AccueilTerritoiresL’EPF Paca se pose en arme anti-inflation

L’EPF Paca se pose en arme anti-inflation

Avec 103 M€ engagés en 2022, l’EPF Paca a tenu le rythme de son programme pluriannuel d’intervention. Les acquisitions ont battu un record, boostées par les achats de biens sinistrés dans les vallées frappées par la tempête Alex.
Nicolas Isnard, le président de l’EPF Paca et Claude Bertolino, sa directrice générale.
W. Allaire - Nicolas Isnard, le président de l’EPF Paca et Claude Bertolino, sa directrice générale.

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Réunis à Marseille ce 28 novembre, les administrateurs de l’Etablissement public foncier de Provence-Alpes-Côte d’Azur (EPF Paca) ont approuvé 24 nouveaux dossiers opérationnels pour un montant d’engagement de 72,5 millions d’euros. Parmi eux, on recense seize nouvelles conventions et huit nouveaux partenariats passés avec six petites communes - Sigoyer dans les Hautes-Alpes, Villars-sur-Var et Saint-Martin-Vésubie dans les Alpes-Maritimes, Aureille, Fontvieille et Eyragues dans le nord des Bouches-du-Rhône - et deux communautés de communes alpines : Vallée de l’Ubaye-Serre Ponçon et Champsaur-Valgaudemar.

103 M€ engagés en 2022

Lors du conseil, les administrateurs ont également approuvé une enveloppe de 30,5 millions d’euros pour des ajustements sur 26 dossiers de modifications des conventions en cours. Au total, sur l’ensemble de l’année 2022, l’EPF a engagé 103 millions d’euros, un effort qui porte à plus de 2,5 milliards d’euros le montant des engagements cumulés depuis sa création en 2002. La crise sanitaire et le grand retour de l’inflation n’ont pas affecté l’activité de l’instrument. Au contraire.

« En sept ans, nous avons doublé notre volume d’engagements, qui est passé de 1,27 milliard en 2015 à 2,54 milliards cette année », se félicite Nicolas Isnard.

Le président de l’EPF régional affirme « recevoir de plus en plus de demandes de communes et de leurs groupements pour intervenir par voie de préemption sur des sites à enjeux ». « Mais pour agir, il faut que nous ayons au préalable passé une convention avec la collectivité, de préférence une intercommunalité », précise-t-il.

Record de acquisitions

2022 aura été une année record sur le front des acquisitions avec 150 millions d’euros investis dans l’achat de terrains et de bâtiments, un résultat en hausse de 15 % par rapport à 2021. Cette évolution cache une progression encore plus forte du nombre d’actes.

« Avec 403 actes signés au cours de l’année, l’activité s’inscrit en hausse de 59 % », indique Claude Bertolino.

Cette croissance est à mettre sur le compte de l’intervention d’urgence dans les vallées de l’arrière-pays niçois frappées par la tempête Alex. « Nous sommes missionnés pour racheter les biens situés en zone inconstructible », rappelle la directrice de l’EPF. Ce mandat triennal qui bénéficie des crédits du fonds Barnier a vu l’instrument de régulation acquérir une centaine de sites inscrits en zone rouge. « On a investi quelque 20 millions d’euros pour acheter les biens sinistrés avant de les démolir. Fin 2022, nous aurons engagé ou achevé la déconstruction d’une soixantaine de maisons et d’immeubles, soit les deux tiers de l’objectif qui nous a été fixé l’an dernier », avance Claude Bertolino.

Notre dossier sur la tempête Alex et la reconstruction des vallées

Retour à la normale pour les préemptions

Après une poussée de fièvre en 2021 marquée par 130 décisions d’expropriation, les préemptions reviennent à la normale. Avec 107 décisions d’achats au forceps, le rythme est proche de celui des années 2019 (102) et 2020 (106). Et ces passages en force concernent en premier lieu les communes non carencées qui représentent 56 % du total des préemptions.

Pour financer ses achats, l’EPF peut compter sur les recettes des cessions de parcelles qu’il porte pour le compte des collectivités. « Cette année, le produit de nos ventes atteint 108 millions d’euros, un niveau record », observe Nicolas Isnard. Ces cessions devraient permettre aux communes et à leurs groupements de mettre en œuvre les projets immobiliers : « Un gisement de 2 700 logements, dont près de la moitié (49 %) de logements locatifs sociaux », précise Claude Bertolino.

Les objectifs du PPI revus à la hausse

Alors que les taux d’intérêt remontent, les administrateurs de l’EPF ont décidé de réduire son endettement. « On a procédé au remboursement anticipé d’emprunts pour une somme totale de 42 millions d’euros sur un encours total de 95 millions. L’économie des frais financiers afférents nous permettra d’investir dans les acquisitions », résume l’élu.

