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[Club des partenaires] Les Entreprises publiques locales face à la nouvelle donne territoriale

le - - Club des partenaires

Aujourd'hui, nous vous proposons d'écrire une nouvelle page et de co-construire le Club des partenaires de TPBM. Parce qu'ensemble on va plus loin, ce club a pour vocation d'ériger une nouvelle passerelle (transversale) entre les acteurs de l'aménagement du territoire et de la construction dans notre région. Elle permettra à ceux qui animent l'univers TPBM de se retrouver lors de petits déjeuners d'échanges, ou de réunions techniques. Un premier petit-déjeuner a été organisé le 25 octobre dans nos locaux, à Marseille sur le thème des EPL en Paca.

Jean-Yves Miaux, directeur général de la Société locale d'équipement et d'aménagement de l'aire marseillaise (Soleam)

Jusqu'au 1er janvier 2016, la communauté urbaine Marseille-Provence-Métropole (18 communes) détenait 24 % du capital de la Soleam. Début 2016, les actions de MPM ont été transférées à la métropole Aix-Marseille-Provence (AMP). Au passage, la métropole a récupéré les compétences aménagement / urbanisme et la quinzaine de Zac que nous pilotions. Cela signifie que 80% de notre chiffre d'affaires aujourd'hui est réalisé sur le territoire métropolitain.

En tant que société publique locale (SPL), nous avons statutairement le droit d'intervenir sur les 92 communes membres d'AMP pour des projets d'intérêt métropolitain. On a commencé à rencontrer les maires pour connaître leurs besoins. Certains sont intéressés par notre savoir-faire. Aubagne, par exemple, est entrée dans le capital de la société. Le maire de Salon est dans notre conseil d'administration.

Laurent Gelle-Lacroix, directeur général de l'AREA Paca

Avec la construction des lycées, l'AREA s'est doté d'un maillage territorial très dense. Cette présence est un atout. Avec la dernière réforme territoriale, les régions ont vu leur compétence en matière de développement économique renforcée. La loi sur la transition énergétique a également ouvert un nouveau champ d'activités. En 2015, dans la foulée de ce texte, la région avait décidé de créer la SemAREA, une SEM (Société d'économie mixte) dédiée à la transition énergétique. Jusqu'à présent, cette Sem était une coquille vide. Mais cela ne devrait pas durer car la région nous a récemment demandé de l'activer.

Désormais, l'institution régionale dispose de deux outils : la SPL AREA et la SemAREA. Deux instruments dont les frais de structure sont mutualisés au sein d'un GIE (groupement d'intérêt économique). Ces deux entités nous permettront d'accompagner la dynamique économique insufflée par la région, je pense notamment à la mise en oeuvre des « OIR » (Opérations d'intérêt régional).

A Embrun, par exemple, l'AREA est titulaire d'une concession d'aménagement sur un territoire concerné par plusieurs OIR : smart mountain, santé innovante, etc.

A Châteaurenard, nous sommes aux côtés de la communauté Terres de Provence sur le projet d'extension du MIN. Nous avons un mandat de maîtrise d'ouvrage pour la réalisation d'un entrepôt de stockage.

Les projets

Jean-Yves Miaux

Nous venons d'inaugurer le nouveau théâtre de la Chaudronnerie sur le site des anciens chantiers navals à La Ciotat. D'ici 2020, nous allons réaliser 10 000 mètres carrés d'immobilier d'entreprise sur le pôle Henri Fabre, à Marignane. Nous avons également une concession pour développer 5 000 mètres carrés de locaux dédiés à la réparation navale sur le site de l'anse du Pharo. Nous préparons par ailleurs l'aménagement de la ZAC (Zone d'aménagement concertée) Vallon Régny. Le projet conçu par l'agence ANMA prévoit la création d'un quartier résidentiel d'un millier de logements (dont 5% sociaux) avec un maillage d'équipements publics.

Laurent Gelle-Lacroix

L'AREA pilote plusieurs opérations : le « Campus A », campus de l'apprentissage sur Euroméditerranée, les nouveaux lycées de Châteaurenard et d'Allauch.

La commande publique

Philippe Deveau, président de la FBTP 13

La métropole est un donneur d'ordre incontournable qui a connu des retards à l'allumage. Toutes les plaies ne sont pas cicatrisées... Ce démarrage délicat a rejailli sur notre activité. Aujourd'hui encore, le volume de marchés lancés par AMP n'a pas atteint son rythme de croisière.

