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Des résidences qui garantissent des lits chauds à Orcières

Hautes-Alpes le - - Urbanisme

Des résidences qui garantissent des lits chauds à Orcières
Gilles Baron - Rochebrune 2 a ouvert cet hiver. La résidence devrait séduire une clientèle jeune et étrangère.

Quinze ans après Rochebrune 1, la résidence Rochebrune 2 vient d'être inaugurée à Orcières. Nées d'un montage financier inédit, elles assurent la destination touristique de ces nouveaux biens, en mettant fin aux lits froids si délétères pour l'économie des stations.

Orcières est souvent citée en exemple pour sa politique originale de lutte contre les lits froids. L'ensemble des acteurs politiques et économiques de la station prend le problème à bras-le-corps depuis des années. Cela passe par des dispositifs d'incitation et d'accompagnement à la rénovation et à la commercialisation, auprès des propriétaires de meublés, et par la création d'un label visant la montée en gamme des hébergements de la station. Orcières va même plus loin pour s'assurer de la destination touristique des nouveaux lits.

A une époque, les programmes immobiliers en station étaient financés par l'agglomérat d'une multitude d'investisseurs, attirés par des dispositifs fiscaux alléchants mais s'engageant en contrepartie à signer un bail commercial de 9 ans minimum avec l'exploitant. « A la fin du bail, pour des raisons diverses, certains propriétaires ont voulu reprendre la maîtrise de leur bien ou la commercialisation de leur appartement, ce qui fait qu'à l'intérieur d'un même ensemble, on a des stratégies différentes et des biens qui sortent des circuits commerciaux », résume le maire d'Orcières, Patrick Ricou, bien déterminé à ne plus générer de nouveaux lits froids sur le peu de foncier encore disponible à Orcières Merlette 1850.


Lire aussi : Stéphane Scarafagio : « Une foncière mêlant public et privé pour lutter contre les lits froids »


En 2005, la Semilom (société d'économie mixte de loisirs d'Orcières-Merlette), le groupe Labellemontagne (qui exploite le domaine skiable) et la Banque des Territoires ont créé la SCI Orcières construction. Une première résidence de tourisme 4*, Rochebrune Le Vallon, appelée Rochebrune 1, voit le jour : 109 logements représentant 532 lits. Cette résidence n'appartient pas à une multitude de propriétaires individuels aux intérêts divergents, mais à un seul, la SCI, qui vise une logique de développement du territoire à long terme. Et la gestion confiée à l'exploitant Odalys-Labellemontagne, qui verse un loyer en contrepartie.

« La SCI a acheté le foncier à la mairie (1,5 M€) et a construit Rochebrune 1 (8 M€). Ces travaux ont été financés par l'apport en compte courant (3 M€), en capital (1,5 M€) et un emprunt. Au bout de 15 ans, une fois l'emprunt remboursé, le banquier a accepté de nous prêter de nouveau avec la garantie que constituait cette première résidence », explique l'élu.

Le prochain programme situé sur le front de neige historique de la station

Une deuxième tranche est donc sortie de terre en novembre dernier, située au départ du télémix de Rocherousse. Elle a été mise en gestion auprès d'Odalys-Labellemontagne dès cet hiver. La résidence Rochebrune Les Cimes, dite Rochebrune 2, vient d'être inaugurée en grande pompe le 7 mai dernier, en présence notamment du secrétaire d'Etat Joël Giraud et de Richard Curnier, directeur régional de la Banque des Territoires. Cette seconde tranche a été financée uniquement par un emprunt sur 15 ans, à l'issue de l'amortissement de Rochebrune 1. Pour cet investissement global de 10,5 M€, Orcières construction a bénéficié d'un apport de 600 000€ de la Semilom, de 450 000€ du groupe Labellemontagne et de 450 000€ de la Banque des Territoires, qui a également apporté son expertise dans le montage et la sécurisation de ce projet.

La construction de cette seconde tranche a été confiée au promoteur embrunais Pro & Immo. Cette nouvelle résidence 4* a obtenu le label Bâtiment Énergie Environnement mention logement neuf, délivré par Prestaterre.

Rochebrune Les Cimes comprend 50 logements (du studio 2 personnes au duplex 8 personnes), répartis dans trois chalets, sur une surface de 3 800 m2. Une salle de fitness, un espace détente avec piscine couverte chauffée de 100 m2, une pataugeoire, un bain à remous et un spa avec sauna, hammam et des soins à la carte qui complètent l'offre. « Cette deuxième résidence a permis de conforter la première sans lui faire concurrence car on est sur une gamme supérieure. Elle permet de mutualiser des services, comme l'accueil en semaine, quand il y a moins de monde, et l'espace de remise en forme commun aux deux résidences. »

Dans le business plan tel qu'imaginé pour Rochebrune 2, les actionnaires ont prévu de réinvestir d'ici 3 ans 1,5 M€ dans la première résidence car le produit aura vieilli.

« C'est un système vertueux qui garantit des lits chauds à la destination touristique. Mais on ne peut pas le développer partout car il faut des fonds propres au départ et que les banquiers ont limité la durée de financement à 15 ans. C'est un peu court pour amortir. L'esprit du modèle doit être retenu car avec le peu de foncier qu'il nous reste en station, il faut les mettre en œuvre avec cette vision durable si on ne veut pas que les lits sortent des circuits commerciaux d'ici 15 ans. Des lits froids, on en a déjà beaucoup, ce n'est pas pour en créer d'autres », considère Patrick Ricou.

Un dernier projet d'envergure de la station devrait voir le jour dans l'ancienne gare du télécabine sur le front de neige historique de la station.




M.-F. Sarrazin
Journaliste

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