Le CA a également décidé d’amender les objectifs de son programme pluriannuel d’intervention (PPI) 2021-2025. « Ce PPI adopté fin 2020 n’a pas pu prendre en compte l’impact de la tempête Alex, ni celui de l’action en centre ancien et en recyclage foncier, ni les lois Climat et Résilience et 3DS », explique la directrice. Les administrateurs ont donc revu à la hausse de 10 millions d’euros les objectifs d’acquisitions, programmés sur la base des résultats enregistrés en 2021 et 2022. L’EPF compte désormais investir 125 millions d’euros en 2023 et 130 millions les deux années suivantes (2024 et 2025) dans les achats de foncier. Ce relèvement s’accompagne d’une révision à la baisse des objectifs de production de logements sur la base du léger tassement enregistré depuis 2019.

D’ici 2025, le montant des interventions foncières de l’établissement devrait grimper de 40 millions d’euros, pour atteindre 385 millions d’euros sur toute la durée du PPI, contre 345 millions prévus initialement. « Ces ajustements permettront de maintenir des objectifs d’acquisitions égaux à ceux des cessions à compter de 2023 », poursuit la directrice.

Dès l’an prochain, le budget de l’EPF intégrera cette nouvelle feuille de route avec une programmation prévoyant 110 millions de cessions et 125 millions d’euros d’acquisitions, hors tempête Alex. Cette dernière de son côté devrait encore monter en régime avec quelque 40 millions d’euros d’engagements budgétés.

Fonds SRU

Le CA a par ailleurs approuvé plusieurs opérations au bénéfice des fonds SRU/EPF pour un montant de 1,74 million d’euros, représentant un total de 521 logements dont 318 logements sociaux : 312 HLM et 6 en bail réel solidaire (BRS), soit 61 % de logements sociaux avec un montant moyen 5 470 euros par logement aidé. « Ces crédits permettent de sortir des opérations qui sans cela aurait du mal à voir le jour », rappelle Nicolas Isnard.

L’Etablissement public foncier Paca à fond sur les fonds

Depuis l’origine du dispositif en 2013, le montant cumulé des fonds SRU perçus par l’EPF s’élève à 63,8 millions d’euros.

A fond sur les friches

En marge de ses missions classiques, l’EPF accompagne la mise en œuvre du fonds friches, un des piliers du plan de relance gouvernemental. Cet engagement se décline à travers le "fonds friches / EPF" abondé à hauteur de 3,5 millions par an durant cinq ans. Lors du conseil d’administration, cinq nouvelles opérations éligibles à ce dispositif ont ainsi été sélectionnées pour un montant de 1,98 million d’euros. Elles ont pour décor Saint-Rémy de Provence (site Les Cèdres) : 570 000 euros, Venelles (site Verdon) : 150 000 euros, Grasse (site Biolandes) : 800 000 euros, Entraigues-sur-la-Sorgue (site Quartier Gare) : 360 000 euros et Pertuis (site Silvy) : 100 000 euros.

Paca : le recyclage de huit friches industrielles accompagné par l’Etat

Une clause anti-spéculative dans les conventions

Etablissement public, l’EPF a pour mission de réguler les prix du foncier dans les zones tendues. Son métier consiste à porter – autrement dit à acquérir – des terrains qui serviront, ensuite, à la construction de logements, en particulier de logements sociaux. Pour un temps donné (3 à 5 ans en moyenne), l’EPF possède et gère (sécurité, gardiennage, etc.) ce foncier. Eventuellement, il peut commencer à le préaménager (démolition les bâtiments existants, dépollution, etc.) avant de le revendre à une collectivité ou à l’opérateur mandaté par cette dernière. Cette rétrocession s’effectue sans marge, hormis les frais de portage (dépollution, gardiennage, etc.). Cette "maîtrise publique" permet ensuite de développer sur ces sites des programmes de logement à des prix inférieurs à ceux du marché libre.

Ce schéma ne vaut évidemment que si la collectivité joue le jeu et accepte de céder les fonciers qu’elle récupère à prix coûtant à des tarifs empreints de modération. En deux décennies, le mécanisme a été respecté à la lettre par les communes et leurs groupements. Mais les tensions sur les finances locales mettent les budgets sous pression. Et certains peuvent céder à la tentation de récupérer une belle plus-value. Le cas s’est produit récemment avec une collectivité de la Riviera azuréenne qui a revendu à un opérateur privé, par le truchement de sa société publique locale, une friche militaire à un prix deux fois et demi plus élevé que celui de la rétrocession de l’EPF deux mois plus tôt. « C’est un dévoiement de notre mission de régulation », râle Nicolas Isnard. Cette dérive a conduit les administrateurs de l’établissement à voter la mise en place d’une clause anti-spéculative dans les conventions qu’il signera à partir du 1er janvier 2023. « Le principe est simple : si une collectivité décide de revendre le foncier avec une plus-value, cette dernière devra nous être reversée », explique Claude Bertolino.

Cette pression inflationniste inquiète l’élu. « Avec le zéro artificialisation nette (Zan), les terrains vont devenir encore plus rares... et plus chers ! ». Un spectre alarmant dans une région dont le marché foncier est déjà fortement hypertendu. « Il ne faudrait pas que dans vingt ans le foncier soit comme le nucléaire aujourd’hui... », ose l’édile salonnais.

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