Richard Curnier, directeur régional de la Caisse des dépôts et consignations

On ressent un petit tassement de la commande publique en cette fin d'année. Mais il n'y a rien d'alarmant. Les projets des OIR s'affinent. L'argent est là ! Et les collectivités disposent de marges de manœuvres qu'elles n'utilisent pas toujours. Il faut travailler l'ingénierie financière. Trop de projets d'investissements sont encore réalisés sur des durées de financement inadaptées. Trop de maires ont encore du mal à intégrer la durée d'amortissement des infrastructures. On voit des petites collectivités financer des grandes opérations comme les chantiers d'assainissement avec des plans de financement trop courts : sur 15 ans... alors que ces équipements sont appelés à être utilisés par plusieurs générations. Compte tenu du faible niveau des taux d'intérêt, ces projets pourraient aisément être financés via des emprunts à long terme, sur 30/40 ans.

Il faut également inventer de nouveaux montages. La CDC accompagne les SEM dont elle est actionnaire telle Citadis ou Habitat 06 dans la création de filiales « projets ». Cet engagement permet d'avoir un effet levier vis-à-vis des investisseurs privés. D'autres optent pour les DSP (Délégations de service public). C'est le cas de la ville d'Antibes qui a confié la gestion de ses ports à un consortium associant la CDC, la Caisse d'épargne et la CCI Nice Côte d'Azur. Enfin, il y a les contrats de partenariat. Ce type de dispositif offre deux avantages : les délais de livraison et le montant de la dépense sont garantis par le contrat. Ce qui n'est pas toujours le cas dans les marchés classiques en loi MOP.

Philippe Deveau

On ressent un vrai malaise. Les prix sont tirés vers le bas. Les maires se vantent d'acheter trois écoles pour le prix de deux. Cette année, en dépit de la reprise, on enregistre une hausse de 14% des défaillances d'entreprises par rapport à 2016. Les entreprises gagnent des marchés mais l'argent ne rentre pas...

Laurent Gelle-Lacroix

Le critère prix ne peut pas être l'alpha et l'oméga de la commande publique. Avec le modèle de l'économie mixte, les EPL faisaient du PPP (Partenariat public-privé) avant l'heure... A cette aune, l'AREA est à même d'épauler les collectivités dans leurs montages financiers. Nous sommes là pour transformer les besoins en projets...

Les nouveaux montages financiers

Jean-Yves Miaux

Nous travaillons actuellement sur plusieurs projets de groupes scolaires : deux dans la ZAC Vallon Regny et trois autres dans les ZAC de la Capelette, de Château Gombert et sur la future ZAC Flammarion, près du palais Longchamp. Toutes ces opérations sont désormais réalisées dans le cadre de concessions d'aménagement : cela signifie que leur coût est financé via les bilans des ZAC. Sur Vallon Régny, on met en oeuvre un « projet urbain partenarial » (PUP), un dispositif récent qui permet de faire participer les promoteurs au financement des équipements publics.

Philippe Deveau

Sur le PPP, gardons-nous de tout dogmatisme. S'il n'y avait pas eu le contrat de partenariat, la L2 serait encore un fantasme. Des montages comme le PPP ou la conception-construction présentent des garanties. Mais ils s'adressent à des entreprises générales pour des projets de grande ampleur. Je suis plus réservé sur le recours au PPP pour les écoles marseillaises. La construction d'une école c'est typiquement l'environnement des PME... PME qui constituent l'essentiel du tissu de nos entreprises.

Les bailleurs sociaux à l'épreuve de la baisse des APL

Philippe Oliviero, directeur de l'ARHLM (Association régionale des organismes HLM) Paca-Corse

Nous vivons un moment de crise entre le mouvement HLM et le gouvernement. Nous sommes face à un gouvernement très malin qui met en avant l'arbre qui cache la forêt. Une situation illustrée par la décision de baisser de 5 euros le niveau des APL pour les parcs locatifs privé et social en demandant aux bailleurs de répercuter cette baisse par une réduction équivalente des loyers. C'est une mesure parfaitement compréhensible dans le cadre de l'effort engagé pour respecter le fameux seuil de 3 % de déficit public. Le hic, c'est que le gouvernement va plus loin : dans le projet de loi de finances 2018, il impose une nouvelle baisse de 60 euros du barème de l'APL de tous les locataires du parc social uniquement. Aux yeux de l'Etat, cette mesure serait justifiée car les APL alimenteraient l'inflation des loyers. Or, dois-je rappeler que dans le secteur social l'Etat fixe à la fois le niveau des APL et le montant des loyers. L'APL n'a jamais eu de rôle inflationniste dans le secteur des HLM.

Nous sommes d'accord au moins sur un point avec le gouvernement : celui de reconnaître la bêtise énorme commise il y a quarante ans quand on a transformé les aides à la pierre en aide à la personne. A l'époque, on sortait des trente glorieuses. La société était riche... Depuis, la précarité a gagné du terrain et avec elle, le niveau des APL a explosé. Aujourd'hui, les APL « coûtent » 18 milliards à l'Etat : 8 milliards pour le parc social et 10 milliards pour le parc privé.

