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Lionel Royer-Perreaut : « Il faut relancer la machine à construire au plus vite »

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Lionel Royer-Perreaut : « Il faut relancer la machine à construire au plus vite »
Robert Poulain - Lionel Royer-Perreaut est aujourd'hui un élément clef des politiques d'aménagement et d'habitat du territoire métropolitain.

Réélu dans un fauteuil dans sa mairie de secteur des quartiers sud (9e et 10e), promu récemment à la première vice-présidence du Département des Bouches-du-Rhône, Lionel Royer-Perreaut est aujourd'hui un élément clef des politiques d'aménagement et d'habitat du territoire métropolitain. Président de l'office départemental 13 Habitat, vice-président du conseil de territoire Marseille-Provence en charge de la délégation habitat, cet élu phocéen a coiffé une nouvelle casquette début novembre en prenant la présidence de la Soleam, la société publique locale en charge de plusieurs grandes opérations d'aménagement (Capelette, Vallon Régny, Grand Centre-Ville) et d'équipement de l'aire marseillaise. Autant de dossiers qu'il accepté de passer en revue avec nous.

TPBM : Vous avez pris la présidence de la Soleam (Société locale d'équipement et d'aménagement de l'aire métropolitaine) début novembre. Quel rôle souhaitez-vous voir cet outil jouer dans l'édifice aménageur local ?
Lionel Royer-Perreaut :
J'ai fixé deux axes de travail prioritaires. L'un va consister à revoir le process de fonctionnement en mettant en place des relations plus encadrées avec nos donneurs d'ordre : on a trop souffert par le passé, et aujourd'hui encore, des changements de pied de nos commanditaires. Ces revirements incessants sont source de surcoûts et de retard. Et ils génèrent de l'insatisfaction en externe. Deuxième axe : l'élargissement de notre champ d'intervention. La société demeure bien sûr l'aménageur de référence de la Métropole Aix-Marseille Provence. Mais elle peut également apporter son expertise dans d'autres communes. A condition que son image soit restaurée. C'est ce que je vais m'attacher à réaliser.
La Soleam a un savoir-faire reconnu en matière d'ingénierie technique et sociale. Or, depuis deux ans, on lui a fait porter un chapeau un peu trop grand, l'accusant de toutes les dérives en matière de lutte contre l'habitat dégradé dans Marseille. Lors du conseil d'administration qui m'a porté à la présidence de la SPLA [Société publique locale d'aménagement, NDLR], j'ai rappelé que celle-ci intervenait dans le cadre d'une concession : la concession du Grand Centre-Ville. Sa mission était de racheter du bâti dégradé, de l'expertiser puis, le cas échéant, de le réhabiliter. C'est une mission de longue haleine qui requiert de la continuité. En la matière, nous avons pâti de certaines dérives comme sur l'opération de la place Jean-Jaurès. A l'origine, il s'agissait de traiter le vertical, le bâti. Au fil du temps, notre mission a glissé vers une opération d'aménagement d'espace public. Cette évolution a compliqué les choses. D'autant plus que la place Jaurès se situe à cheval sur trois secteurs de Marseille, ce qui n'a pas facilité le portage politique du projet et fait le lit de la contestation.

La Soleam pilote plusieurs grandes opérations d'aménagement dans Marseille. Notamment la Zone d'aménagement concerté (ZAC) Vallon Régny (34 ha) qui se situe dans votre secteur des 9e et 10e arrondissements. Où en est l'avancement du projet ?
Le tronçon du Boulevard urbain sud (BUS) mis en service cette année passe au milieu de l'emprise de la ZAC. Les travaux du groupe scolaire ont démarré. Cet établissement de 16 classes sera livré à la rentrée 2022. Les courts de tennis situés sur l'emprise de l'école sont en cours de relocalisation sur le site de l'ancien logement de fonction du collège Vallon de Toulouse. Deux ont déjà été réalisés, deux autres restent à venir. Le groupe Pitch Promotion a déposé la demande de permis pour réaliser l'îlot démonstrateur du quartier (3 376 m2). Avec l'architecte-urbaniste Nicolas Michelin, dont l'agence ANMA a dessiné le schéma d'aménagement du quartier, le promoteur a prévu de développer une vitrine de quelque 5 000 mètres carrés de plancher comprenant logements en accession libre et commerces en rez-de-chaussée. Enfin, 13 Habitat apportera sa pierre à l'aménagement du quartier avec un programme mixant logements en accession sociale PSLA et logements locatifs sociaux.

