Depuis quelques mois, les professionnels de l'aménagement, de la promotion et de la construction de logements témoignent d'une baisse de leur secteur d'activité. En plus des pertes d'emplois, le ralentissement de la production vient creuser l'écart avec les besoins estimés. Partant de ce constat, la préfecture de région et la Direction régionale de l'environnement, de l'aménagement et du logement (Dreal) ont souhaité, avec la Fédération des promoteurs immobiliers de Provence (FPIProvence), le Syndicat national des aménageurs lotisseurs (SNAL), la Fédération régionale du bâtiment (FRBPaca) et LCA-FFB*, proposer aux maires d'échanger sur le production de logements, lors d'un séminaire à l'Hôtel de ville de La Ciotat, le 3 février. « Les collectivités locales investissent de plus en plus et soutiennent l'emploi dans le département. Or, avec la loi SRU** et l'article 55, comment aménager le territoire sans se faire traiter de bétonneur ? », a évoqué, en préambule, PatrickBoré, maire de La Ciotat.
Une vision stratégique
Pour le préfet de région, Stéphane Bouillon, il s'avère important de placer le logement au cœur de la problématique de l'aménagement du territoire. « Certes, la mixité sociale est essentielle, mais c'est l'ensemble de la politique du logement qui est en jeu », a-t-il précisé. Suite aux Assises du transport, le préfet a mis en exergue le caractère coûteux des moyens de déplacement si on ne réduit pas la distance entre le domicile et le travail, et si on ne maintient pas le petit commerce dans les villes. Les sujets du transport, du logement et du développement économique sont, pour Stéphane Bouillon, interdépendants. De plus, la région fait l'objet, selon lui, de contraintes géographiques et physiques, de carences en matière de foncier et d'héliotropisme. « Quelle que soit la vision du territoire, on doit pouvoir produire du logement pour le public », a-t-il avancé. « Mais si le logement est trop cher, il sera difficile de trouver des salariés pour les entreprises », a-t-il estimé.
C'est pour les acteurs de cette filière un sujet majeur. « Il est nécessaire d'avoir des carnets de commandes remplis pour les entreprises. Mais on ne construit pas assez », a rétorqué le préfet. Or, il convient de rattraper le retard et de répondre aux besoins des habitants. Il y a plus de 5 000 logements sociaux qui ont été réalisés dans les Bouches-du-Rhône. Il faut, à son sens, amplifier cette action au profit des concitoyens. « Des outils existent comme l'aide à la pierre, les aides fiscales et l'EPF Paca***. Il est nécessaire d'avoir une vision stratégique », a-t-il souligné.
Soutenir l'activité
Saluant le travail partenarial des organismes professionnels, Corinne Tourasse, directrice de la Dreal Paca, a souligné la transparence des acteurs pour identifier les freins pour « sortir » du logement. Puis, Brigitte Vautrin, chargée de mission à la Dreal, a évoqué la situation. « Il s'agit là, avant tout, de développer l'offre de logements, de définir les conditions de vie et ainsi satisfaire les besoins des ménages, et de répondre in fine à la diversité de la demande. »
Les besoins sont différents. Il y a, tout d'abord, la nécessité de fluidifier les parcours résidentiels, d'équilibrer l'offre, d'assurer les conditions d'un développement harmonieux du territoire. L'objectif est de soutenir la construction, l'activité économique et l'emploi local. Il s'agit ainsi de renforcer l'attractivité économique et, a fortiori, l'offre de logements équilibrée pour les salariés. C'est, de facto, un facteur d'influence pour attirer des entreprises.
Aujourd'hui, 25 000 logements sont mis en chantier. Or, l'objectif est d'atteindre le seuil des 36 000 pour répondre aux besoins estimés. « En ce qui concerne le marché du logement privé, nous ne sommes pas bons », a confié le préfet de région. De 2006 à 2016, alors que le revenu disponible brut a augmenté de 12 %, le nombre de personnes sous le seuil de pauvreté a augmenté de 15 % et le prix du foncier a grimpé de 33 %.
Un projet politique
La production de logements est un enjeu à la fois quantitatif et qualitatif. Le département des Bouches-du-Rhône assure plus de 40 % de la production de la région. En ce qui concerne les maisons individuelles, la chute est vertigineuse. Elle est de 40 % entre 2010 et 2015. L'Observatoire immobilier de Provence est catégorique. Depuis 2010, on assiste à une chute des réservations, avec - 37 % de mises en vente, et il y a une baisse du stock de 2010 à 2015.
