AccueilUrbanismeMarseille : la SPLA-IN lance un premier AMI auprès des bailleurs sociaux

Marseille : la SPLA-IN lance un premier AMI auprès des bailleurs sociaux

La SPLA-IN vient de lancer son premier appel à manifestation d’intérêt (AMI) auprès des bailleurs sociaux pour la régénération de 30 immeubles décatis du centre-ville. Une consultation qui vise la création de quelques 150 logements locatifs sociaux.
L'appel à manifestation d’intérêt lancé par la SPLA-IN est scindé en trois "paniers" représentant au total quelque 200 logements vacants et 18 locaux d’activités en rez-de-chaussée.
M. Colin - L'appel à manifestation d’intérêt lancé par la SPLA-IN est scindé en trois "paniers" représentant au total quelque 200 logements vacants et 18 locaux d’activités en rez-de-chaussée.

UrbanismeBouches-du-Rhône Publié le ,

Désormais titulaire des concessions pour engager le chantier de rénovation urbaine des ilots prioritaires du projet partenarial d’aménagement (PPA) du centre-ville de Marseille, la société publique locale d’aménagement d’intérêt national (SPLA-IN) pose les premiers jalons de son action opérationnelle. Comme prévu dans la feuille de route présentée par ses dirigeants début octobre 2022, cet outil mis en place par l’Etat, la Métropole Aix-Marseille Provence (AMP) et la Ville de Marseille vient de lancer un appel à manifestation d’intérêt (AMI) auprès des bailleurs sociaux en vue de la cession et la réhabilitation de 30 immeubles dégradés inscrits dans ces cinq ilots démonstrateurs. Cette consultation est scindée en trois "paniers" représentant au total quelque 200 logements vacants (ou quasi vacants) et 18 locaux d’activités en rez-de-chaussée (9 726 m2 de surface de plancher au total).

Trois paniers de 40 à 50 logements chacun à Marseille

  • Le premier panier couvre une dizaine d’immeubles décatis situés rue du Musée(1er), montée des Accoules (2e) et rue Jean Roque (6e). Après de lourds travaux de recyclage, ce lot qui accueille aujourd’hui 74 logements et 7 locaux d’activités (3 032 m2 de surface de plancher) représente un gisement de 42 à 54 logements sociaux selon les scenarii esquissés par la SPLA-IN.

  • Le deuxième panier couvre une dizaine d’adresses sises dans les trois premiers arrondissements de la cité phocéenne : au total, 74 logements et 7 locaux en pied d’immeubles (3 727 m2 de surface de plancher) situés boulevard National, rue Thubaneau et rue d’Aubagne (1er), rue Pierre Albrand (2e), boulevard Battala, rue Barbini et rue Clovis Hugues (3e). Selon les projections de la SPLA-IN, cette opération de recyclage foncier pourrait permettre la création d’une cinquantaine de logements sociaux (58 selon le scenario n°1 et 47 selon le scenario n°2).

  • Le troisième panier englobe une petite dizaine d’immeubles du 1er arrondissement : 50 logements et 4 locaux d’activités (2 967 m2 de surface de plancher) situés rue Bernard du Bois, boulevard National et rue des Petites Maries qui pourraient accueillir une trentaine de logements sociaux après de gros travaux de régénération (40 logements selon le scenario n°1 et 32 selon le scenario n°2).

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    Les immeubles de l'AMI bailleurs sociaux répartis à Marseille selon le panier. (Crédit : SPLA-IN Aix-Marseille Provence)

Maîtrise d’ouvrage partagée

Ce process de recyclage sera l’objet d’une maitrise d’ouvrage partagée : la SPLA-IN sélectionnera des équipes de maîtres d’œuvre (urbanistes, architectes, paysagistes, bureaux d’études) qui piloteront l’intégralité des travaux de rénovation des immeubles. La société prendra en charge les chantiers de gros œuvre et clos-couvert avant de donner les clefs de ce bâti restructuré aux organismes HLM qui s’occuperont des travaux de second œuvre. Ce partage des missions sera gravé dans le marbre de « conventions de coopération et d’organisation de la maîtrise d’ouvrage des travaux de requalification des immeubles dégradés ».

Si les études de conception concluaient à la nécessaire démolition de l’un des immeubles, la SPLA-IN piloterait l’opération de tabula rasa avant de céder un foncier nu aux lauréats. Cette vente ferait alors l’objet d’une contractualisation spécifique négociée entre la société et le bailleur.

