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Marseille Provence : un Plan local d'urbanisme intercommunal trop malthusien ?

Le Plan local d'urbanisme intercommunal de l'ancien territoire Marseille-Provence prévoit une production de 23 000 logements à Marseille et 13 000 dans les 17 autres communes. Des chiffres à mettre en perspective avec certaines réalités...
Le Plan local d'urbanisme intercommunal de l'ancien territoire Marseille-Provence prévoit une production de 23 000 logements à Marseille et 13 000 dans les 17 autres communes.
F. D. - Le Plan local d'urbanisme intercommunal de l'ancien territoire Marseille-Provence prévoit une production de 23 000 logements à Marseille et 13 000 dans les 17 autres communes.

UrbanismeBouches-du-Rhône Publié le ,

Document stratégique qui régit les règles de constructibilité sur les 18 communes de l’ancien territoire Marseille-Provence, le PLUi est-il trop malthusien ?

A l’horizon 2030, le document voté fin 2019 représente un potentiel de production de quelque 23 000 logements sur la ville centre et 13 000 de plus sur les 17 autres communes. Mais ces chiffres théoriques gravés sur la carte du cadastre demandent à être pris avec des pincettes. Car ils englobent des espaces qui ne sont pas soumis au même régime réglementaire : entre les zones à urbaniser ouvertes (ZAU), les Zac comme la Capelette, les périmètres d’attente, le dents creuses nichées dans diffus... il y a souvent loin de la coupe aux lèvres. En clair, le document permet de construire 23 000 logements... mais au prix d’un certain courage politique (affronter la fronde des riverains) et de la résolution de problèmes lourds comme l’enclavement...

La politique de logements à Marseille

Dans ce contexte, tout relèvement de l’objectif de production de 2 800 à 4 500 logements impliquera une sévère remise en question des schémas actuels. Une évolution qui ressemble, à bien des égards, à une équation insoluble. Car en matière d’urbanisme, aménager mieux et construire plus s’apparentent à des chimères quand les politiques publiques ne sont pas portées par un projet urbain cohérent, harmonieux et partagé... un projet global articulant temps long et temps court. Dans une ville qui subit de plein fouet l’urgence du mal logement, avec 41 000 logements indignes, 40 000 demandes d’HLM en souffrance et des quartiers nord longtemps oubliés des radars républicains... demain est tardif.

Débat de fada autour de la Cité Radieuse

Dans ce scénario, il faut également tenir compte des impondérables comme le sujet de la constructibilité autour de la Cité Radieuse : l’ancien PLU permettait la production d’environ 2 500 logements dans le secteur du boulevard Michelet. En 2016, la labellisation de l’ensemble de l’œuvre bâtie du Corbusier rebat les cartes. Simultanément, l’ancienne municipalité autorise le projet immobilier de Cogedim sur l’emprise du garage Renault. Un projet dense qui prévoit la réalisation de plus de 650 logements (58 000 m2 de surface de plancher). Face à la menace de retrait du label, qui aurait fait tomber en cascade le label des autres sites du Corbu dans le monde, la Métropole a dû revoir sa copie.

Marseille : la constructibilité autour de la Cité radieuse réduite à peau de chagrin

La commission d’enquête publique, dans son avis du 13 mai 2019, avait formulé une réserve visant à instaurer un périmètre d’attente sur le secteur de la cité radieuse pour une durée de cinq ans, afin de laisser un temps de réflexion sur l’avenir du site. Le 19 décembre 2019, le PLUi a été approuvé par la Métropole en tenant compte, strictement, de l’ensemble des réserves de la commission d’enquête relatives à l’OAP Cité Radieuse-Michelet et des conclusions pas franchement enthousiastes du rapport commandé par le ministère de la Culture (le rapport Mingoli).

De 2 000 à 350 logements

Après les élections de 2020, la Métropole a relancé un travail partenarial avec l’ensemble des acteurs concernés - Ville de Marseille, services de l’État, habitants de l’unité d’habitation le Corbusier, CIQ, commerçants, etc. – afin de dessiner un nouveau zonage et une version amendée l’OAP. Présentée le 22 juin lors du comité de pilotage relatif à la « Cité Radieuse-Michelet-Sainte-Anne », cette nouvelle mouture du document d’urbanisme a singulièrement rétréci au lavage la constructibilité du quartier : de 1 000 dans l’OAP initiale on passe désormais à... 350 logements... alors que le PLUi autorise en réalité la réalisation de près de 2 000 logements !

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