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La région Paca investit 142 M€ dans la pierre

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La région Paca investit 142 M€ dans la pierre
W.A. - Un des immeubles de bureaux d'Euromed Center.

La région Paca revoit sa stratégie immobilière. La collectivité a acquis les deux derniers immeubles tertiaires du programme Euromed Center et l'ensemble Thyrapolis, près de la Porte d'Aix. Montant de la facture : 142 millions d'euros.

Cent dix millions d'euros TTC : c'est le montant investi par la région Paca dans l'acquisition des deux derniers immeubles de bureaux (24 307 m2) d'Euromed Center. Ces deux écrins, conçus comme l'ensemble du programme par le starchitecte italien Massimiliano Fuksas, ont été développés par Foncière des régions et Crédit agricole Assurances sur le boulevard de Dunkerque, dans le quartier de la Joliette (2e). Livrés en cette fin d'année, L'Hermione (47,65 M€ TTC pour 10 607 m2 de Surface de plancher - SP - en R+7) et Le Floréal (62,34 M€ TTC pour 13 700 m2 de SP en R+7) accueilleront dès 2018 une partie des services de la collectivité aujourd'hui installés sur sept sites en location près de l'hôtel de région, dans le secteur de la Porte d'Aix (27 828 m2 au total). Le montant de cet achat se révèle 8 % plus élevé que l'estimation de France Domaines. Un écart justifié « par le niveau de performance de ces immeubles dernier cri (BBC*, gestion technique centralisée), leur emplacement au cœur du quartier d'affaires Euroméditerranée et leur desserte en transports collectifs... », égrenait la délibération votée le 7 juillet dernier par les élus régionaux.

La région compte également acquérir l'ensemble Thyrapolis, un lot de deux bâtiments tertiaires (10 592 m2 de SP) actuellement occupés par une partie des services de la collectivité. Ces immeubles sont situés près de la Porte d'Aix, juste en face de l'hôtel de région. Leur propriétaire, le fonds australien Valad Europe, devrait les céder au prix de 32,88 millions d'euros TTC. Un tarif encore une fois nettement supérieur à l'estimation de France Domaines (+ 14 %). Cet écart « s'explique par le fait que le propriétaire loue déjà ces locaux à la région, par l'existence de 165 places de parking, par la proximité immédiate de ces locaux par rapport à l'hôtel de région et l'absence d'une offre foncière ou immobilière de cette surface disponible dans ce périmètre très proche de l'hôtel de région », tentait de justifier la délibération de la collectivité le 7 juillet dernier.

Valad Europe réalisera une belle plus-value : au printemps 2015, la foncière australienne avait versé 25 millions d'euros à Corum Asset Management pour acheter cet ensemble tertiaire.

Une économie annuelle estimée à 1,3 M€

Ces acquisitions s'inscrivent dans le cadre de la nouvelle stratégie immobilière votée par l'institution régionale le 16 décembre 2016. Une stratégie dont le fil conducteur est la volonté de réduire les dépenses globales de la collectivité.

Pour financer ces opérations, la région compte souscrire un emprunt sur 30 ans d'un montant total de 130,23 millions d'euros principalement auprès de la Banque européenne d'investissement (BEI).

L'opération se traduirait par une économie annuelle de plus de 1,3 million d'euros, correspondant à la différence entre le montant des loyers actuellement supportés, soit 7,376 millions d'euros, et le montant de l'annuité de l'emprunt, soit 6,057 millions d'euros (estimation réalisée sur la base la plus défavorable, à un taux d'intérêt de 2,3 % et sans financement BEI). Ce montage permettrait d'augmenter la marge brute de la collectivité d'environ 5 millions d'euros par an.

Sur 30 ans, l'économie globale se monterait à 40,38 millions d'euros. De quoi compenser l'augmentation de l'encours de la dette (+ 130 millions d'euros).

Les charges, quant à elles, devraient rester stables autour de 4,5 millions d'euros par an, malgré le gain de surface disponible, de 27 828 à 34 897 mètres carrés, soit une hausse de 25 % (7 069 m2 de plus).

Reste à connaître la destination de ces surfaces supplémentaires ? Ces 7 069 mètres carrés de locaux « devraient permettre de préparer de nouveaux transferts de compétence dans le futur ou d'héberger des structures externes financées par la région avec une baisse en contrepartie de leur subvention d'exploitation », indique la collectivité.

* Bâtiment basse consommation.




William Allaire
Journaliste

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