Sophia Antipolis, récemment labellisé 3IA (Institut interdisciplinaire d'intelligence artificielle) Côte d'Azur et porté par son dynamisme économique (1 500 emplois nets créés l'an passé) a franchi à nouveau la barre des 40 000 m² de surfaces de bureaux commercialisées en 2019 (+ 6 %). Un score qui représente plus du double de la moyenne décennale des transactions enregistrées dans le technopôle... « Ces performances se sont notamment traduites par dix transactions supérieures à 1 000 m² et par l'arrivée de sociétés extérieures à Sophia, comme Nuvisan et Syneos dans le Bioparc Sophia Antipolis, les anciens locaux de Galderma » confirme Jeanne-Marie Fauvet, directrice adjointe de BNP Paribas Real Estate.
L'étude annuelle de marché de ce commercialisateur montre également que les stocks de bureaux baissent régulièrement à Sophia Antipolis (37 000 m² actuellement). Et si le neuf permet de booster le marché, ce sont les locaux de seconde main et les surfaces réhabilitées comme « Arcole » (l'ex-Cica) qui répondent principalement aux besoins d'implantation des entreprises (69 %).
Le neuf monte en puissance
Les chantiers en cours et les nombreux projets en préparation vont toutefois permettre à l'offre neuve de reprendre une place plus importante dans les transactions. 14 000 m² étaient en livraison fin 2019, plus de 16 000 m² sont en chantier en 2020 (quatre opérations) et 34 000 m² sont prévus sur le marché en 2021 (cinq opérations avec des permis obtenus ou déposés). Après une pause en 2022, est attendue, à partir de 2023, l'arrivée échelonnée des deux projets phare de la Compagnie de Phalsbourg à Sophia Antipolis : Open Sky (22 000 m² de bureaux) et Ecotone (plus de 33 000 m²). Côté loyer « top » dans le neuf, ils atteignent 225 euros/m²/an parking inclus (avec obligation à Sophia dans les programmes neufs d'offrir 80 % de places de parking en infrastructure).
Le tout début d'année 2020 a permis de confirmer la bonne dynamique actuelle du technopôle avec les transactions STMicro pour 4 200m² sur l'immeuble Sky Sophia et Symphony pour 1 800 m² sur le Fairway.
Nice dans sa moyenne décennale
A Nice, le marché, avec 23 000 m² placés, est resté conforme à sa moyenne décennale (21 000 m²) avec quatre transactions supérieures à 1 000 m². Les nombreux programmes tertiaires lancés dans l'Eco-Vallée renforcent l'offre disponible : plus de la moitié du stock, 38 000 m², est dans le neuf. Principalement dans le Grand Arénas où 16 000 m² vont arriver sur le marché en 2021 et 18 000 m² en 2021 et où les opérateurs devront prendre garde à la surchauffe de ce secteur. Mais le « trou d'air » prévu en 2022 (pas de nouvelles livraisons) devrait permettre de réguler le marché avant la mise en œuvre opérationnelle de nouveaux projets.
Ces bonnes performances du marché tertiaire azuréen lui permettent de se situer dans le top 10 des marchés des métropoles régionales, très loin toutefois des marchés de Lyon (442 000 m² écoulés), Lille (264 000 m²) et Bordeaux (201 000 m²) et derrière les métropoles d'Aix-Marseille, Toulouse, Nantes, Rennes et Montpellier qui affichent des volumes de transactions de plus de 100 000 m². En investissements, le marché azuréen a drainé 84 millions d'euros en 2019.