Pour Patrick Faucher, président du SNAL Paca-Corse, l'enjeu est avant tout de produire tout type de logements (primo-accédant, logement social) et de trouver des solutions adaptées au contexte. A La Ciotat, une politique volontaire a été mise en place sous l'égide du maire Patrick Boré, avec parfois pour but de réhabiliter tout un quartier, comme celui du Vieux La Ciotat (voir page précédente). « Le PLU (Plan local d'urbanisme, NDLR) est un projet politique », a-t-il rappelé. Sur sa commune, le maire traduit un projet dans le PLU, puis s'organise pour accueillir des opérations de logements et assurer le développement économique.
Gilles Servanton, directeur de la Direction départementale des territoires et de la mer des Bouches-du-Rhône (DDTM 13), a expliqué les difficultés d'aménager. « Dans le département, il y a beaucoup de communes carencées et surtout, un territoire avec des contraintes liées aux risques naturels. Il y a aussi une forte proportion d'habitat indigne dans les centres-villes. » Le logement est pour lui, au cœur de la vie économique.
Ce sont à présent 73 communes qui sont soumises à la loi SRU. En cinq ans, soit de 2010 à 2015, le programme de logements locatifs sociaux est passé de 2 500 à plus de 5 000. « Je suis optimiste », a indiqué Gilles Servanton en mettant en avant le partenariat entre l'Etat et les collectivités. « Il y a une tendance dans la planification de repli sur soi. Le préfet sera vigilant dans le cadre de l'application des PLUI (Plan local d'urbanisme intercommunal, NDLR) et des Scot (Schéma de cohérence territoriale, NDLR) », a-t-il rajouté.
Logements adaptés
Les professionnels, à l'instar de Nicolas Gex, secrétaire général de la FPI Provence, proposent aux communes d'élaborer un projet urbain ensemble. Les promoteurs préconisent, à cet effet, des logements adaptés aux impératifs de développement (maisons en bande, superposées) et de participer à la production de logements sociaux, voire à coûts maîtrisés. De son côté, Patrick Faucher est formel : « Dans la région, on a tout ce qui faut pour rattraper le retard accumulé ».
A son tour, Bruno Guerra, président régional de LCA-FFB, a tenu à préciser : « Le prix du foncier est élevé car il est le résultat de la pénurie de terrain. De plus, le coût du logement est naturel par rapport à l'attractivité de la région. » Les chiffres l'attestent : « Il y avait auparavant 11 000 maisons individuelles réalisées par an. C'est à présent 4 à 5 000 par an de 2014 à 2016. »
La Fédération du BTP des Bouches-du-Rhône (FBTP 13) s'érige pour sa part comme un vrai partenaire de la commune. « Notre action vise à la défense de l'emploi local et à lutter contre le travail illégal », a précisé Pierre Bortoli, conseiller du président de la fédération. L'offre anormalement basse risque, selon lui, d'avoir une qualité moindre.
Il y a des efforts de pédagogie à effectuer pour Gilles Servanton, directeur de la DDTM 13, tant auprès des maires que des professionnels. « Le différentiel est important : 7300 demandes de logements locatifs sociaux et 3500 livrés seulement. » Face à de nombreux édiles comme Frédéric Guinieri, maire de Puyloubier, Danielle Milon, maire de Cassis, ou encore Jean-Pierre Maggi, député-maire de Velaux, il a réaffirmé l'enjeu : « Notre souhait est que les professionnels participent à ce mouvement et s'inscrivent dans cette démarche ».
En conclusion, Patrick Boré a rappelé qu'un maire construit pour les besoins du territoire et de la population. « Les maires sont réticents parce qu'ils réagissent et n'ont pas été accompagnés avec une loi où le taux passe de 20 à 25 % de logements sociaux. »
* Les Constructeurs et aménageurs de la Fédération française du bâtiment (LCA-FFB), une nouvelle entité rassemblant l'ensemble des acteurs de la construction immobilière.
** Loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains.
*** Etablissement public foncier Provence-Alpes-Côte d'Azur.
