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L’Etablissement public foncier Paca à fond sur les fonds

L’Etablissement public foncier Provence-Alpes-Côte d’Azur vient d'entériner 16 nouveaux dossiers opérationnels pour 34 M€. Il souffle en 2022 ses 20 bougies et poursuit son engagement dans l’affectation des fonds dédiés : fonds friches, fonds SRU.
L’Etablissement public foncier Paca à fond sur les fonds
R. Poulain - Nicolas Isnard président de l'EPF Paca et maire de Salon et Claude Bertolino directrice de l'EPF Paca.

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Réunis à Marseille le 8 mars pour leur premier conseil d’administration de l’année 2022, les administrateurs de l’Etablissement public foncier de Provence-Alpes-Côte d’Azur (EPF Paca) ont approuvé 16 nouveaux dossiers opérationnels pour un montant d’engagement de 34 millions d’euros. Parmi ces dossiers, on recense neuf nouvelles conventions et un nouveau partenariat passé avec la commune vauclusienne de Sérignan-du-Comtat. Dans ce village de 2 800 âmes situé au nord d’Orange, l’EPF va acheter une friche industrielle de 1,7 ha nichée à l’Est du centre bourg pour permettre la réalisation d’une opération de renouvellement urbain (montant : 1,5 M€). Ce site qui abrite les ateliers désaffectés d’une ancienne filature devrait connaître une nouvelle vie avec la construction d’un ensemble d’une quarantaine de logements (dont 40% de logements sociaux) et des équipements à vocation médico-sociale et économique.

Parmi les autres dossiers, on recense une série de conventions habitat dans des petites communes : Rognonas, dans le nord des Bouches-du-Rhône (2 M€ pour 80 logements), Cavalaire, sur le littoral varois (10 M€ pour une opération d’ensemble de 300 logements déployée sous forme de Zac en cœur de ville), Courthézon dans le Vaucluse, Auriol dans les Bouches-du-Rhône et les Arcs-sur-Argens dans le centre du Var.

Nicolas Isnard réélu à la présidence de l’EPF Paca

119 logements financés par le fonds SRU/EPF

Les administrateurs ont par ailleurs approuvé plusieurs opérations au bénéfice des Fonds SRU/EPF* pour un montant de 965 000 d’euros, représentant un total de 119 logements, dont 81 logements sociaux, soit une moyenne d’engagement de 11 900 euros par logements aidés. « Ces crédits permettent de sortir des opérations qui sans cela aurait du mal à voir le jour », précise Nicolas Isnard, le président de l’EPF Paca et également maire de Salon.

Cette manne comprend deux projets en acquisition-amélioration (AA) à Nice et des opérations de démolition-reconstruction à Ensuès-la-Redonne, près de Marseille, au Thor, dans le Vaucluse, à Ollioules près de Toulon et à Peymenade, dans les Alpes Maritimes.

Le fonds friches EPF

En marge de ses missions classiques, l’EPF accompagne la mise en œuvre du fonds friches, un des piliers du plan de relance gouvernemental. Cet engagement se décline à travers deux dispositifs : le « fonds friches Etat » qui concerne 40 projets (voir encadré ci-dessous) de reconversion de friches dans la région Paca et mobilise 44 millions d’euros et un « fonds friches / EPF » abondé à hauteur de 3,5 M€ par an par l’établissement. Lors du dernier conseil d’administration de 2021, trois projets de recyclage foncier avaient été agréés pour bénéficier de ce fonds géré en direct par l’établissement : le pôle gare de Châteaurenard (1,5 M€), le site des anciennes tanneries de Barjols (1,5 M€) et de la Roubine à Cannes-La Bocca (500 K€).

Lors de ce conseil, les administrateurs ont validé un nouveau dossier de recyclage foncier à Oraison, dans les Alpes-de-Haute-Provence (200 K€). L’enveloppe du fonds EPF viendra couvrir le déficit de l’opération de revitalisation d’une friche agricole nichée à l’entrée du noyau villageois. L’emprise de cette ancienne ferme verra pousser un ensemble d’une quarantaine de logements sociaux.

208,9 M€ engagés en 2021

L'EPF a aussi dressé le bilan de l’activité 2021. L’an dernier, l’instrument de régulation foncière a mobilisé la somme de 208,9 M€, soit la seconde année de l’histoire en volume. Cet engagement s’est traduit par une progression des acquisitions : avec 109 millions d’euros dépensés au fil de 255 actes, chiffre en ligne avec l’objectif du programme pluriannuel d'intervention (PPI 2021-2025), l’EPF a réalisé sa meilleure année juste derrière le pic de 2018 (124 M€). Ce résultat intègre notamment la vingtaine d’achats de fonciers et autres friches dans les communes sinistrées des Alpes-Maritimes suite à la tempête Alex d’octobre 2020 (2,5 M€).