Si les organismes sont obligés d'appliquer la baisse des loyers de 60 euros en 2018, cela rognera leur capacité d'investissement. On estime que cela ôtera les deux tiers de leur autofinancement. Si l'on pousse le curseur jusqu'au bout, il ne restera de l'argent que pour la rénovation et plus rien pour la construction neuve...

Seuls les grands groupes parviendront à tirer leur épingle du jeu. Ne subsisteront que quelques grands offices publics de l'habitat (OPH). Cette évolution se sera réalisée au prix d'un assassinat politique du modèle économique du logement social.

Le choc sera terrible pour l'économie : selon une étude de la CERC (Cellule économique régionale de la construction) Paca, la commande des bailleurs sociaux représente 1,2 milliard d'euros pour la sphère BTP régionale, soit 19 500 emplois. La réforme des APL risque de diviser par deux l'activité construction. L'an dernier, nous avons produit 12 600 logements en Paca. Cette année, on devrait atteindre péniblement le chiffre de 8 000 logements, loin de l'objectif de 13 500 logements fixé par l'Etat au début 2017.

Philippe Deveau

Nous sommes inquiets car les HLM représentent plus de 20 % de l'activité des entreprises de construction. Aujourd'hui, nous réalisons 2 300 chantiers de requalification énergétique des logements sociaux quand il faudrait en mener 12 000.

Et il ne faut pas oublier l'impact de ces mesures sur l'activité de la promotion privée : la moitié de la production HLM est le fruit de VEFA (Vente en l'état futur d'achèvement), l'achat en bloc de certaines parties de programmes de logements privés. Si les bailleurs n'ont plus les moyens d'acheter, l'activité de la construction en sera affectée.

Eric Pinatel, directeur général délégué d'Erilia

Si tous les articles du projet de loi de finances coûtaient aussi chers que l'article 52 dans la négociation, on aurait mangé une partie du budget de l'Etat avant même d'avoir commencé à discuter... L'idée sous-jacente qui se cache derrière ces mesures est que les organismes HLM coûtent trop cher, qu'ils ont de gros frais de structures et que leurs loyers ne sont pas adaptés aux moyens des citoyens.

Cette vision ne correspond pas à la réalité : chaque année, l'Etat octroie la moitié de son enveloppe de financement pour du logement social « classique » ( les logements « Plus »,NDLR) alors que 75 % de nos investissements sont consacrés à du logement très social (les logements « PLAI »).

Pour Erilia, le coût annuel de la baisse des loyers de 60 euros se monte à 30 millions d'euros. C'est autant de fonds propres en moins, soit près de 70 % de notre capacité à investir. Nous produisons en moyenne 2 000 logements par an. En 2018, nous atteindrons un pic avec 3 500 logements en construction (dont 70 % en Paca). Sur cinq ans, nous aurons injecté plus de 3 milliards d'euros dans la construction neuve, à la fois en VEFA et en maîtrise d'ouvrage directe. Nous sommes également engagés dans la plupart des projets inscrits au NPNRU (Nouveau programme national de renouvellement urbain). La réforme envisagée par le gouvernement va nous rogner les ailes. D'ores et déjà, faute de visibilité, nous avons du mal à bâtir un budget pour 2018. C'est d'autant plus paradoxal que le gouvernement nous demande de produire plus.

Cette incertitude pèse aussi sur les collectivités : certaines renâclent à nous accorder les garanties d'emprunt. On sent des réticences poindre. Or, sans ces garanties, nous ne pouvons pas financer nos opérations.

Philippe Oliviero

Nous avons des échos inquiétants venant de la région Paca quant à la remise en cause de son engagement dans le programme de soutien à la rénovation énergétique des logements sociaux. Le programme cadre qui avait été voté en décembre 2016 semble menacé sur l'autel du recentrage de la collectivité régionale sur ses compétences légales. Si la menace était mise à exécution, ce serait un nouveau coup porté au mouvement HLM.

Un prochain petit-déjeuner est prévu le 8 décembre à Avignon, sur le thème de l'ANRU 2 et des opportunités pour les acteurs de l'aménagement en Vaucluse. Y participeront Jean-Christophe Moraud, préfet de Vaucluse, Jean-Marc Roubaud, président du Grand Avignon,Jean-Yves Chemin, président de la fédération départementale du BTP, Richard Curnier, directeur régional de la Caisse des dépôts et les principaux bailleurs sociaux du département : Jean-Baptiste Blanc et Philippe Brunet Debaines, président et directeur général de Mistral Habitat, Michel Gontard et Xavier Sordelet, président et directeur de Grand Delta Habitat, Joël Granier et Michel Dejoux, président et directeur général de Grand Avignon Résidence et Eric Pinatel, directeur général délégué de Erilia.​

Le Club se déplacera ensuite dans le Var.

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Esther Griffe
Journaliste

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