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Montagne Stéphane Scarafagio : « Une foncière mêlant public et privé pour lutter contre les lits froids »

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Stéphane Scarafagio : « Une foncière mêlant public et privé pour lutter contre les lits froids »
M.-F. Sarrazin - Stéphane Scaragafio, président de la Fédération du BTP 05

Le modèle économique des stations des Hautes-Alpes est « défaillant », juge Stéphane Scarafagio. Pour y remédier, le président de la Fédération du BTP 05 a initié le projet de création d'une foncière, qui s'inspire d'un modèle lancé dans les Pyrénées, avec pour objectif de résoudre le problème des lits froids.

TPBM : Avec Phare (Pour les Hautes-Alpes réussir ensemble), votre groupe de réflexion, vous avez initié une action afin de résoudre le problème des lits froids* dans les stations des Hautes-Alpes. De quels modèles vous êtes-vous inspirés ?
Stéphane Scarafagio : Dans les Savoie et en Isère, une foncière pilotée en partie par la CDC [Caisse des dépôts et consignations, NDLR] et deux banques a été créée. Elle a acheté des bâtiments en bloc pour les rénover et les remettre sur le marché. Mais c'est un échec vu le coût élevé de la rénovation, qui vient concurrencer le neuf. Ce modèle est défaillant et on ne peut pas se l'approprier.
Un deuxième système, se trouve les Pyrénées avec N'PY, une SEM [Société d'économie mixte, NDLR] qui mêle à la fois le privé et le public. Un petit groupe du privé en est à l'initiative. Il porte une approche presque anthropologique du territoire, mesurant ses forces et faiblesses, pour concevoir le projet le plus pertinent possible. Et ça fonctionne puisque la SEM existe depuis 15 ans. Elle vient alimenter le développement des principales stations, porte la gestion des infrastructures, des remontées, et mutualise. Mais surtout, ce projet est départemental et ne traite pas d'une ou deux stations.

Est-ce donc ce modèle pyrénéen qui vous a le plus séduit ?
Nous avons initié la démarche de créer une structure sous la forme d'une foncière, à l'image de ce qu'avaient fait les Alpes du Nord, à savoir agglomérer autour de la CDC des financements de banques privées, en plus de banques régionales. Cette foncière pourrait accompagner l'investissement de promoteurs pour favoriser le développement de lits chauds, développer l'offre commerciale à travers des services attendus, comme l'après-ski, les loisirs ou encore mixer les genres d'hébergements.
L'idée est d'adosser à cette structure l'approche particulière de N'PY. Nous sommes quasiment frères avec les Pyrénées en termes de taille, de clientèle, d'ambitions, d'infrastructures et d'élus. Nous voulons parvenir à créer une SEM départementale, que l'on pourrait partager avec les Alpes-de-Haute-Provence, voire le nord des Alpes-Maritimes.

Et comment cette SEM s'y prendrait-elle pour combattre les lits froids ?
Il ne suffit pas simplement de repeindre les murs pour sauver le secteur ! Il faut tout remettre à plat, il faut une complémentarité entre la construction neuve et la rénovation de l'existant, en partageant, par exemple, des infrastructures comme des espaces ludiques. Cette SEM mettrait en place un modèle de rénovation global.
N'PY a diagnostiqué, porté des solutions en dissociant les acquisitions des années 1970 de celles des années 2000 (voir encadré ci-après), créé un guichet d'animation qui recueille le nom des propriétaires, organise des réunions d'information pour leur présenter un plan. Il est possible de proposer aux propriétaires des solutions, comme défiscaliser leur bien pendant quelques années, leur faire un chèque, et en contrepartie laisser à la structure l'exploitation de leur appartement pendant un laps de temps. Ce serait à charge zéro pour eux.

Où en est la création de cette foncière ?
Il y a un an, j'ai organisé une réunion à Montgenèvre, conviant 35 principaux décideurs. Je leur ai développé cette idée. Quelques mois plus tard, le directeur de la CDC m'a annoncé que la foncière serait en constitution fin 2017. La région, qui est le plus gros investisseur en termes d'accompagnement, a souhaité reprendre le leadership sur cette foncière. Aujourd'hui, nous attendons de savoir ce que va faire la région. Je suis assez confiant sur la volonté de la vice-présidente à l'économie, Chantal Eyméoud**, d'enclencher une dynamique. Concernant le monde de l'économie, je crains qu'il ne soit pas partie prenante dans le groupe de réflexion. Si la notion d'équilibre entre public et privé n'est pas respectée, ce modèle ne portera que des écueils, et de fait il n'existera pas, reproduisant ce système diffus.

* Les lits froids sont les logements qui sont rarement occupés par leurs propriétaires, qui ne sont pas proposés à la location, ou, quand ils le sont, qui ne trouvent pas de locataires : en d'autres termes, ce sont des appartements vides.
** Egalement maire d'Embrun et présidente de la communauté de communes de Serre-Ponçon.

Retrouvez notre dossier complet sur "Les lits froids, un chantier chaud pour les stations" dans le n° 1229 de TPBM. Cliquez ici pour plus de renseignements sur nos offres d'abonnement (à partir de 20€/an).

« Le problème des lits froids, qui représentent la moitié du parc, est commun à toutes les stations. D'un côté, se trouvent les constructions des années 1970, de l'autre celles des années 2000, au moment où les propriétaires ont cru qu'ils allaient défiscaliser, avoir une résidence secondaire, ne plus payer d'impôt. On leur a vendu des mensonges. Ces personnes sont dans une souffrance économique et dans l'incapacité de mettre un peu d'argent pour que ça fonctionne. Les grands groupes qui ont exploité ces lits sont partis au terme des neuf ans, en prenant ce qu'ils devaient prendre. C'est pour ça que les lits sont froids : ils ne sont plus exploités. »

Stéphane Scarafagio




M.-F. Sarrazin
Journaliste

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