Fort des Têtes : « Ce projet repose sur un montage juridique et fiscal inédit »

TPBM : Ludovic Arnaud, comment en êtes-vous arrivé à vous intéresser au fort des Têtes ?
Ludovic Arnaud : L'évolution de la finance a fait qu'à un moment donné, il a fallu se positionner par rapport aux dispositifs existants. Avant la crise de 2008, les investisseurs ne voulaient que du rendement, sans s'inquiéter des risques. Après, ils ont opté pour la sécurité, en faisant fi d'un rendement plus faible. Avec l'élection de François Hollande, il y a eu une bascule importante sur la défiscalisation, voire un désir de certains de s'expatrier. Les grands cabinets d'avocats recevaient beaucoup de demandes en ce sens. Mes clients voulaient de la défiscalisation, or le couple rendement-risque était difficile à appréhender. J'ai commencé à étudier quels produits financiers de défiscalisation existaient. La seule loi qui permet de défiscaliser l'intégralité des travaux d'entretien et de réhabilitation d'un bâtiment est la loi sur les monuments historiques. C'est de là qu'est partie l'idée. J'ai d'abord débuté un projet dans la Loire sur un petit château. Ensuite, je me suis intéressé au fort des Têtes grâce à un ami agent immobilier briançonnais. Il évoquait les diverses propositions, parfois farfelues, pour rénover le fort comme celui de camp de retraités de riches Brésiliens ou encore celui de centre de congrès inenvisageable vu les maquettes qui étaient présentées. Je me suis dit qu'il fallait trouver une solution pour donner une deuxième vie au fort, en remettant au centre le monument et les investisseurs, et non le promoteur comme cela se fait habituellement.

Pourquoi le fort des Têtes et non le château dans la Loire ?
Le château dans la Loire est aussi en cours, de même que huit autres projets équivalents au fort des Têtes. Celui de Briançon sortira en deuxième, j'y travaille depuis trois ans. Le montage juridique et fiscal que j'ai mis en place ne s'était jamais fait auparavant. Cela crée beaucoup de demandes ; des monuments en piteux état, il y en a beaucoup. D'ailleurs, à Briançon, l'objectif est de continuer en s'intéressant aux autres forts Vauban menacés.

Expliquez-nous la particularité de votre dispositif de défiscalisation…
Il y a une SCI* qui sera nue-propriétaire du fort et une SCI usufruitière du fort puisqu'il y a un démembrement du droit de propriété. Les investisseurs achètent des parts sociales de la SCI usufruitière. La défiscalisation fonctionne sur les travaux de réhabilitation du fort. 60 M€ vont être investis pendant deux ans pour financer les travaux. Par transparence fiscale, ce montant des travaux, qui ouvre aux droits à la défiscalisation, remonte sur les associés de la SCI. Cela vient d'abord en déduction de leur revenu foncier, puis de leur revenu global imposable. Si le montant de leur investissement dépasse le montant de leur revenu fiscal imposable, la défiscalisation est reportable pendant six ans. Potentiellement, ils peuvent ne plus payer d'impôt sur le revenu et d'impôt sur la fortune immobilière pendant six ans.

Une fois cette défiscalisation obtenue par les investisseurs, interviennent deux autres aspects : la sécurité de l'investissement et son rendement sur le long terme. A la grosse différence d'un placement, vous investissez sur 17 ans, deux ans de travaux et 15 ans d'exploitation. Ce qui permet d'envisager l'investissement sous l'angle mathématique et non spéculatif. Le fait de créer des leviers mathématiques à l'intérieur du produit financier va garantir 100 % du capital investi avant même d'avoir perçu un centime de revenu foncier, et créer de la plus-value qui peut être très élevée à la mise en exploitation. On va générer un système d'indemnisation qui va rembourser le capital et les intérêts. Je pars sur 7 à 8 % de plus-value par an.

Avez-vous atteint les 60 M€ nécessaires à la réalisation de votre programme ?
Non. Il me reste 20 M€ à lever. Je ne suis pas du tout inquiet ; j'ai beaucoup de demandes. Ce dispositif est accessible à des investisseurs privés qui sont souvent exclus de certains produits financiers, réservés aux grands comptes. Avec un ticket d'entrée à 100 000 €, le modèle est ouvert à beaucoup. Le ticket moyen se situe un peu au-dessus de 300 000 €.

* Société civile immobilière.