Cette montée en puissance des achats se traduit également par une réduction de la taille des actes. « L’EPF n’est pas réservé aux seules grandes villes. Il intervient de plus en plus dans les noyaux villageois », indique Nicolas Isnard. Ce changement de focale se concrétise par une diminution du montant des actes. « En 2018, le montant moyen de nos acquisitions était de 600 000 euros. L’an dernier, il est passé à 428 000 euros, soit une baisse de – 30% », constate Claude Bertolino, la directrice de l'EPF PACA. Et ce phénomène devrait s’amplifier : « en 2022, la moitié des actes signés seront inférieurs à 150 000 euros », avance-t-elle. Ces signatures concernent des dents creuses inscrites dans la trame des cœurs de village, des immeubles décatis que les communes n’ont souvent pas les moyens de réhabiliter seules. Un travail de dentelle certes moins budgétivore qu’une opération d’ensemble mais pas moins chronophage pour l’établissement. « Le montage des procédures est aussi complexe que vous réalisiez un logement ou dix logements », remarque la directrice.

Boom des préemptions

L'année 2021 a également été marquée par l’explosion des décisions de préemption tant en nombre (+24%), qu'en montant (+35%). L’an dernier, 130 décisions de préemptions ont ainsi été enregistrées pour un montant de 81 M€, chiffre en hausse de 24% par rapport à 2020. Plus de la moitié de ces achats forcés (52%) l’ont été dans des communes carencées, pour un montant de 45 M€ (+ 45%).

Pour financer ses achats, l’EPF peut compter sur les recettes des cessions de parcelles qu’il porte pour le compte des collectivités. « Cette année, le produit de nos ventes tangente 100 M€, un chiffre record », observe l’élu. Ces cessions de foncier devraient permettre aux communes et à leurs groupements de mettre en œuvre les projets immobiliers : « un gisement de 2 464 logements, dont plus de la moitié (53%) de logements locatifs sociaux », précise Claude Bertolino. Un volume qui représente 12,4% des mises en chantier de logements collectifs et 14,8% des logements locatifs sociaux agréés en 2021.

Viser l'équilibre cessions/acquisitions

Cette montée en régime des ventes devrait se poursuivre en 2022 avec l’espoir à terme de voir l’équilibre entre cessions et acquisitions se réaliser. « On vise un équilibre autour de 110 millions d'euros de cessions / acquisitions en 2022 », explique Nicolas Isnard. Si ce schéma vertueux devait se réaliser pour la première fois dans l’histoire de l’EPF, celui-ci verrait son horizon budgétaire se dégager.

« Quand le montant des ventes dépassera celui des dépenses d’achat, cela décuplera nos capacités d’intervention et nous imposera comme un recours solide dans les situations d’urgence comme dans le cas des inondations du Var ou des vallées des Alpes-Maritimes », explique le maire de Salon.

Cet équilibre permettra également à l’instrument de conforter son modèle économique : un impératif alors que l’Etat a rogné la TSE, la taxe qui sert à abonder son budget. « 2021 était la première année post réforme de la fiscalité locale, une réforme marquée par la suppression de la taxe d’habitation qui a eu pour conséquence de réduire de 30% la TSE », indique Claude Bertolino. Celle-ci a vu son montant passer de 50 à 35 M€, l’Etat compensant la perte via une dotation spécifique inscrite dans la loi de finances 2021. « Le contribuable de la région qui a vu sa fiscalité locale se réduire de 10 euros à 7,16 euros peut se réjouir. Mais le même qui paie ses impôts à l’Etat verra probablement sa facture fiscale augmenter proportionnellement », ironise Nicolas Isnard.

Mais pour l’avenir, le flou est de mise. L’Etat va-t-il maintenir sa compensation sur la durée ? « On l’ignore... », avoue l’élu. Une incertitude qui rend d’autant plus urgente pour l’EPF la mise en place d’un modèle économique plus auto-suffisant.

* Depuis 2013, l’EPF perçoit une partie du produit des pénalités SRU versées par les 83 communes carencées de Paca. En 2021, le montant des Fonds SRU perçus par l’EPF a baissé (7,5 M€ contre 10,5 M€ en 2020). Et les fonds décaissés ont pour la première fois dépassé les crédits engagés.

Dossiers portés par l'EPF dans la cadre du Fonds friches Etat

- Barjols (ancienne tannerie) : portée par l’EPF
- La Colle-sur-Loup (ancienne résidence Belambra) : co-portée avec la commune
- Cannes (friche Ansaldo Breda) : co-portée avec la communauté Cannes-Pays de Lérins
- Grasse (site Biolandes) : porté par EPF
- Bandol (site de l’ancien cinéma) : porté par EPF
- Entraigues-sur-la-Sorgue (quartier gare) : co-porté avec la commune
- Marseille (friche Cazemajou sur Euroméditerranée) : porté par EPF
- Hyères (site Massillon) : co-porté avec Vinci
- Puget-sur-Argens (site les Barestes) : co-porté avec Estérel-Côte d’Azur Agglomération.

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