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Du bon usage de la SCI

le - - Parole d'expert

Du bon usage de la SCI
Fotolia - La société civile immobilière peut être un outil intéressant mais n'est pas forcément adaptée à toutes les situations.

La société civile immobilière : beaucoup en ont entendu parler, elle est parfois conseillée, mais il convient de souligner que ce n'est pas toujours une panacée. En quelques circonstances, elle offre certains avantages qu'il est important de connaître.

Organisation de l’indivision

Par rapport au régime de l’indivision, qui est celui s’appliquant par défaut, et par exemple, en cas d’achat par deux personnes physiques d’un bien immobilier, dans lequel seuls les actes indispensables à la conservation du bien sont permis à un seul indivisaire,  les statuts de la société civile immobilière peuvent prévoir de conférer au gérant les pouvoirs nécessaires à la gestion du bien immobilier acquis par la société. Ce gérant pourra disposer de pouvoirs non limités pour certaines opérations, et si les associés le souhaitent, de pouvoirs limités aux décisions n’engageant pas les dépenses sociales au-delà d’un certain seuil.

De plus, afin d’éviter à des associés, qui pourraient être par exemple des concubins ayant acquis un bien ensemble, de devoir, dans le cadre d’un régime d’indivision, composer avec les héritiers du prédécédé devenus propriétaires indivis, la société civile immobilière, à condition que ses statuts soient établis en ce sens, pourrait permettre au survivant de ne pas agréer les héritiers de son compagnon et éviter une indivision pouvant entraîner des difficultés de gestion au quotidien. Cette clause d’agrément ne dispensera pas l’associé survivant de racheter les parts de la société civile. Pourra se poser éventuellement le problème de l’estimation de celles-ci.

Les statuts de la société civile immobilière pourraient également prévoir un démembrement des parts sociales qui permettrait à l’associé survivant, sous réserve de dispositions testamentaires correctement établies, de bénéficier d’un usufruit desdites parts. Ce cas de figure permettrait, à terme, aux héritiers de l’associé prédécédé, et à l’extinction de l’usufruit, de retrouver la pleine propriété des parts et la pleine possession de leurs droits, sans devoir renoncer au patrimoine immobilier détenu par la société en cas de rachat des parts par l’autre associé.

Transmission de patrimoine de manière optimisée

Dès lors qu’elles remontent à plus de quinze ans, les donations antérieures ne sont pas prises en compte pour le calcul des droits dus à l’occasion d’une nouvelle libéralité ou en cas de décès.
La constitution d’une société civile immobilière peut en certaines conditions permettre de réduire la charge fiscale d’une succession ou d’une donation.
En effet, en cas de décès, seules les dettes d’un défunt sont déduites de l’actif taxable pour le calcul des droits de succession. Les charges grevant les biens détenus par le défunt ne sont pas déduites.
La valeur de la part de société civile immobilière, quant à elle, est établie en prenant en compte l’actif détenu par la société et son capital, duquel on déduit le passif dû (solde d’emprunt bancaire, montant des comptes courant d’associés, etc.).

En présence, par exemple, d’une société civile immobilière amortissant un emprunt au moment de la donation de parts sociales ou de décès d’un associé, seule la valeur nette des parts sera taxée, ce qui limitera de manière substantielle les droits dus au moment de la transmission. Toutefois, une stricte discipline comptable devra être respectée, spécialement si les loyers revenant aux usufruitiers sont affectés au remboursement de l’emprunt. En l’absence de telle précaution, il pourrait en résulter des donations indirectes imposables au décès.

De plus, il est nécessaire, en cas de donation de parts de société civile immobilière avec un emprunt en cours d’amortissement, de bien vérifier ce que le prêt prévoit dans ses conditions générales au sujet de l’agrément de la banque à la transmission. Une donation réalisée en négligeant cette clause, pourrait entraîner l’exigibilité immédiate du crédit souscrit.

