c’est vrai. Produire différemment, bien sûr, et produire durablement. Mais produire », a martelé David Ytier. Cette ambition devrait figurer en lettres d’or dans le programme local de l’habitat métropolitain (PLH). « Pour que ce PLH ne soit pas qu’un affichage politique, qu’une illusion d’optique, nous aurons ensemble à nous adapter, et à adapter notamment le PLUi du territoire marseillais », a enchaîné l’élu. La métropole affiche sa volonté de réévaluer la capacité productive du PLUi qui avait été abaissée par de récentes modifications et qui ne permet pas en l’état actuel la production annuelle des 4 500 logements souhaitée par la municipalité marseillaise. A charge pour cette dernière d’indiquer "où densifier et quelle ZAC relancer..." .

Marseille veut produire 4 500 logements par an... sous conditions

Mutualiser les directions habitat et renouvellement urbain

Autre avancée : la mutualisation des directions habitat et renouvellement urbain de la ville et de la métropole pour n’en faire qu’une seule. « L’ensemble des acteurs du logement y gagneraient en simplification, les habitants aussi. Tant d’autres Métropoles françaises le pratiquent déjà, la Métropole est prête à s’y engager », a indiqué le "Monsieur Habitat" d’AMP.

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Lors de la clôture des Etats Généraux du Logement, Olivier Klein, le ministre de la ville et du logement, a réitéré son accord pour la mise en place de l’encadrement des loyers dans Marseille. (Crédit : Robert Poulain)

34 engagements pour un logement accessible et digne

A l’issue des Etats Généraux du logement, Olivier Klein, Benoît Payan et David Ytier ont paraphé une convention contenant "34 mesures concrètes pour un logement accessible à tous". L’élaboration de cette feuille de route a été précédée de nombreuses navettes entre les services de l’Etat, de la Ville et de la métropole Aix-Marseille Provence en amont de l’événement. Des discussions serrées qui ont vu certaines propositions abandonnées comme la mise en place d’une opération d’intérêt national (OIN) multisite gérée par un établissement public d’aménagement "Grand Marseille Aménagement". Cet outil était censé accélérer la requalification de plusieurs îlots de la ville. Une mission similaire à celle de la SPLA-IN.

In fine, le document signé recense une trentaine d’engagements techniques et politiques. Ces "mesures concrètes pour un logement accessible à tous" sont articulées autour de six grands mots d’ordre : Faire ensemble ; Produire des logements pour tous ; Lancer un grand programme ambitieux et partenarial d’aménagement sur le territoire : Habiter Marseille ; Lutter contre l’habitat indigne et réhabiliter l’ancien ; Apporter des réponses aux plus précaires et Penser la transition écologique à chaque étape. Ces propositions sont décrites dans l'encadré ci-dessous.

La feuille de route des engagements co-signés lors des Etats Généraux du Logement

Réunis ce jour, à l’issue des Etats généraux du Logement, le Ministre du Logement, la Présidente de la métropole Aix-Marseille Provence et le Maire de Marseille s’engagent à poursuivre leurs mobilisations et s’accordent mutuellement afin de répondre aux urgences, créer les outils pour avancer dans la résolution de la crise du logement à Marseille. Ensemble et chacun dans le cadre de leurs compétences, ils se sont engagés à faire le suivi de la présente feuille de route :

1/ Faire ensemble :

  • Fixer un rendez-vous annuel pour faire le point ensemble sur la réalisation de la feuille de route et acter la déclinaison des programmes d’actions.

  • Mettre en œuvre un comité marseillais partenarial de l’habitat présidé par la ville de Marseille en partenariat avec la métropole et l’Etat. Il est composé des représentants des différentes institutions, des professionnels du secteurs et acteurs de la société civile. Il a pour mission le suivi des engagements partenariaux et est force de propositions sur la construction, l’expertise partagée, l’identification des freins, l’alimentation des politiques publiques du logement et le suivi des engagements issus des Etats Généraux. Il alimentera en réflexions et propositions le dispositif partenarial du PLH métropolitain qui sera arrêté au plus tard en mars 2023 en vue d’une approbation à l’automne suivant.

  • L’Etat, la Métropole et la Ville s’engagent à ouvrir dans les quartiers concernés par des projets de rénovation urbaine des “fabriques de la ville” pour organiser la concertation avec les habitants.

