« Le marché de l'existant avec 16 % de progression au premier trimestre 2022 et 22 % en année glissante compense pour partie la baisse de la production dans le neuf. Mais ce trou d'air dans le neuf va poser problème : les stocks de biens en revente baissent dangereusement et les prix dans l'ancien progressent de façon constante », constate Cyril Messika, le nouveau président de l'Observatoire immobilier d'habitat (OIH) de la Chambre de commerce et d'industrie (CCI) Nice Côte d'Azur. Co-président de la Fnaim Côte d'Azur, il vient de succéder à Jean-Marie Ebel qui assuré la présidence de l'OIH pendant 13 années.
Cette hausse des prix dans l'ancien (près de 6 % dans les Alpes-Maritimes pour atteindre 4 470 euros/m2) est observée en fait sur tout le territoire national et particulièrement dans le Sud de la France : + 9,2 % à Montpellier, + 7,6 % à Marseille, + 6,7 % à Toulon... Elle est la conséquence de la contraction de la production dans le neuf, face à une demande pourtant toujours soutenue et des difficultés des promoteurs à mettre sur le marché une offre diversifiée, répondant aux besoins des acquéreurs.
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Les plans de relance au secours du neuf
Dans les Alpes-Maritimes, les prix dans le neuf ont enregistré en un an une énième hausse et sont près de franchir la barre des 6 000 euros/m2... Pour les ventes et les mises en vente, l'effet rattrapage, par rapport au niveau bas de 2021, a joué : 5 % de progression pour les ventes (4 040) et 25 % pour les mises en vente (3 640) en année glissante. Ce sont les plans de relance qui ont contribué à ce regain de dynamisme.
Grâce aux acquisitions d'Action Logement (600 logements) et de CDC Habitat (500 logements), les ventes en bloc ont représenté 45 % du marché sur un an, proches du niveau des ventes au détail (48 %). Conséquence, pour le logement social notamment : la part de la Vefa (Vente en état futur d'achèvement) a atteint 80 % dans les Alpes-Maritimes, compte tenu des difficultés des opérateurs HLM à trouver du foncier.
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Cette hausse des ventes dans le neuf a entraîné une nouvelle diminution des stocks (- 5 %) et un raccourcissent des délais d'écoulement (plus que cinq mois). L'inquiétude majeure des professionnels porte sur les difficultés et contraintes pour parvenir à reconstituer cette offre et à augmenter la production.
Moins d'autorisations de construire
« Nous sommes confrontés, alors que le marché est porteur, à une hausse des refus de permis de construire, en raison notamment des révisions des documents d'urbanisme et de l'entrée en vigueur de la RE2020 », déplore Marc Raspor, le président de la FPI Côte d'Azur-Corse.
« Face à la difficulté à obtenir ces autorisations, aux velléités de certains élus d'appliquer de manière anticipé le ZAN, le zéro artificialisation nette, nous devons agir collectivement et explorer toutes les pistes pour construire différemment et réussir à faire accepter nos opérations », ajoute-t-il.
Ces pistes ce sont la surélévation de l'existant dans le tissu urbain, la mixité fonctionnelle (bureaux, habitat et commerces regroupés), les logements modulables, etc.
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Le BTP fragilisé
Mais les chiffres restent implacables : entre 2019 et 2021 et avec la crise sanitaire, les autorisations de construire ont baissé de près de 10 % dans le département et les mises en chantier de 4,8 %. Des chiffres peu rassurants, d'autant que les nuages s'amoncellent sur la filière : augmentation des prix des matériaux et de l'énergie, remontée des taux d'intérêt, impact de la guerre en Ukraine, etc. Tous ces facteurs vont peser dans les mois à venir.
« Face à ces incertitudes, des promoteurs, hésitent aujourd'hui à mettre leurs programmes en chantier », concède Marc Raspor.
Ce contexte ne fait guère l'affaire du BTP. « Pour nos entreprises, l'activité reste encore soutenue, grâce à la rénovation énergétique notamment. Mais le point dur concerne les prix du BTP et la difficulté à obtenir des révisions, dans le privé notamment. Cette situation menace l'existence des entreprises les plus fragiles », commente Patrick Moulard, le président de la Fédération du BTP des Alpes-Maritimes. Il demande qu'un véritable partage des surcoûts se mette en place.