Autre projet en gestation depuis longtemps : la ZAC de la Capelette. Où en est cette opération qui a subi un coup d'arrêt ?
Ce projet a rencontré de nombreux impondérables. On est sur un site de friches industrielles avec des enjeux de dépollution. On doit composer avec le Plan de prévention des risques d'inondation (PPRI) de l'Huveaune qui a modifié les règles de constructibilité. On doit composer avec l'impossibilité de délocaliser le centre de transfert des déchets. Enfin, il faut tenir compte de la décision de prolonger le tramway sur le boulevard Schlœsing.
Ces évolutions nous ont conduits à engager une reconfiguration complète du projet. En 2019, la Métropole Aix-Marseille Provence a commandé une étude urbaine à un groupement de concepteurs [l'agence Attitudes urbaines, associée au cabinet de conseil en urbanisme commercial Pivadis et au bureau d'études Ingetec, NDLR] qui rendra ses propositions l'an prochain. Ces urbanistes tiendront compte de la concertation réalisée l'an dernier. Comme pour Vallon Régny, l'ambition est de sortir des vieux schémas d'aménagement : je souhaite un quartier doté d'espaces de respiration.
Pendant ce temps, la Soleam poursuit sa mission de concessionnaire : elle a acheté une parcelle le long de l'avenue Gustave-Eiffel pour y repositionner l'entreprise Sanitor qui doit libérer son site actuel afin de permettre l'aménagement du cœur de la ZAC. La SPLA a par ailleurs déposé la demande de permis pour construire le groupe scolaire du quartier. Cet établissement de 17 classes devrait lever le rideau en 2023 sur la rue Alexander (10e).

L'Etat, les collectivités et une dizaine d'acteurs de l'habitat et de l'aménagement ont mis en place l'an dernier un Projet partenarial d'aménagement (PPA) pour mener la bataille contre l'habitat dégradé dans le centre de Marseille. Quel regard portez-vous sur ce dispositif ?
La gouvernance partagée ne me semble pas un gage d'efficacité. On l'a vécu entre 2008 et 2014. Je plaide pour une gouvernance équilibrée qui tienne compte de l'engagement de chacun.

13 Habitat, le principal office public de la région, que vous présidez, est d'ailleurs mobilisé dans le PPA du centre-ville de Marseille. De quelle manière ?
L'office a acheté seize immeubles de l'hyper-centre. Douze seront traités via des marchés de conception-réalisation et quatre via des marchés classiques en loi MOP [loi relative à la Maîtrise d'ouvrage publique et ses rapports à la maîtrise d'œuvre privée, NDLR]. Au total, nous investirons 12 millions d'euros dans ces projets qui devraient permettre la création de 70 logements sociaux.

Quelle stratégie mettre en œuvre dans un territoire où la demande de logements reste supérieure à l'offre ?
Certains prônent la densité. Sur le papier, c'est séduisant. Mais dans la pratique, c'est plus compliqué. Prenez le Programme d'aménagement d'ensemble (PAE) de Saint-Loup : vous avez aujourd'hui un parking souterrain destiné à l'ensemble du quartier qui n'est accessible que par une seule voie. Au quotidien, cela génère d'énormes problèmes de circulation. Evitons tout dogmatisme. Faut-il remplacer les barres horizontales des années 60/70 par des barres verticales comme dans le projet des Docks Libres ? Je ne suis pas sûr que cela soit la solution. Mélanger des bailleurs sociaux, des propriétaires bailleurs et des propriétaires occupants dans une même résidence peut vite devenir ingérable. Tout projet urbain doit être précédé d'une réflexion sur la politique de peuplement. Quand cette réflexion n'est pas menée, vous courez le risque de déséquilibre, avec une fuite des propriétaires occupants et l'arrivée d'autres attirés par la seule rente locative… In fine, vous risquez de recréer des ghettos dont on voit les conséquences néfastes tous les jours dans certains quartiers.

