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Marseille : le logement au défi du changement de paradigme urbain

Mathilde Chaboche, l’adjointe à l’urbanisme de Marseille, s’est défendue, chiffres à l'appui, de tout malthusianisme en matière de construction de logements. Elle en appelle à un changement de paradigme en matière de planification urbaine.
Pour Mathilde Chaboche, adjointe à l’urbanisme et au développement harmonieux de la ville de Marseille : « On construit pour 100 ans. Marseille n’est plus la ville où l’on déverse les projets dénués de qualité... »
Robert Poulain - Pour Mathilde Chaboche, adjointe à l’urbanisme et au développement harmonieux de la ville de Marseille : « On construit pour 100 ans. Marseille n’est plus la ville où l’on déverse les projets dénués de qualité... »

UrbanismeBouches-du-Rhône Publié le ,

Après un été marqué par des échanges épistolaires entre élus et représentant de l’Etat sur le logement, avec en toile de fond l’élaboration des grands documents de planification urbaine - plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) et programme local de l’habitat (PLH) inscrits à des échelles territoriales différentes : les 18 communes de l’ex territoire Marseille-Provence pour le PLUi, les 92 communes de la métropole Aix-Marseille-Provence pour le PLH - Mathilde Chaboche est venue apporter sa pierre au débat sur le manque supposé ou réel de premières pierres dans Marseille ce 5 septembre, lors d’un point presse.

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Objectifs dépassés ?

Alors que dans un courrier adressé à la présidente de la métropole Aix-Marseille Provence (AMP), Martine Vassal, le 16 juin, le préfet du département Christophe Mirmand s’inquiétait de la baisse à venir de la production de logements, l’adjointe à l’urbanisme et au développement harmonieux de la ville de Marseille se défend de tout malthusianisme : « La Ville de Marseille a conclu l'an dernier avec l'Etat un contrat de relance de la construction de logements aux objectifs ambitieux puisqu'il s'agissait en une année - du 1er septembre 2021 au 31 août 2022 - d'autoriser la construction de 3 000 logements nouveaux, dont 1 200 logements sociaux à Marseille. Fin août, les objectifs ont été dépassés puisque nous en sommes à 3 390 logements autorisés (données : logiciel open ADS Ville de Marseille) sans avoir rien lâché sur les enjeux réglementaires. »

Seulement 698 HLM autorisées

Seul bémol : le nombre d’HLM est nettement en dessous de l’objectif puisque seulement 698 logements sociaux se sont vus délivrer un permis au cours des 12 derniers mois. Soit un ratio de 20,5 % inférieur de moitié à l’ambition du contrat. Ce déficit d’offre à loyer modéré fait tâche pour une municipalité de gauche qui affiche sa volonté de rééquilibrages géographique et quantitatif. Pour l’élue phocéenne, la responsabilité est à chercher dans les documents d’urbanisme :

« Jusqu’en 2019, le PLU communal n’imposait le seuil de 25 % d’HLM que pour toute opération d’au moins 120 logements. Un niveau trop élevé car la taille moyenne des projets immobiliers à Marseille est plutôt de trente logements. »

Avec le vote du PLUi, en décembre 2019, le seuil a été ramené à 80 logements. Un niveau « encore trop élevé » qui a conduit la municipalité de Benoit Payan à demander son abaissement de 80 à 30 logements à la faveur de la deuxième modification du document d’urbanisme engagée l’an dernier. Une requête qui s’est heurtée à une fin de non recevoir partielle de la part de la métropole : « Dans la version modifiée du PLUi entrée en vigueur fin juillet, le seuil de 30 logements ne s’impose qu’aux seules zones de bonne desserte en transports collectifs, soit à quelque 13 % du territoire communal », soupire Mathilde Chaboche. Ailleurs, le seuil a été ramené de 80 à 60 logements, « un niveau qui ne permet pas d’avoir un impact quantitatif sur la production sociale », enchaîne-t-elle.

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Une érosion manifeste

Si les chiffres récents semblent battre en brèche les inquiétudes du préfet, l’analyse des données sur une échelle plus large montre toutefois une érosion de la production. En 2018, 4 880 logements avaient reçu un sésame administratif, ils n’étaient plus que 3 500 en 2019 et autour de 2 000 en 2020 et 2021. La baisse est là ! Seule consolation : le ratio de logements sociaux progresse, passé de 5 % en 2018 (227 HLM) à plus de 30 % en 2020 (372 HLM) et 2021 (421 HLM). Mais cette augmentation, relative car encore éloignée de l’ambition du contrat de relance, ne concerne pas les PLAI, les logements les plus sociaux aux loyers les plus modérés. « Et l’offre reste très mal répartie dans la ville... », concède l’élue. Une situation à laquelle devrait remédier la loi 3DS qui impose désormais un taux de 25 % d’HLM par arrondissement et non plus sur l’ensemble du territoire communal.

