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Marseille : l’îlot Fiacres-Bon Pasteur entame (enfin) sa cure de jouvence

Logirem vient de lancer les travaux préliminaires de l’opération de renouvellement urbain de l’îlot Fiacres-Bon Pasteur, à la porte d’Aix. Le chantier de 36,3 millions d’euros démarre par la démolition-reconstruction de l’îlot.
Marseille : l’îlot Fiacres-Bon Pasteur entame (enfin) sa cure de jouvence
Kern et associés - L’îlot Fiacres-Bon Pasteur voit enfin le bout du tunnel.

UrbanismeBouches-du-Rhône Publié le ,

L’îlot Fiacres-Bon Pasteur (9 100 m2) voit enfin le bout du tunnel. Le chantier de chirurgie lourde de cet îlot décati de la porte d’Aix (2e arrondissement), au coeur d’Euroméditerranée, vient de démarrer. Freinée par un recours judiciaire d’un propriétaire dont l’immeuble avait été frappé d’un arrêté de péril en 2019, cette opération de renouvellement urbain pilotée par l’Entreprise sociale pour l'habitat Logirem (groupe Habitat en Région) a démarré fin septembre sur son flanc septentrional, côté rues des Fiacres/Duverger. Après un minutieux travail de déconstruction et de sécurisation déployé par la Ville de Marseille et le bailleur, ce dernier a signé le 22 septembre les ordres de services des entreprises appelées à réaliser le chantier de reconstruction de l’îlot. Cette cure de jouvence orchestrée par l’agence Huit et demi permettra de recréer 26 logements sociaux bioclimatiques (1 561 m2 de surface habitable) pour le printemps 2023 : 17 logements (7 PLUS et 10 PLAI*) en construction neuve affichant la performance RT 2012 - 10% et 9 logements (PLAI) via la réhabilitation du bâti existant (BBC Effinergie). Les rez-de-chaussée accueilleront des locaux associatifs et des commerces (171 m2).

Outre la réflexion sur leur orientation, le niveau de performance thermique du bâti sera dû notamment au raccordement de l’ensemble de l’îlot à la boucle de thalassothermie « Thassalia » déployée par Engie à la Joliette.

Logirem privilégiera l’usage de matériaux biosourcés notamment sur les bâtiments réhabilités. Un parti qui fera la part belle aux menuiseries bois en accord avec les exigences de l’Aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP). Cette volonté de s’inscrire dans le fil de l’histoire architecturale de cet ancien quartier de faubourg se prolongera avec le recours à des matériaux d’antan : enduits à la chaux et pierres de taille, mis en oeuvre par Vivian & Cie, entreprise marseillaise agréée monuments historiques.

L’opération repésente un investissement global de 7,17 millions d’euros HT (dont 4,735 M€ de travaux HT). Une dépense prise en charge par le Fonds friches (2,23 M€), l’Agence nationale pour la rénovation urbaine (Anru), Logirem, la Ville, la Métropole, le Conseil départemental et la Région.

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Permis déposé pour la seconde tranche

Dans la foulée de cette première brique, Logirem a déposé ce 15 octobre une demande de permis pour développer la seconde tranche de l’opération, la plus importante située côté Bon Pasteur. Le projet piloté par l’agence Kern & Associés prévoit la création de 109 logements (dont 88 logements sociaux et 21 en accession sociale) via de la démolition-reconstruction et de la réhabilitation. L’ensemble sera posé sur un parking souterrain de 53 places développé uniquement sous les immeubles reconstruits. Le cœur de l'îlot sera en pleine terre afin de permettre la plantation d’arbres à haute tige, des grands sujets dont la voûte constituera un antidote naturel à la formation d’îlot de chaleur urbain.

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Ce coeur d’îlot pourrait également accueillir un jardin potager partagé. Un espace d’agriculture urbaine qui sera géré par les habitants du quartier.

Les travaux de cette deuxième phase de l’opération pourraient démarrer en 2023 en vue d’une livraison mi-2025. Un calendrier conditionné à l’absence de recours sur le parcours administratif du dossier...

Le projet global concerne la revitalisation d’un ensemble d’immeubles vétustes de quelque 8 200 m2 niché entre les rues de la Joliette et Bon Pasteur (1er arr.), au coeur d’Euroméditerranée et de la zone urbaine sensible (ZUS) Centre Nord. Un espace inscrit dans le périmètre du projet partenarial d’aménagement (PPA) Marseille Horizons, l’un des instruments de l’arsenal de lutte contre l’habitat dégradé mis en place par l’Etat et les collectivités au lendemain du drame du 5 novembre 2018

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Un projet freiné par les recours

L’opération de régénération de l’îlot Fiacres-Bon Pasteur aura mis du temps à voir la lumière. Fin 2018, après avoir acheté la quasi totalité du bâti auprès de l’établissement public Euroméditerranée (EPAEM), Logirem pensait être en mesure de lancer rapidement les travaux. Las. Le 19 juin 2019, un arrêté ordonne l’évacuation de l’immeuble du 6 rue de la Butte ainsi que de l’immeuble situé de l’autre côté de la rue de la Joliette. Ces immeubles n’appartenaient pas à Logirem. Celui du 6 rue de la Butte était l'un des seuls restés en dehors de la procédure d'expropriation engagée par l’établissement public Euroméditerranée (EPAEM). Dans la foulée, cet immeuble est frappé d’un arrêté de démolition, une mesure qui s’étend aux deux immeubles contigus, vacants, acquis par le bailleur. Ces arrêtés de péril et de démolition font exploser l’échéancier. Dans l’urgence, Logirem prend des mesures conservatoires indispensables (ceinturage planchers, contreforts), avant de raser les immeubles en juillet 2020.

Petite cause grands effets : ces démolitions rendent caduc le permis de construire du projet de restructuration de l'îlot. Et renchérissent singulièrement le coût de l’opération (de 25 à 36,3 M€). Le retard fait également sortir le projet du programme national de rénovation urbaine (PNRU) et des financements afférents. Alors que Logirem relance une salve d’études, la crise sanitaire remet une couche de glue. Le nouveau dossier est finalement bouclé au début 2021, avec un devis revisé à la hausse obligeant le bailleur à revoir son plan de finacement. Au milieu de tous ces impondérables, une éclaircie : le lancement du plan de relance et sa déclinaison sonnante et trébuchante du Fonds friches (dit aussi « Fonds d’investissement dans le réemploi et le recyclage »). L’opération - retenue cet été par l’Etat parmi les premiers bénéficiaires du dispositif - se voit octroyer une enveloppe de subventions de 4,74 millions d’euros. Le reste du devis est pris en charge par l’Anru et les collectivités (35,7%), l’organisme (19,9%) et des prêts dont un prêt bonifié d’Action Logement (44,2%).

* PLUS : Prêt locatif à usage social / PLAI : Prêt locatif aidé d'intégration

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