2/ Produire des logements pour tous :

  • La Ville s’engage à améliorer l’accompagnement des usagers ayant un projet de construction, d’extension ou de rénovation soumis à une autorisation d’urbanisme :
    - En renforçant les moyens humains de la direction de l’urbanisme pour améliorer l’accueil du public. Elle poursuivra le chantier de dématérialisation et la réduction des délais d’instruction des dossiers.
    - En mettant en place une formation partenariale proposée aux architectes sur la mise en œuvre du PLUi.

  • La Ville s’engage à poursuivre et à généraliser l’ouverture des ateliers d’urbanisme sur chacun des projets à enjeux, élus, aux services et acteurs directement concernés sur les question de programmation, d’urbanisme réglementaire afin de garantir la cohérence totale du projet.

  • La Ville s’engage à expérimenter la création d’une carte des prix de sortie au mètre carré acceptables, par secteur pour endiguer l’envolée des prix du foncier en lien avec les acteurs de la construction.

  • La Ville et la Métropole s’engagent à encadrer la production d’habitat social en VEFA par l’élaboration d’une charte partenariale promoteurs/aménageurs/bailleurs sociaux pour définir les niveaux de prix et les conditions favorables à la construction de programmes immobiliers mixtes comportant une part significative de logements locatifs sociaux.

  • La Ville et la Métropole s’engagent à abaisser le seuil à partir duquel se déclenche l’obligation de prévoir 30 % de logement social à 30 logements.

  • L’Etat, la Métropole et la Ville s’engagent à encourager la construction de logements sociaux en maîtrise d’ouvrage directe par les bailleurs sociaux, notamment sur les terrains maîtrisés par la puissance publique (foncier public, opérations publiques d’aménagement publiques acquisitions réalisées par l’EPF Paca…)

  • La Ville et la Métropole s’engagent à améliorer la connaissance de la vacance des logements, mettre en œuvre un plan de résorption de cette vacance et adhérer au dispositif Zéro Logement Vacants mis en place par le Ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des Territoires. Elle inciteront par ailleurs les actes sur de la construction de la ville à systématiser la réhabilitation et le recyclage urbain.

3/ Lancer un grand programme ambitieux et partenarial d'aménagement sur le territoire : "Habiter Marseille"

Pour construire une vision stratégique conciliant long terme et les urgences du court terme par :

  • La Ville et la Métropole s’engagent dans la mise en œuvre d’une réflexion partenariale sur ce que pourrait être la ville en 2050 par le lancement d’une consultation d’équipes pluridisciplinaires.

  • La Ville s’engage à lancer une démarche d’urbanisme stratégique ”Comment Habiter Marseille” avec une association technique d’AMP pour alimenter les modifications et la révision du PLUi tendant à une meilleure prise en compte des enjeux de déplacement et de lutte contre le changement climatique, avec un focus sur l’utilisation des 12 gares marseillaises comme desserte locale et la densification autour des axes de transports en commun en développement.

  • L’Etat, la Ville et la Métropole s’engagent à mobiliser des fonciers publics (ville, métropole, MRAI, SNCF/Réseaux, APHM, Port, etc.) pour permettre le lancement d’un appel à manifestation d'intérêt sur ces sites.

  • La Ville et Métropole s’engagement dans la relance de l’aménagement public par la remise à plat des politiques programmatiques et financières d’aménagement publiques à travers la réactivation de certaines Zac, la réorientation des autres et la création de nouvelles. Par l’identification des tissus urbains mutables, l’évolution des règles du PLUi, l’action foncière volontariste, la mise en place de nouvelles procédures d’aménagement (ZAC, PUP).

  • La Ville et la Métropole s’engagent à faire évoluer et faire signer par la Ville la convention multisites « Habitat » métropole/EPFR par un dispositif particulier et ciblé « relance de la construction nouvelle sur la ville de Marseille ».

  • Mise en place d'une signature d’une convention Ville/Action Logement.

  • La Ville s’engage à déployer une SEM d'aménagement opérationnelle dédiée aux opérations de transformation urbaine en complément des outils existants.