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On construit pour des siècles

Ces retards l’adjointe à l’urbanisme les met sur le compte du contexte particulier des deux dernières années. « Il a fallu encaisser les effets de la crise sanitaire et de la période électorale jamais propice à la délivrance de permis. » Et les opérateurs ont dû s’accoutumer avec les nouvelles règles du PLUI, entrées en application au début 2020. « On a essuyé les plâtres. Cela a perturbé les pratiques avec un retour à la règle qui a mis fin aux petits arrangements entre amis » (sic).

Cette rigueur la municipalité l’a d’ailleurs prolongée avec sa charte de la construction durable votée en octobre 2021. Un document non opposable qui pousse les feux en matière d’éco-construction, d’architecture bioclimatique, de taille minimale des logements. « On construit pour 100 ans. Marseille n’est plus la ville où l’on déverse les projets dénués de qualité... » Une cité où les friches reprennent vie comme Buropolis, ancien écrin de bureaux qu’Icade va transformer en ensemble résidentiel. « Cet IGH (immeuble de grande hauteur) va accueillir une offre mixant logements et équipements de proximité, en prenant soin de désimperméabiliser », avance l’élue. Même vertu rue Virgile Marron (5e). L’ancien immeuble qui accueillait le siège d’une agence d’architecture ne sera pas rasé comme prévu initialement par le promoteur mais reconverti en résidence valorisant son architecture industrielle.

40 ans de retard pour l'État

Interrogée sur la missive estivale du préfet, Mathilde Chaboche a renvoyé le représentant de l’Etat dans les cordes lui reprochant « d’avoir 40 ans de retard », fustigeant « l’Etat qui fouette les collectivités à coup d’injonctions contradictoires et d’objectifs purement quantitatifs ». « Si c’est pour construire 5 000 logements inhabitables... », soupire-t-elle. « Avec le réchauffement climatique, l’enjeu désormais est de bâtir des villes où les gens puissent vivre sans étouffer dans leurs logements, avec des poches de biodiversité permettant de combattre les ilots de chaleur urbains. » Et de ressortir les statistiques de l’organisation mondiale de la santé (OMS) qui fixe à 12 m2/d’espaces verts par habitant la jauge de chlorophylle minimale pour respirer.

A Marseille, le ratio de parcs et jardins par habitant est de 4,6 m2, avec des planchers de 2,5 m2 dans les quartiers Nord et de 1,8 m2 dans le centre. Le défi est immense. Et le dérèglement climatique n’augure rien de bon avec des phénomènes nouveaux comme le recul annoncé du trait des côtes induit par la montée des mers. « La carte fournie par l’Etat condamne une longue bande littorale qui est pourtant très prisée des habitants. Il va falloir gérer ce retrait », prévient l’élue.

L’adjointe marseillaise renvoie la balle dans le camp de la métropole qui n’a toujours pas de programme local de l'habitat (PLH). « On devait l’avoir en 2019. Au lieu de ça, Aix-Marseille Provence a obtenu de l’Etat une dérogation de trois ans pour promulguer le document avant que ce dernier lui retire la délégation des aides à la pierre », rappelle-t-elle.

Grande échelle

Le PLH métropolitain, c’est la bonne échelle car les enjeux de vie quotidienne ne se jouent plus à l’échelle des communes. « On va étudier à Aix, faire ses courses à Plan-de-Campagne, on vient à Marseille pour travailler, aller au théâtre... le développement de l’habitat doit s’inscrire dans ce grand territoire... connecté à une armature de transport collectif enfin efficiente, à l’instar du RER francilien. » Bref, tout le contraire de « la logique clientéliste qui voit chaque maire faire part de ses desiderata sans se soucier de ce qui se passe chez ses voisins. L’effort doit être global, avec la création de pôles secondaires pensés comme autant de cœurs battant au milieu de la tâche périurbaine. »

A cette aune, le projet d'aménagement et de développement durable (PADD) du schéma de cohérence territorial (Scot) présenté par la métropole début 2022 est loin de satisfaire l’élue marseillaise. « Dans ce document, Marseille capte 80 % de la croissance. Ce n’est pas tenable. Chacun doit prendre sa part du développement urbain. Je plaide comme François Leclercq pour un desserrement métropolitain avec un retour de la nature en ville... », assène Mathilde Chaboche. Et cette dernière se prend à rêver d’un PLU métropolitain, un « PLUM » couvrant le territoire XXL des 92 communes d’AMP.

Un PLUM après le PLUI ?

Dans cette partie de ping pong où chacun se renvoie la balle – à toi les permis de construire, à toi le PLUi...- le débat sur la troisième modification du PLUi se focalise à nouveau sur le fameux seuil de logements sociaux que la Ville souhaite voir abaisser à 30 logements sur tout le territoire. Pour autant, « pas question de transformer Marseille en cité dortoir du lumpenprolétariat », lâche l’élue, dans une verve marxisante. En d’autres termes plus rocardiens, Marseille ne peut plus accueillir toute la misère du monde... Un argument martelé en son temps par Maryse Joissains, l’ex maire d’Aix-en-Provence et présidente de feue l’agglomération du pays d’Aix.

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