Faciliter un partage familial

L’usage de la société civile peut également permettre une répartition plus aisée du patrimoine d’un parent à ses enfants. Il est aisé de répartir des parts sociales entre ses enfants plutôt que de leur attribuer un bien immobilier d’une valeur différente à chacun, ce qui peut créer des situations disparates. En cas de partage, on évitera la vente aux enchères qui pourrait être provoquée par un seul des enfants contre la volonté des autres indivisaires, si un bien a été recueilli en indivision.

Attention quand même, on ne sort parfois pas plus facilement d’une société que d’une indivision et un héritier peut avoir besoin de récupérer sa part d’héritage en numéraire pour des raisons qui lui sont propres, sans toutefois vouloir mettre en difficulté ses frères et sœurs.

Des parts sociales sont difficilement cessibles en raison de la nécessité de recueillir l’agrément de tous les associés.

Détention de locaux professionnels

Il est nécessaire de réfléchir et de demander conseil avant d’acquérir des locaux professionnels avec une société civile immobilière.
L’acquisition ou la construction par une entreprise commerciale (société anonyme ou société anonyme à responsabilité limitée…) peut présenter certains avantages en matière de TVA et d’amortissements.

Il est possible de faire acheter des locaux à une société civile afin que cette dernière loue son patrimoine immobilier à une entreprise ou à un professionnel. Les loyers sont des charges déductibles pour la société commerciale et les revenus de la société civile sont imposés à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers au nom des membres de la société (sauf option, peu fréquente, pour l’impôt sur les sociétés).

En cas de cession de son activité par le dirigeant de la société commerciale, qui peut être un associé de la société civile, des revenus locatifs peuvent continuer à être perçus par cet ancien dirigeant au titre de ses droits dans la société civile.

De plus, la cession de l’activité n’entraînant pas cession des locaux, l’investissement pour le repreneur ne sera que plus supportable.
Enfin, en cas de mauvaises affaires de la société commerciale, les biens de la société civile immobilière seraient en principe à l’abri de poursuites des créanciers, sauf en cas de cautionnement consenti ou en cas d’aboutissement d’une procédure intentée par ces deniers à l’effet de faire constater la confusion des patrimoines entre société civile et société commerciale.

Allègement de fiscalité

Le propriétaire d’un bien immobilier à usage locatif, non grevé de dettes, peut avoir un intérêt à revendre ledit bien à une société civile immobilière qu’il aura constituée au préalable.
En effet, il tirera de cette vente un capital qu’il pourra placer ou réinvestir, et surtout les intérêts du prêt seront déductibles des revenus fonciers tirés de la location, ce qui aura pour effet de réduire l’impôt sur le revenu de l’associé.

Pour le cas d’un couple proche du seuil d’imposition de l’impôt sur la fortune, il est possible de morceler le patrimoine par le biais d’une société civile immobilière dont ils ne détiendront qu’une partie des parts. Ce montage doit dans ce cas, être réalisé avec des enfants, après une donation dûment enregistrée de leurs apports en numéraire s’ils ne peuvent les financer avec des deniers personnels.
En cas d’emprunt contracté par la société civile immobilière, son remboursement par une partie seulement des associés pourra entraîner la création de comptes courants dont le montant s’ajoutera à la valeur des parts des associés assujettis à l’impôt de solidarité sur la fortune.

Enfin, du fait que les cessions de parts de société civile ne soient pas si aisées qu’il n’y paraisse, l’accord unanime des associés étant nécessaire, l’administration fiscale tolère une décote dans l’évaluation des parts, entre 10 et 15 % de leur valeur totale.

Cette tolérance peut permettre de réduire la valeur imposable aux droits de succession.

Pour conclure, et ainsi que vous avez pu le lire, la société civile immobilière peut être un outil intéressant mais n’est pas forcément adaptée à toutes les familles ou à toute composition patrimoniale. C’est à part égale que les choix familiaux, économiques et fiscaux doivent entrer comme paramètres de recours à cet outil, qui ne peut être bien utilisé qu’en envisageant au préalable une certaine stratégie patrimoniale et une vision d’avenir. Les conseils du professionnel qu’est le notaire, ayant une vision globale du patrimoine, de la famille, de ses objectifs et des enjeux financiers et fiscaux, seront importants à ce titre.




Esther Griffe
Journaliste

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