4/ Lutter contre l’habitat indigne et réhabiliter l’ancien

  • La Ville s’engage à accompagner les victimes d’habitat indigne par la création d’un dispositif d’accompagnement des locataires victimes d’habitat indigne et lancement d’une campagne de sensibilisation sur les droits et devoirs des locataires et des propriétaires.

  • L’Etat et la Ville s’engagent à accélérer le traitement des situations d’insalubrité par la signature d’une convention dans laquelle l’Etat s’engage à hauteur de 300 000 euros.

  • L’Etat et la Métropole s’engagent à accompagner et faciliter l’accès aux copropriétaires des financements ANAH (avances, préfinancements, ingénierie...).

  • La Métropole et la Ville s’engagent à encourager la création et le développement de syndics sociaux et solidaires pour gérer des copropriétés mixtes privée/sociale et promouvoir la certification “QualiSR Syndic Prévention Redressement des copropriétés fragiles ou en difficulté” des syndics privés. Ce label a été développé avec l’USH et l’Anah pour prévenir et accompagner des copropriétés fragiles et redresser des copropriétés dégradées.

  • Ville, Métropole et Etat s’engagent à expérimenter la mise en place d’une cellule d'intervention territoriale sociale et urbaine de l'habitat.

  • En lien avec le contrat de ville, cette cellule permettra la coordination des acteurs institutionnels, et associatifs sur des micros-territoires à l’échelle d’un quartier. Elle permettra également la mise en place, la réactivité et l’articulation de dispositifs de droit commun et politique de la Ville en matière d'occupation de l'espace public, de tranquillité et sécurité publique, de services à la population et de gestion urbaine de proximité en garantissant l’intervention simultanée des différents acteurs sur le cadre de vie global d’un quartier.

  • L’Etat s’engage à déployer un dispositif massif spécial et dérogatoire qui permet d’accélérer les interventions publiques sur les copropriétés dégradées du territoire marseillais : une ORCOD-In pouvant s’étendre à d’autres territoires métropolitains. La ville, la métropole et l’Etat, sur la base de l’étude de faisabilité en cours, proposeront des modèles de gouvernance et de financement dans un rapport qui sera présenté au ministre sous trois mois (d’ici début mars 2023).

  • Etat et Métropole s’engagent à étendre le permis de louer aux zones ciblées d’habitats dégradés en lien notamment avec la mise en œuvre des dispositifs d’aide au financement de la réhabilitation.

5/ Apporter des réponses aux plus précaires

  • Etat, Ville et Métropole s’engagent à adopter une stratégie départementale de résorption des squats et bidonvilles par l’inscription, de l'ensemble des collectivités, acteurs publics et associatifs dans une démarche commune, sous le pilotage de l’Etat, visant à apporter aux personnes vivant en squats et en bidonvilles des prises en charge adaptées et l'accès à des hébergements et logements dignes. Pour concourir à cet objectif la Ville mobilisera du foncier municipal et s'engagera pour l'accès des enfants vivant en squat ou en bidonville à l'éducation à la culture et aux loisirs.

  • Etat, Ville et Métropole s’engagent à créer des villages d’insertion pour les populations vivant en bidonvilles sur l’ensemble du territoire métropolitain.

  • Ville et Etat s’engagent à mettre à disposition de sites municipaux pour l’accueil d’urgence et l’accompagnement de grands précaires avec un objectif de 1 000 places.

  • Ville et Métropole s’engagent à mettre en place un programme SLIME, visant la sensibilisation et l’accompagnement de 1 300 ménages précaires sur trois ans, en articulation avec les dispositifs de rénovation énergétique existants (ALEC, PIG, OPAH) : mise en place d’un fonds “petits travaux”, orientation vers des aides pour plus gros travaux

6/ Penser la transition écologique à chaque étape

  • Etat, Ville et Métropole s’engagent à élaborer et mettre en œuvre une démarche de de développement des énergies renouvelables (EnR) en articulation avec les plans existants qui comprenne le développement du solaire thermique et photovoltaïque sur les logements sociaux et copropriétés, l’émergence des communautés locales d’énergie et la mise en œuvre un schéma directeur pour le développement des réseaux de chaleur et de froid.

  • La Ville s’engage à générer de nouvelles pratiques par la construction de logements en lien avec la charte de la construction durable : utilisation régulée de l’eau, réutilisation des matériaux...
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La politique de logements à Marseille


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