La métropole Aix-Marseille-Provence (AMP) vient de lancer une consultation pour sélectionner le concessionnaire qui sera chargé de piloter l'aménagement du parc Corot, une copropriété dégradée des quartiers nord de Marseille (13e).
Cet ensemble de près de 700 logements, construit au tournant des années 1950-60, figure parmi les copropriétés les plus en souffrance de la cité phocéenne. Une situation qui a poussé les pouvoirs publics à déployer à son chevet tout l'arsenal de la rénovation immobilière : dès 1991, une barre (le bâtiment B), pourtant pas très vieille (moins de 30 ans) a été rasée dans le cadre d'une opération de résorption de l'habitat insalubre (RHI) conduite par la Ville. Une opération de chirurgie lourde longtemps restée sans lendemain. Et qui n'a évidemment pas enrayé la descente aux enfers de cette cité livrée aux marchands de sommeil et aux squatters.
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Les tours A et C démolies
Le lancement du marché de concession constitue la première étape du long travail de régénération. L'opérateur retenu sera placé devant un défi XXL : remettre aux normes ce parc résidentiel insalubre tout en redonnant de l'urbanité au quartier.
Trois décennies après la première opération de RHI, le parc Corot regroupe aujourd'hui 376 logements répartis en sept bâtiments (R+4 à R+12) flanqués d'un petit centre commercial et de trois petits bâtiments de garages dont deux sont aujourd'hui utilisés comme lieux de culte.
Dans le cadre de sa mission principale (la tranche ferme du marché), le candidat devra prendre en charge la démolition-reconstruction des bâtiments A et C. AMP estime à 9 000 mètres carrés la surface de plancher constructible (en trois immeubles de 3 000 m2 avec une offre mixant logement social et accession à prix maîtrisé) en lieu et place de ces deux tours. L'aménageur devra également réaliser une étude approfondie du reste du bâti afin d'évaluer le potentiel de requalification des autres bâtiments pour lesquels, actuellement, la démolition n'est pas jugée obligatoire. En fonction des résultats de cet audit, l'aménageur pourra être amené à piloter la démolition-reconstruction d'autres immeubles, après chiffrage et programmation des travaux. Un scénario que la métropole envisage de lui confier dans le cadre de deux tranches optionnelles qui concernent les bâtiments E (22 logements), F (32 logements), G (68 logements) et H (42 logements) ou les seuls bâtiments E et G. Pour reconstituer l'intégralité de cette offre, AMP estime le besoin constructible à 11 000 mètres carrés de plancher (en quatre bâtiments).
Cette offre de logements collectifs neufs devra répondre « à une typologie diversifiée dans la mesure du possible, avec l'adaptation des formes urbaines et des prix aux besoins des acquéreurs potentiels ». Ces logements pourront être destinés « à la location ou à l'accession, à des prix maitrisés », précise la métropole.
En marge de cette intervention sur le bâti, le concessionnaire devra prendre en charge « l'aménagement d'espaces collectifs résidentiels et d'espaces publics qualitatifs favorisant les liens sociaux au sein du Parc et avec les quartiers alentour », précise AMP.
Expropriation et relogement : les deux autres gros chantiers
Au delà des travaux, l'aménageur devra gérer la complexité de l'intervention sur une copropriété privée : il devra coopérer avec l'administrateur provisoire et l'accompagner dans la poursuite opérationnelle des procédures engagées, comme les procédures de carence, la scission des copropriétés et la mise en place d'une Union syndicale libre (USL). Il devra par ailleurs assurer le suivi opérationnel des travaux d'urgence.
L'aménageur devra surtout surveiller et contrôler toutes les procédures contribuant au redressement ou au recyclage des lots, à l'amiable ou par voie de préemption. Dans cette mission ô combien compliquée, il sera épaulé par CDC Habitat social qui s'est récemment engagée à acquérir 80 lots de la copropriété (pour trois ans avec un maximum de 10 ans).
Enfin l'opérateur supervisera les relogements des ménages dont les appartements sont voués à la démolition : il établira les besoins (typologie, parc social ou privé) mettra en oeuvre l'accompagnement nécessaire en lien avec la Métropole et les bailleurs sociaux.
Le montant de la concession est estimé à 39,7 millions d'euros HT, pour une durée de huit ans. Sa valeur est composée des recettes issues des cessions, calculées sur la base d'une étude de la valeur des terrains alentour, du nombre et des caractéristiques des lots à céder. Ce chiffre intègre également la participation de la Métropole et d'autres financements publics, en particulier les subventions attendues du NPNRU sous la houlette de l'Anru (Agence nationale pour la rénovation urbaine).
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