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Demandes d’agrément avant le 31 mai 2024

Ces opérations d’acquisition-amélioration de logements locatifs sociaux (60 % de PLAI et 40 % de PLUS) seront financées par l’Agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU) au titre de la reconstitution de l’offre. A une condition : les bailleurs devront déposer les demandes d’agrément avant le 31 mai 2024. Et ils seront encouragés à proposer dans la mesure du possible de grandes typologies de logements traversants ou bi-orientés (T3, T4).

Action Logement Services disposera de droits de réservation sur cette offre nouvelle à hauteur de 17,5 % du nombre de logements produits.

Des rez-de-chaussée en attente de destination

Le devenir des rez-de-chaussée n’est pas arrêté. En lien étroit avec la Métropole AMP et la Ville, la destination des pieds d’immeubles cédés devra avoir été identifiée au plus tard au stade des études d’Avant-Projet Sommaire (APS) au plus tard. « Si le respect de ce jalon n’est pas possible, des mesures conservatoires seront identifiées afin de s’assurer de la compatibilité des travaux à entreprendre avec un maximum de programmes possibles», précise l’AMI. Hors usages collectifs pour les résidents (type locaux vélos, locaux techniques), ces derniers pourront être réservés notamment pour des équipements indispensables au fonctionnement des quartiers (transformateurs, locaux divers, ...), des petits équipements publics de proximité (micro crèche, locaux divers,...) ou des locaux d’activités (commerces, bureaux,...).

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Un exemple d'habitat dégradé en centre-ville de Marseille. (Crédit : L. Botella)

Les pouvoirs essaieront - dans la mesure du possible - de maintenir les commerces existants in situ. Pour les linéaires de rue appelés à faire l’objet de préconisations spécifiques en matière de redynamisation commerciales, la création de commerces ou de locaux d’activités sera privilégiée. La SPLA-IN prendra en charge les travaux d’aménagement de ces locaux "bruts" (au stade gros-œuvre). Ces volumes ne participant pas au fonctionnement de l’immeuble du bailleur social, la SPLA-IN les gardera en patrimoine en vue d’une cession ultérieure à des preneurs dédiés (collectivités locales, foncière publique, ...) pour la création de petits équipements publics, associatifs, de locaux commerciaux ou d’activité économique tertiaire.

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Pour organiser ce partage de propriété, la division en volume sera privilégiée avec le schéma suivant : le bailleur social étant propriétaire des étages, et la SPLA-IN conservant la gestion des rez-de-chaussée, et s’il y a lieu, des locaux éventuellement liés (caves, locaux R+1, ...). Cette dernière « lancera une étude spécifique au premier semestre 2023 afin de préciser les montages juridiques idoines et identifier le ou les destinataires des volumes réservés ».

Un prix de vente forfaitaire de 1 050 euros HT/m2

Les bailleurs ont jusqu’au 15 février pour se positionner. Ils pourront répondre individuellement ou de manière groupée à un même panier, le cas échéant par le truchement de sociétés ad hoc. Un même bailleur pourra déposer des offres pour les trois paniers mais la SPLA-IN précise qu’il ne pourra être lauréat que d’un seul lot.

La sélection des candidatures sera appréciée sur la base de trois critères :

  1. - les modalités d’organisation par rapport à la convention de coopération ;

  2. - la capacité à accompagner les enjeux liés à la complexité technique d’une intervention dans l’ancien, et à répondre aux ambitions architecturales, patrimoniales et environnementales des programmes ;

  3. - le mode de gestion des immeubles concernés.

Le prix ne constitue pas un critère de sélection. Mais la SPLA-IN a fixé un prix forfaitaire de cession de la charge foncière pour chacun des immeubles du panier de 1 050 euros HT/m2 de surface de plancher. A ce prix de vente, il conviendra d’ajouter tout ou partie des coûts suivants : les coûts de conception (maîtrise d’œuvre de conception, permis de construire, études diverses), les coûts des constats d’affichage de l’autorisation d’urbanisme et des éventuelles procédures à l’encontre de celle-ci, les coûts des assurances construction, les taxes de l’autorisation d’urbanisme.

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Choix des lauréats en avril 2023

La sélection des lauréats sera effectuée début avril 2023 par un jury réunissant la Métropole AMP, la Ville de Marseille, l’Etat, la SPLA-IN et l’Etablissement public d’aménagement Euroméditerranée (sur les paniers dont au moins un immeuble est situé dans le périmètre de l’OIN Euroméditerranée).

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