Près de 5 000 ventes dans le neuf (+7% par rapport à 2017), autant de mises en ventes (+29%), des stocks qui s'envolent (+34%, 3 850 logements)... Le marché immobilier azuréen n'avait pas connu de tels scores depuis dix ans et l'année 2018 est à marquer d'une pierre blanche pour les professionnels de l'immobilier. « Le marché a bénéficié d'un contexte très favorable, en particulier de la faiblesse des taux d'intérêt et de la présence des investisseurs. Mais il y a eu aussi un volume important de ventes en bloc, un tiers du marché, liées à des macro-lots urbains », tempère Jean-Marie Ebel, président de l'Observatoire immobilier d'habitat de la CCI Nice Côte d'Azur.
Conséquence de cette progression des ventes, les prix ont franchi un nouveau pallier et se situent désormais à 5 618€/m² dans le neuf (+4%), un niveau très élevé par rapport aux capacités d'acquisition des actifs locaux. Ils atteignent même 6 615€/m² au sein de la communauté d'agglomération de la Riviera Française, le secteur le plus cher des Alpes-Maritimes.
-25% pour les mises en ventes fin 2018
Le marché de l'ancien a également été à la fête avec plus de 13 000 ventes (+5%) — un niveau jamais atteint depuis quinze ans —, à un prix moyen de 4 000 euros/m². Pour autant les professionnels de l'immobilier ne pensent pas que cette dynamique va durer encore très longtemps... « L'éventuelle remontée des taux, le contexte économique, les élections à venir vont avoir un effet négatif à court terme sur le marché », pronostique Jean-Marie Ebel. Les chiffres attestent déjà d'une amorce de retournement avec -25% pour les mises en ventes au cours du 4e trimestre 2018 et des ventes également en retrait, même si la Côte d'Azur reste, avec l'Ile de France et l'Auvergne, parmi les marchés immobiliers les plus dynamiques de l'Hexagone.
Mais ce sont surtout les niveaux de prix atteints dans le neuf qui inquiètent les opérateurs car ils excluent de fait les actifs et menacent directement l'attractivité de la région. « Nous devons réussir à produire plus pour faire baisser les prix. Mais pour cela, il faut s'attaquer aux causes profondes des déséquilibres du marché », juge Jean-Marie Ebel. Le foncier privé, qui alimente principalement les promoteurs et dont le prix a été multiplié par quatre en dix ans, est le premier visé. Cela passe par des politiques plus volontaristes des collectivités en matière d'ouvertures de zones à l'urbanisation, de densité, de délivrance facilitée des autorisations de construire...Mais ce n'est pas toujours la voie empruntée.
Des blocages persistants
« Nous sommes à nouveau confrontés à des refus de permis de construire dans des communes. Est-ce à cause des futures échéances électorales ? », s'interroge Marc Raspor, le président de la Fédération des promoteurs immobiliers de la Côte d'Azur. Exemple : le passage au Plum (Plan local d'urbanisme métropolitain) dans la métropole niçoise (le projet a été arrêté en décembre dernier) entraînent des sursis à statuer dans des communes, en attendant la mise en place définitive du document. Les recours continuent de peser également sur la mise en œuvre des projets. Jusqu'à 2 000 logements ont ainsi été bloqués et si ce « stock » commence à dégrossir, une nouvelle recrudescence du phénomène est observé. « Nous attendons beaucoup de loi Elan et la limitation à 10 mois du délai d'étude d'un recours en première instance », explique Marc Raspor. La fiscalité immobilière locale est également dans le collimateur des professionnels et tout particulièrement les taxes d'aménagement. « Elles s'élèvent en moyenne à 5% dans une opération. Sur la Côte d'Azur, compte tenu des équipements à financer, elles atteignent 15 voire 18% et elles sont ensuite répercutées dans les prix de vente », analyse Jean-Marie Ebel.