Comment réussir la mixité alors ?
Dans son récent rapport sur l'Agence nationale pour la rénovation urbaine, la Cour des comptes recommande de veiller à la cohérence des objectifs des projets de l'agence avec les objectifs territoriaux en matière de logement social et de politique de peuplement. Je partage cette préoccupation car le système d'attribution des logements sociaux est aujourd'hui complètement dévoyé. Les commissions d'attribution ont de moins en moins de marges de manœuvre. Une fois que vous enlevez les publics prioritaires : les ménages dont le logement a été démoli, ceux qui ont été évacués suite à un arrêté de péril, ceux qui sont éligibles au Droit au logement opposable (Dalo)… il ne reste plus beaucoup d'offres pour les familles éligibles à une HLM de « droit commun ». Le Dalo est aujourd'hui devenu l'agence immobilière de la politique migratoire du pays.

La solution ne consiste-t-elle pas à produire plus de logements sociaux ?
Je ne suis pas certain que la réponse soit uniquement quantitative. Il faut produire des logements qui répondent aux besoins. Mais pour ça, il faut connaître l'état de la demande. Quand on monte une opération, on essaie de faire en sorte que la typologie et la taille des logements correspondent aux besoins de la commune ou du quartier quand on est dans une grande ville. Inutile de fabriquer des grands appartements de 4 pièces si les demandeurs sont majoritairement des familles monoparentales ou des jeunes en quête d'un premier logement locatif. A Marseille, un tiers des demandes de logements sociaux concerne des T2. Il faut également veiller à développer des logements correspondant aux ressources des demandeurs : on constate aujourd'hui un déficit de logements PLAI [Prêt locatif aidé d'intégration, les logements les plus sociaux aux loyers les plus modérés, NDLR] au détriment des PLS [Prêt locatif social, les logements sociaux aux loyers les plus élevés, NDLR]. On l'a constaté sur l'opération des Gavotines que 13 Habitat a réalisée à Aubagne : on a eu beaucoup de mal à trouver des candidats prêts à emménager dans les logements aux loyers PLS de ce quartier à l'écart des axes de transport. Il faut aussi diversifier l'offre en misant sur l'accession sociale via des dispositifs comme le Prêt social location-accession (PSLA) et le Bail réel solidaire (BRS) en restant toutefois vigilant sur la solidité de ce type de montage. Car dissocier propriétés des murs et du foncier peut être source de difficulté. Je me méfie des effets de mode.
Enfin, on doit veiller à construire des logements dans des bassins de vie et d'emploi dynamiques. Sinon, vous risquez de ne pas rencontrer la demande. Nous avons des résidences à Port-Saint-Louis-du-Rhône qui ont du mal à trouver des locataires.

Quid du parc existant ?
Je plaide pour une réorientation des aides à la pierre vers les primo-accédants dans le semi-récent. A l'heure actuelle, les aides sont fléchées vers le neuf, créant un déséquilibre dans certaines zones du territoire avec une désaffection vis-à-vis des résidences des années 60/70. Ce désintérêt fait chuter les prix et éveille l'appétit des investisseurs véreux qui préparent l'habitat dégradé de demain. Si on veut éviter d'enclencher cette spirale infernale, il faut faire revenir les primo-accédants sur ce segment du marché de l'ancien.

Les promoteurs se plaignent de la chute des permis de construire dans Marseille. Comment relancer la machine ?
On parle d'une chute de 70 % des autorisations de construire dans la ville de Marseille depuis le début de l'année. C'est un coup d'arrêt brutal dont les effets négatifs se feront sentir dans les prochains mois. 2021 promet d'être une annus horribilis pour le BTP. Les chantiers qui se déroulent aujourd'hui sont ceux des opérations ayant reçu leur feu vert en 2018-2019. En cette période de crise sanitaire, il faut relancer la machine à construire au plus vite. Sans production de logements neufs, on ne fera qu'aggraver la pression sur le marché immobilier, alimentant l'inflation. Et n'oublions pas que la moitié de la production des bailleurs sociaux se réalise par le truchement des Vefa (Ventes en état futur d'achèvement). Si les promoteurs ne construisent plus, c'est la production de logements sociaux qui est freinée.

Lire notre interview complète dans le n°1369 de TPBM paru le 16 décembre. Cliquez ici pour plus d'informations sur nos offres d'abonnement, à partir de 20 €/an.




William Allaire
Journaliste

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