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Marseille : l'an II de la lutte contre l'habitat indigne

Bouches-du-Rhône le - - Territoires

Marseille : l'an II de la lutte contre l'habitat indigne
F. Delmonte - Deux ans après l'effondrement des immeubles de la rue d'Aubagne, le drame du 5 novembre 2018 continue à hanter Marseille

Deux ans après le drame de la rue d'Aubagne, Marseille n'en finit pas de panser les plaies de son centre-ville. Alors que l'événement a terni la fin de règne de Jean-Claude Gaudin, Métropole, Ville et Etat ont mis en place un arsenal destiné à sortir de l'ornière le tissu bâti de l'hyper centre. Un plan de bataille tardif que l'Etat a prolongé avec la mobilisation des nouveaux outils issus de la loi ELAN : projet partenarial d'aménagement (PPA), société publique locale d'aménagement d'intérêt national (SPLA-IN), grande opération d'urbanisme (GOU), etc. Un panel d'instruments nouveaux dont la mise en oeuvre requiert à la fois du temps et des moyens. Sans oublier l'indispensable portage politique dont les successeurs du vieil édile devront se faire les garants.

Deux ans après l'effondrement des immeubles de la rue d'Aubagne, le drame du 5 novembre 2018 continue à hanter Marseille. Si cette artère populaire du cœur de la cité phocéenne est de nouveau accessible au public, laissant apparaître la cicatrice béante sur l'emprise des trois bâtiments rayés du paysage, en coulisses les chantiers avancent à un rythme différent.


A relire : Marseille : la vieille dame (de l'habitat) indigne


Sur le front judicaire, l'instruction progresse lentement. La société d'économie mixte (SEM) Marseille Habitat, propriétaire du numéro 63, un immeuble vacant qui s'était écroulé comme un château de cartes avec son voisin du 65 il y a deux ans, a été mise en examen pour « homicides involontaires par violation délibérée d'une obligation de sécurité ». D'autres actions devraient suivre ciblant cette fois des experts et surtout les propriétaires du 65 où résidaient les huit victimes retrouvées sous les décombres de leur logement. Si la justice devra démêler l'écheveau des responsabilités, un constat semble faire consensus confirmé par l'audit réalisé par les experts du centre scientifique et technique du bâtiment (CSTB) venus ausculter 4 000 immeubles du centre ancien au lendemain du drame : l'absence de fondations profondes de ce bâti du XIXe siècle était son talon d'Achille. Les murs qui assuraient la portée de l'ensemble des immeubles ont été fragilisés par les infiltrations d'eau, par les caves et par les toits...

Au-delà de l'enquête judiciaire, ce drame a jeté une lumière crue sur l'état du mal logement dans la deuxième ville du pays. Et la politique de l'autruche qui prévalait jusque-là a cédé la place à la psychose : quand les arrêtés de péril étaient autrefois pris au compte-goutte, depuis le 5 novembre 2018, quelque 600 immeubles ont été évacués à travers toute la ville au nom du principe de précaution. Au total, près de 3 000 ménages ont dû quitter en urgence leurs domiciles, dans l'hyper centre et dans le reste de la ville, la plupart (70%) pour être relogés aux frais de la municipalité.

Le chantier du relogement

Pour faire face à l'urgence, les bailleurs sociaux ont mis à disposition de Soliha, l'association chargée par la ville et l'Etat le 10 décembre 2018 de piloter la Mous (maîtrise d'oeuvre urbaine et sociale) relogement, un volant de 380 logements de leurs parcs. Les bailleurs institutionnels (AP-HM, Alotra, association Bugeaud) et les grands propriétaires privés ont également été appelés au soutien, notamment Covivio et Primonial, les deux foncières qui ont mobilisé à la demande de l'Etat une soixantaine d'appartements de leurs patrimoines haussmanniens de la rue de la République, sur Euroméditerranée. A ce jour, ce parc relais constitué en urgence a permis de reloger près d'un demi-millier de ménages. D'autres ont trouvé une solution d'hébergement temporaire dans des résidences hôtelières : 582 selon le décompte établi fin septembre 2020 par Soliha (soit 1 498 personnes). Seulement 24 ménages ont pu réintégrer leur logement d'origine, après que celui-ci ait été rénové par son propriétaire. La grande majorité (416 ménages, soit 1 080 personnes) a dégoté un nouveau toit dans le parc géré par Soliha.

Pour nombre de familles évacuées, ce relogement censé être temporaire pourrait bien se révéler pérenne. Selon Soliha, 40% des ménages relogés dans le parc social seraient susceptibles de glisser vers un bail définitif dans leur nouveau logement. Une exigence qui remet en cause les équilibres traditionnels des réservataires. Et qui pose en creux le problème du manque de logements conventionnés dans l'hyper centre. Dans le quartier de Noailles, décor de la tragédie du 5 novembre, le taux de logements sociaux plafonne sous les 5%. Un déficit qui fait évidemment le lit des marchands de sommeil, trop heureux de faire leur beurre sur le dos d'une clientèle de locataires captive...

Nouveaux outils

Pour sortir de l'ornière, l'Etat et la métropole Aix-Marseille-Provence ont dégainé un arsenal spécifique qui mixe dispositifs réglementaires et actions opérationnelles. Ce 5 novembre, à l'occasion d'une visioconférence de presse, trois élus de la métropole AMP en charge des dossiers habitat sont venus dresser un bilan d'étape du fonctionnement de cette boîte à outils. Durant près de 90 minutes, Frédéric Guiniéri, vice-président délégué au logement et à la lutte contre l'habitat indigne, Lionel Royer-Perreaut, président de 13 Habitat et de la Soleam, et Patrick Pappalardo, président d'Habitat Marseille Provence, se sont succédé pour tenter de défendre un bilan que beaucoup estiment insuffisant. Premier à prendre la parole, Lionel Royer-Perraut a rappelé « l'extrême complexité de ce dossier ». « On est dans un sujet où les compétences sont enchevêtrées avec un législateur qui ne nous facilite pas la vie », a plaidé le président de 13 Habitat. Frédéric Guinieri, de son côté, a égrené les mesures mises en place depuis 2018. Un inventaire technique qui a commencé par le permis de louer. Un an après son entrée en vigueur dans le secteur de Noailles, ce dispositif a recensé 147 demandes qui ont reçu 99 avis favorables (dont 78 sous conditions de travaux) et 29 avis défavorables.


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Dans sa lutte contre les taudis, la Métropole va pouvoir mobiliser les différents instruments partenariaux déployés avec l'Etat et les collectivités. En haut de cette pyramide, on retrouve le projet partenarial d'aménagement (PPA). Associant dix partenaires*, ce dispositif de grande ampleur (1 000 ha) rangé sous la bannière « Marseille Horizons » mobilise une première enveloppe de 217 millions d'euros pour éradiquer l'habitat indigne dans quatre îlots prioritaires inscrits dans un nouveau dispostif issu de la loi Elan : une « grande opération d'urbanisme » (GOU) qui couvre les secteurs Clovis Hugues-Belle de Mai, Noailles-Ventre, Noailles-Delacroix et Hoche-Versailles (pour 1.829 logements).


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Comité de pilotage du PPA le 25 novembre

Ces crédits ont pour l'instant été injectés à dose homéopathique. Faute de structuration de la gouvernance institutionnelle. « Elections et crise sanitaire n'ont évidemment pas facilité la tâche », a plaidé Frédéric Guinieri. « Un nouveau comité de pilotage du PPA est programmé le 25 novembre qui fixera la feuille de route à moyen terme », a-t-il annoncé. Pour mettre tout cela en action, l'Etat et AMP ont prévu un bras armé : une société publique locale d'aménagement d'intérêt national* (SPLA-IN). Portée officiellement sur les fonts baptismaux juste avant le second tour des municipales de juin, cette société est aujourd'hui en stand by, en attente qu'un conseil d'administration avec ses nouveaux administrateurs désigne sa gouvernance. Pressenti pour en assurer la présidence, le maire de Puyloubier n'a pas donné la date de cette réunion. « Le premier travail du nouveau CA sera de recruter un directeur général », a-t-il affirmé. Avant de réclamer de la patience. « On part ex nihilo. Il faudra du temps pour monter en puissance et que chacun y mette du sien ».

Quant au budget de cet outil, le sujet n'est pas encore à l'ordre du jour. « Au départ, on fonctionnera avec le capital de la société [14,29 M€, NDLR]. En rythme de croisière, on peut tabler sur un plan d'affaires prévisionnel de 150 millions d'euros ». Un chiffre élevé qui impliquera « de nouer des partenariats multiples ». Car l'activité de la SPLA-IN, qui mêlera aménagement, construction et portage foncier ne sera probablement pas lucrative. Au contraire. « Lorsque vous achetez à l'amiable 1 000 à 1 100 euros un bien immobilier qui réclame ensuite 3 500 euros HT de travaux de mise aux normes, vous êtes sur des coûts plus élevés que dans la production neuve ». Difficile d'imaginer des opérateurs, bailleurs sociaux et promoteurs, s'engager à perte dans ce type d'opération de grande ampleur. « Il faudra que la puissance publique couvre le déficit foncier », affirme l'édile de Puyloubier. Et d'en appeler à France Domaine pour que cette instance publique accepte de déroger aux prix du marché dans la fixation des prix de cession des biens appelés à être rénovés.

En attendant que la SPLA-IN entre en action, la Métropole a noué un premier partenariat avec Dignéo et Unicil, deux filiales d'Action Logement pour monter deux opérations expérimentales de restauration immobilière sur des sites pilotes dans Marseille : « Il s'agit de tester le modèle économique de ces opérations qui mixeront offres locative sociale et locative libre sur des îlots dégradés », explique Frédéric Guiniéri.

13 Habitat va traiter 16 immeubles

13 Habitat prendra également sa part à ce chantier de régénération urbaine. « L'office a acheté 16 immeubles de l'hyper centre auprès de la Ville de Marseille (montant : 550 K€). Douze seront traités via des marchés de conception-réalisation et quatre via des marchés classiques en loi MOP », a précisé Lionel Royer-Perreaut. Le bailleur départemental compte investir 12 millions d'euros dans ces projets qui devraient permettre la création de 70 logements sociaux.

L'essentiel du chantier reste donc à mener. Pour qu'il avance, Frédéric Guinieri en appelle à l'union sacrée : « Si nous ne travaillons pas tous ensemble, nous n'y arriverons pas ! », prévient-il. Une main tendue qui s'adresse aussi bien à la Ville de Marseille, absente de cette conférence, mais aussi aux habitants. Des habitants qui ont longtemps été les grands oubliés de ce mécano politico-institutionnel.

* La SPLA-IN dispose d'un capital social de 14,290 M€ détenu par la Métropole AMP (59%), l'Etat, représenté par l'EPA Euroméditerranée (35%) et la Ville de Marseille (6%).




William Allaire
Journaliste

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